Das Gesetz soll die dauerhafte Vermietung zum Nachteil der touristischen Vermietung fördern Der Meur Das Gesetz vom 19. November 2024 führt eine Reihe von Maßnahmen ein: eine ungünstigere Besteuerung für möblierte Mieten, eine obligatorische DPE und verstärkte Befugnisse der Bürgermeister.
Um dem Mangel an leerstehenden Wohnungen und der Umwandlung von Wohnungen in touristische Mietwohnungen für vorbeikommende Kunden entgegenzuwirken, haben sich die parlamentarischen Initiativen vervielfacht. Das Gesetz Nr. 2024-1039 vom 19. November 2024 zielte darauf ab, die Regulierungsinstrumente für möblierte Touristenunterkünfte auf lokaler Ebene zu stärken (JORF Nr. 0274 vom 20. November 2024), bekannt als Gesetz Der Meur enthält eine Reihe von Maßnahmen, die insbesondere auf die Stärkung der Befugnisse der Gemeinden abzielen.
Eine neue Steuerreform
Das Gesetz ändert – noch einmal – die Steuerregelung der Mikro-BICs, die auf Einkünfte aus möblierten Touristenunterkünften anwendbar ist, eine Regelung, die auch „AirBnb-Steuernische“ genannt wird (CGI, Art. Artikel 50-0). Diese neuen Regelungen gelten für Mieteinnahmen ab 2025. Für Einnahmen aus der Vermietung von klassifizierten möblierten Unterkünften und Gästezimmern gilt die Mikro-BIC-Regelung bis zur Grenze von 77.700 Euro Mieteinnahmen pro Jahr (im Vergleich zu 188.700 Euro). Die Reduzierung beträgt 50 % (im Vergleich zu 71 %). Für nicht klassifizierte möblierte Unterkünfte gilt die Mikro-BIC-Regelung innerhalb der Grenze von 15.000 Euro Jahresmieteinnahmen (im Vergleich zu 77.700 Euro), die Reduzierung beträgt 30 % (im Vergleich zu heute 50 %).
Für das Einkommen im Jahr 2024 gelten die aktuellen Sätze (vor Inkrafttreten des Finanzgesetzes für 2024). Für nicht klassifizierte möblierte Unterkünfte war in Artikel 45 des Finanzgesetzes für 2024 (Gesetz Nr. 2023-1322 vom 29. Dezember 2023, Finanzgesetz für 2024, JORF Nr. 0303 vom 30. Dezember 2023) bereits ein Satz von 30 % festgelegt. innerhalb der Grenze von 15.000 Euro. Doch im Februar 2024 ermächtigte Bercy die Steuerzahler dennoch, weiterhin den bisherigen Steuersatz und Umsatz anzuwenden (BOI-BIC-CHAMP-40-20). Am 8. Juli 2024 hat der Staatsrat diese Steuererklärung annulliert, ohne dass diese Aufhebung jedoch Konsequenzen für Steuerzahler hatte, die ihr Einkommen für 2023 rechtzeitig gemeldet hatten.
Darüber hinaus der ursprüngliche Text des Gesetzentwurfs Der Meur geplant, einen weiteren Aspekt der Airbnb-Steuerschlupflücke zu beseitigen: die Möglichkeit, bei der Berechnung des Kapitalgewinns im Falle eines Weiterverkaufs der Unterkunft im Rahmen des nichtprofessionellen möblierten Vermietungssystems (LMNP) eine Abschreibung abzuziehen. Diese Maßnahme wurde in den Finanzentwurf für 2025 aufgenommen, dessen erfolgloses Ergebnis uns bekannt ist.
Obligatorische DPE für möblierte Touristenunterkünfte
Die Energieleistungsdiagnose (DPE) ist für möblierte Touristenunterkünfte obligatorisch. Das Gesetz beendet somit die Verzerrung zwischen Langzeitmietwohnungen, die bereits der DPE unterlagen, und möblierter Touristenvermietung, die dieser bisher entzogen war, und führt zu einem Räumungsphänomen zu Lasten der ersten Mietkategorie. Von nun an müssen alle Unterkünfte, die neu zur möblierten Touristenvermietung in angespannten Gebieten angeboten werden und einer Genehmigung für eine Nutzungsänderung unterliegen, im Jahr 2025 eine DPE-Klassifizierung von mindestens F und im Jahr 2028 E vorweisen. Ab 2034 müssen alle Unterkünfte derzeitige und künftige möblierte Touristenunterkünfte sein müssen zwischen A und D eingestuft werden. Zur Einhaltung wird den bestehenden Eigentümern eine Frist von zehn Jahren eingeräumt. Der Bürgermeister kann den Eigentümer auffordern, ihm die gültige DPE seiner möblierten Touristenunterkunft vorzulegen. Die Strafe für den Eigentümer, der seine möblierte Touristenunterkunft unter Verstoß gegen die DPE-Vorschriften vermietet, ist eine Verwaltungsstrafe von maximal 5.000 Euro.
Erweiterte Befugnisse für Bürgermeister
Das Gesetz Der Meur gibt Bürgermeistern erweiterte Befugnisse zur besseren Regulierung von Touristenvermietungen. Unabhängig von der Gemeinde und ob es sich um einen Hauptwohnsitz handelt oder nicht, gilt für alle Vermietungen möblierter Touristenunterkünfte das Meldeverfahren mit Anmeldung beim Rathaus. Diese Verallgemeinerung der Registrierungsnummer gilt spätestens am 20. Mai 2026. Da die Registrierung die Anforderung von Belegen ermöglicht, sollte diese Entwicklung eine bessere Kenntnis und stärkere Regulierung des touristischen Vermietungsbestands durch Bürgermeister ermöglichen. Dieser kann die Einhaltung von Vorschriften durch Vermieter – etwa des Brandschutzes oder der DPE – überwachen und gegebenenfalls die Gültigkeit der Deklarationsnummer aussetzen.
Zwei neue Bußgelder können von Bürgermeistern verhängt werden:
– maximal 10.000 Euro bei Nichtanmeldung einer möblierten Touristenunterkunft,
– Maximal 20.000 Euro bei falscher Deklaration oder Verwendung eines falschen Kennzeichens.
Darüber hinaus können Kommunen auch die Vermietung möblierter Touristenunterkünfte zeitlich und räumlich beschränken. Erstens können die Kommunen Kontingente für die Genehmigung von möblierten Touristenunterkünften festlegen und in ihrem lokalen Stadtplanungsplan die Sektoren abgrenzen, die für den Bau von Hauptwohnsitzen reserviert sind. Diese Möglichkeit steht Kommunen offen, die über mehr als 20 % Zweitwohnungen verfügen oder in denen die jährliche Steuer auf leerstehenden Wohnraum anfällt. Zweitens können alle Gemeinden ab 2025 den maximalen Zeitraum, in dem Hauptwohnsitze an Touristen vermietet werden dürfen, auf 90 Tage pro Jahr begrenzen, im Vergleich zu derzeit 120 Tagen. Bei Überschreitung droht dem Eigentümer ein Bußgeld in Höhe von 15.000 Euro.
Vereinheitlichung der Nutzungsänderungskontrollen
Der andere Teil des Kampfes betrifft die Regeln zur Nutzungsänderung. Das Gesetz vereinheitlicht das Regime ihrer Kontrolle. Während es in Gemeinden mit mehr als 200.000 Einwohnern und in den inneren Vororten von Paris legal ist und für andere auf Beratung oder Genehmigung durch den Präfekten beruht, erlaubt das Gesetz allen Gemeinden, das System durch Beschluss und ohne Genehmigung des Präfekten einzuführen. Darüber hinaus können Kommunen mit einer Nutzungsänderungsregelung diese Regelung auf alle Grundstücke ausweiten, die nicht der Wohnnutzung dienen. Mit dieser Maßnahme soll die Praxis von Investoren reguliert werden, die Büros in möblierte Touristenunterkünfte umwandeln.
Regelung durch Miteigentümer
Das Gesetz Der Meur fördert die Regulierung möblierter Touristenunterkünfte durch die Miteigentümer selbst. Zu diesem Zweck sieht es vor, dass bestehende Miteigentumsregelungen mit einfacher Mehrheit (zwei Drittel der Miteigentümer, heute Einstimmigkeit) dahingehend geändert werden können, dass die Vermietung möblierter Touristenwohnungen verboten wird. Dabei handelt es sich um Regelungen, die eine bürgerliche Wohnungsklausel enthalten, also eine Klausel, die Wohnen und freie Tätigkeiten (Arztpraxen etc.) im Gebäude erlaubt, gewerbliche Tätigkeiten außerhalb der dafür vorgesehenen Grundstücke jedoch verbietet. Was die neuen Miteigentumsregelungen betrifft, die mit Inkrafttreten des Gesetzes eingeführt wurden, müssen sie darüber entscheiden, ob die Anmietung möblierter Touristenunterkünfte möglich ist oder nicht.
Wenn Eigentümer oder berechtigte Mieter ihre Unterkunft schließlich in eine möblierte Touristenunterkunft umwandeln, müssen sie den Treuhänder informieren. Der Treuhänder muss seinerseits einen Informationspunkt über möblierte Touristenunterkünfte auf die Tagesordnung der nächsten Miteigentümerversammlung setzen. Das Gesetz sieht diese Bestimmung vor, um Konflikte zwischen Miteigentümern zu begrenzen, indem die Anonymität des Vermieters aufgehoben wird, der aufgefordert wird, die erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen, um die durch seine touristische Vermietung verursachten Belästigungen zu begrenzen.
