Die Ursachen für den Wohnungsmangel sind vielfältig, auch steuerlich. Es ist nicht zu erwarten, dass sich dies in den kommenden Jahren verbessern wird.
Wohnen ist im Sinne von Marcel Mauss eine gesamtgesellschaftliche Tatsache, da es ein Grundbedürfnis im Sinne von Maslow befriedigt und die gesamte Gesellschaft interessiert, indem es so unterschiedliche Disziplinen wie Geographie, Demographie, Soziologie, Ökonomie, Rechts- und Politikwissenschaft einbezieht. Wohnraum ist auch das wichtigste Privatvermögen und wird im Jahr 2023 weltweit einen Wert von 290.000 Milliarden US-Dollar haben, mehr als die Summe der börsennotierten Aktien und Anleihen.
Wohnungskrise und Baukrise
In den Medien wird oft auf die Auslastung der 200.000 Notunterkünfte im Winter und die 300.000 Obdachlosen (doppelt so viele wie 2012) hingewiesen, aber um sich das Ausmaß des Problems bewusst zu machen, muss man vor allem feststellen, dass 2,7 Millionen Haushalte (also 100.000 mehr in einem Jahr) warten auf eine der 5,7 Millionen Sozialwohnungen in Frankreich und die Zahl der Menschen steigt Die Zahl der schlecht untergebrachten Menschen beträgt 4,2 Millionen (von 68,4 Millionen Einwohnern).
Seit 2021 wird diese Wohnungskrise durch eine besonders heftige Baukrise verschärft. So sanken Ende Oktober 2024 die Baubeginne über 12 Monate im Vergleich zu September 2023 um 33 % auf 259.000 Einheiten, ein Niveau nahe an den Tiefstständen von 1992 und 1993 und 80.000 Einheiten unter dem historischen Durchschnitt. Ebenso gravierend ist der Rückgang der Produktion von Sozialwohnungen (82.000 Genehmigungen im Jahr 2023 gegenüber 124.000 im Jahr 2016).
Es fehlen 400.000 neue Wohnungen pro Jahr
Lange Zeit blieben die staatlichen Dienste und die öffentliche Statistik in der Verantwortung, den Bedarf zu unterschätzen, und die Bewertung des Wohnungsmangels überließ den institutionellen Bereich der Forschung und gewann dabei an Seriosität und Qualität.
Unsere Zusammenfassung der umfangreichen aktuellen Literatur stellt fest, dass diese Studien auf ähnlichen Entwicklungen der wichtigsten Schlüsselparameter bis 2030 basieren. Somit würde der Bevölkerungszuwachs, der hauptsächlich auf die Einwanderung zurückzuführen ist, zwischen 50.000 und 70.000 zusätzliche Wohneinheiten pro Jahr erfordern. Die Auflockerung der Haushalte aufgrund des Nichtzusammenlebensverhaltens (Scheidung, Alterung der Bevölkerung etc.) hat bereits zu einem stetigen Rückgang der Haushaltsgröße von 2,6 Personen im Jahr 1990 auf 2,2 im Jahr 2019 geführt Hauptursache der Nachfrage mit fast 150.000 Wohneinheiten pro Jahr.
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Die Zunahme der Zweitwohnungen würde mindestens 40.000 zusätzliche Wohnungen und einen Leerstand (der multidimensional ist zwischen strukturellem Leerstand, nämlich Baufälligkeit oder unattraktiven Mietverhältnissen und rotierendem, vorübergehendem Leerstand, wie z. B. der Marktsituation und den Verfahren im Zusammenhang mit Erbschaften) erfordern. Schließlich ist die notwendige Erneuerung des Parks mit Zerstörung und Verfall verbunden (mehr als 30.000) Hinzu kommt die Zunahme der schlecht untergebrachten Menschen, nämlich 80.000. Insgesamt würde sich der Bedarf also auf rund 400.000 Wohneinheiten pro Jahr belaufen, auch wenn die Bauherren in der Regel höhere Schätzungen vorlegen würden, nämlich zwischen 450.000 und 500.000.
Bekannte Ursachen
Neben der Demografie sind es auch die Konzentration von Arbeitsplätzen und die Suche nach Wohnkomfort, ein Schlüsselbegriff für Lebensqualität, die für den Anstieg der Nachfrage in den Metropolen verantwortlich sind. Da das Angebot aufgrund städtischer Vorschriften und der Zurückhaltung örtlicher Mandatsträger bei der Erteilung von Baugenehmigungen eingeschränkt ist, sind die Immobilienpreise in Großstädten, die von 1870 bis 1970 fast ein Jahrhundert lang real relativ stabil geblieben waren, seit 1994 erheblich gestiegen in Frankreich wie in anderen reichen Ländern, so eine amerikanische Studie aus dem Jahr 2017.
Vier neuere Trends haben dieses Phänomen verstärkt. Erstens hat das Aufkommen von Plattformen wie Airbnb Immobilien vom Wohnungsmarkt abgezogen und sie für sehr kurzfristige Vermietungen reserviert, die viel profitabler sind. Frankreich, das weltweit führende Reiseziel, ist von diesem Trend besonders betroffen. Der notwendige Kampf gegen den Klimawandel löste dann gesetzgeberische und behördliche Maßnahmen aus, die die Vermietung von Thermosieben (4,8 Millionen Wohneinheiten oder 16 % des Bestands) verbot, was das verfügbare Angebot verringerte.
Erschwerend kommt hinzu, dass die Inflation seit dem Krieg in der Ukraine im Februar 2022 die Baukosten deutlich erhöht hat, die in Frankreich von Februar 2020 bis Mai 2024 um 17,4 % gestiegen sind. Um diesem Preisanstieg entgegenzuwirken, erhöhte die BCE schließlich ihre Leitzinsen drastisch von 0 auf 4 % in 18 Monaten, was zu 20-jährigen Kreditzinsen von 1 % auf führte Die Zinssätze sind im Jahr 2021 am niedrigsten und im Jahr 2023 am höchsten bei 4,2 % (seit September 2024 liegen sie wieder bei rund 3,33 % für langfristige festverzinsliche Kredite), d. h. ein Anstieg der monatlichen Rückzahlungen um 34 %. Bei einem Kredit von 200.000 Euro über 20 Jahre sind das immer noch 312 Euro pro Monat, was viele Erstkäufer „ablöst“.
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Doch all diese Gründe reichen nicht aus, um das Ausmaß der Immobilienkrise in unserem Land zu erklären. Es bleibt ein Anliegen, das allzu oft vernachlässigt wird und dennoch von entscheidender Bedeutung ist: die Besteuerung von Wohnimmobilieninvestitionen.
Überhöhte Besteuerung von Wohnimmobilien
Da Immobilien nicht in eine attraktivere Steuerjurisdiktion verlagert werden können, ist ihre Besteuerung in den meisten Ländern altbewährt und unterschiedlich. Allerdings hält Frankreich im Jahr 2024 immer noch eine wenig beneidenswerte dreifache Steuerkrone: die höchste Pflichtsteuer in der Europäischen Union mit 45,6 %, die höchste Grundsteuer und, innerhalb dieser, die höchste Immobiliensteuer. Beispielsweise machen die wiederkehrenden Steuern auf Immobilien im Jahr 2021 in Frankreich 2,2 % des BIP aus, verglichen mit 1,1 % in der OECD, und der Anteil der Immobiliensteuer an den gesamten Zwangsabgaben beträgt in Frankreich 7,8 % im Vergleich zu durchschnittlich 4,8 % in anderen Ländern Länder.
Unter den OECD-Ländern sticht Frankreich auch dadurch hervor, dass es die sechs wichtigsten Arten der Immobilienbesteuerung in verschiedenen Phasen des Wirtschaftszyklus kombiniert: beim Erwerb über Registrierungsgebühren (oder Mehrwertsteuer für neue Wohnungen), bei der Hinterbliebenenschaft mit Grundsteuern und Vermögenssteuer, bei Einkünften aus Vermögen, bei Übertragungen mit Erbschafts- und Schenkungssteuer und schließlich bei Kapitalgewinnen.
Darüber hinaus sind drei der Steuern auf Haushaltsimmobilien progressiv (der Grenzsteuersatz auf Vermögenseinkommen beträgt 62 %, die Immobilienvermögenssteuer (IFI) beträgt 1,5 % und die Erbschaftssteuer beträgt 1,5 %). 45 % direkt und sogar 60 % (ohne direkten Zusammenhang) ist die Mietrendite nach Steuern bei großen Objekten teilweise negativ. Zumal die 75-Prozent-Obergrenze des IFI das gesamte Einkommen des Steuerzahlers berücksichtigt und nicht nur Vermögenseinkommen. Der Vollständigkeit halber wäre es auch notwendig, die Berechnung (aufgrund verschiedener Zulagen sehr komplex) der Kapitalgewinne aus Anlageimmobilien hinzuzufügen, die jedoch teilweise progressiv sind und einen Höchstwert von 42,20 % erreichen.
Eine mitunter konfiskatorische Zumutung: der Fall Paris
Mit Ausnahme des Hauptwohnsitzes, der aus offensichtlichen Wahlgründen eine Steueroase bleibt (58 % der Eigentümer ihres Hauptwohnsitzes in Frankreich), mit einer ausdrücklichen Befreiung von der Steuer auf die Miete, die der Eigentümer von sich selbst erhält, und der Befreiung von Kapitalerträgen Verkauf ist die Besteuerung von Mietinvestitionen prohibitiv. Infolgedessen kann die Verhängung konfiskatorischen Charakter haben.
So liegt in Paris die Bruttorendite von Immobilien bei rund 3 % wie die Rendite von 10-jährigen Staatsanleihen, die deutlich weniger besteuert werden und daher in bestimmten Fällen aufgrund der Summe der Steuern und ohne sie negativ ausfallen können selbst unter Berücksichtigung des durchschnittlichen Preisverfalls in der Hauptstadt von 12,6 % zum 31. August 2024 seit dem Höhepunkt im November 2022 und von 8 % in 5 Jahren.
Angesichts der hohen französischen Staatsverschuldung wird sich die Situation kurzfristig auch verschärfen, denn unabhängig vom Schicksal des Finanzgesetzes für 2025 wird Pinel am 31. Dezember 2024 auslaufen, was das Ende der 40 Jahre geplanten Steuermaßnahmen bedeutet seit Quilès im Jahr 1984 Investitionen von Einzelpersonen in neue Immobilien zur Mietnutzung zu fördern. Dieser Steuervorteil in Form einer Einkommensteuerermäßigung förderte die Förderung Die Investition von Privatpersonen in neue, zur Zwischenmiete vorgesehene Wohnungen im Umfang von etwa 30.000 bis 40.000 Wohneinheiten pro Jahr kostet den Staat rund 1,1 Milliarden pro Jahr.
Der unvermeidliche Preisanstieg kommt
Um schließlich auf die Nachfrage der Ministerien zu reagieren, deren Einnahmen aufgrund des Rückgangs der Wohnungstransaktionen von 1.000.000 pro Jahr auf den höchsten Stand im Jahr 2019 und auf 750.000 im Jahr 2024 zurückgegangen sind, hat die Regierung im Rahmen des noch ausstehenden Finanzgesetzes für 2025 einen Vorschlag vorgelegt die „Notargebühren“ der Abteilungen von 4,5 % auf 5 % zu erhöhen, was einer Erhöhung um 10 % entspricht. Diese Maßnahme würde ein zusätzliches Mobilitätshindernis darstellen und Erstkäufer belasten, obwohl die Steuern auf Immobilientransaktionen in Frankreich bereits 0,7 % des BIP ausmachen, verglichen mit durchschnittlich 0,47 % in den OECD-Ländern.
Der Rückgang der Investitionen von Privatpersonen, die immer noch sehr starke Zurückhaltung institutioneller Anleger, in einen unrentablen Sektor mit starken regulatorischen Beschränkungen zu investieren, sowie das Fehlen von Ressourcen seitens sozialer Vermieter werden zwangsläufig zu einer Verknappung des Angebots führen, das in der Gegenwart ziemlich schnell zum Erliegen kommen wird Preisverfall. In attraktiven Metropolen wird sich daher das Wohnungsdefizit verschärfen, was unweigerlich zu steigenden Preisen und einer sozialen und räumlichen Segregation führt, die die Mittelschicht aus der Privatwirtschaft verdrängt.
