Verrückte Preise, Stillstand auf den Baustellen: Rennes trägt die Hauptlast der Immobilienkrise

Der Rebound. Angesichts der seit zwei Jahren sehr besorgniserregenden Immobiliensituation in Frankreich ist die Aussage etwas unbedeutend. Doch mit dieser Formel startete die National Union of Real Estate Unions (Unis) im vergangenen Oktober ihren 15. Kongress, der im Jakobinerkloster stattfand. Eine Coué-Methode, die dem Zahlentest nicht standhält. [Retrouvez le dossier spécial immobilier dans le dernier numéro du Mensuel de Rennes].

Alle Indikatoren liegen mittlerweile im Minus. Zwischen November 2023 und Mai 2024 sank die Zahl der Transaktionen in Frankreich um fast 23 %. Mit 793.000 Verkäufen zwischen Juni 2023 und Mai 2024 war das Volumen seit 2015 noch nie so niedrig. Im Neubau ist die Situation kaum besser. Es wurden 280.000 Wohneinheiten in Betrieb genommen, ein Rückgang um 21,5 %.

Was ist mit Rennes? Trotz ihrer Attraktivität ist die bretonische Hauptstadt nicht immun gegen diese Immobilienkrise. Alle befragten Fachleute glauben, dass es „viel schlimmer“ ist als während des Wirtschaftsabsturzes von 2008. Allein in der Stadt Rennes (außerhalb des Festlandes) gingen die Verkäufe neuer Häuser zwischen den ersten neun Monaten des Jahres 2023 und zurück die ersten neun des Jahres 2024. Auf dem französischen Festland beträgt der Rückgang 26 %. Das ist mehr als für die gesamte administrative Bretagne (-21 %). Auf der Produktionsseite wurden im Jahr 2023 im Einzugsgebiet von Rennes 4.600 Wohneinheiten in Betrieb genommen, was einem Rückgang von 42 % innerhalb eines Jahres entspricht.

Die Sterne waren so ausgerichtet, dass sie zu diesem Absturz führten

Die Krise entsteht nach einem kontinuierlichen Preisanstieg seit den 2010er Jahren und dem Aufkommen großer Projekte – LGV, Linie B, EuroRennes, Kongresszentrum usw. + durchschnittlich 38 % über 10 Jahre. Rennes hat sich den „Großen“ angeschlossen und ist in der Lage, bestimmte Programme mit stratosphärischen Eintrittskarten pro Quadratmeter auszurichten – fast 10.000 Euro in der Luxusresidenz Cap Mail. Mehr als in bestimmten Pariser Bezirken.

Heute ist die Gegenreaktion für die bretonische Hauptstadt, die zu den attraktivsten Metropolen Frankreichs zählt, schwerwiegend. Wie sind wir dorthin gekommen? Die Hauptursache ist makroökonomischer Natur. Es ist nicht die einzige Erklärung. Die Sterne haben sich darauf eingestellt, zu diesem Absturz zu führen, dessen Folgen wahrscheinlich noch Jahre lang zu spüren sein werden. Für die Stadt, aber vor allem für die Menschen in Rennes.

„Wohnweg“ beschlagnahmt

Letztere sind die ersten, die den Preis zahlen. Offiziell zielen die Wohnungsbaubemühungen darauf ab, auf das „demografische Vakuum“ von Rennes zu reagieren – laut INSEE werden bis 2050 100.000 zusätzliche Einwohner in der Metropole erwartet. Im Alltag dienen sie vor allem der Unterbringung der Bewohner von Rennes, indem sie sie auf ihrer „Wohnreise“ begleiten. Das heißt, sie verändern ihren Lebensraum entsprechend der Entwicklung ihres Lebens.

Vor diesem Hintergrund sieht das neue PLH 2023-2028 eine jährliche Produktion von 5.000 Wohneinheiten vor. Werden die Ziele erreicht? Honoré Puil verbirgt seine Besorgnis nicht: „Wenn ich mir die Zahlen für 2023 ansehe, liegen wir bei fast 5.000 Wohneinheiten“, sagt der für den Wohnungsbau der Metropole zuständige Vizepräsident. Die Situation im Jahr 2024 ist nicht zufriedenstellend. In diesem und den kommenden Jahren werden wir die Auswirkungen der Krise erst richtig spüren. »

Eine Verlangsamung der Bautätigkeit führt zu geringeren Umsätzen im Sozialwohnungsbau. Dadurch werden auch die Möglichkeiten des sozialen oder betreuten Zugangs eingeschränkt, um wachsenden Familien den Aufenthalt und das Leben in Rennes zu ermöglichen. Seit 2021 ist die Hälfte der Verkäufe von Gemeinschaftswohnungen in Rennes im gehobenen Segment (mehr als 4.400 €/m²) im Vergleich zu zwei Dritteln im mittleren Preissegment (weniger als 4.400 €/m²) im Rest der Metropole.

Eine Realität, die im Gegensatz zu den Zielen der Stadt steht, eine besonders ausgeprägte Kluft zwischen Arm und Reich zu verringern, bei der die Mittelschicht immer weniger zahlreich ist.

Vermehrung von Hohlzähnen

Der Bauausfall bedeutet auch weniger Mietwohnungen. In den ersten neun Monaten des Jahres ist das Angebot an Mietimmobilien in Rennes im Vergleich zu den ersten neun Monaten des Jahres 2023 leicht gestiegen (+ 1,7 %). Dennoch bleibt die Spannung sehr groß. Zwischen Januar und September wurden in Rennes 8.340 Wohnungen vermietet. Eine Zahl, die man mit den 70.000 Studenten vergleichen kann, die Hochschuleinrichtungen in der bretonischen Hauptstadt besuchen. Ganz zu schweigen von jungen Berufstätigen, Singles oder in einer Beziehung, die manchmal aus Wohnungsmangel ihre Arbeit in Rennes aufgeben.

Die Krise ist auch Teil der städtischen Landschaft. Hohle Zähne – unbebaute Räume, die von Gebäuden umgeben sind – vermehren sich dort, wo einst alte Gebäude standen, die zerstört wurden, um kleine Kollektive mit vier oder fünf Stockwerken zu beherbergen, die möglicherweise nie das Licht der Welt erblicken. Die Baustellen stehen still, ohne Aussicht auf Erholung. Dutzende Baugenehmigungen werden annulliert. Sicherlich sind all diese Abbrüche nicht auf die Krise zurückzuführen, stellt ein Beobachter fest. Und um kollektive Aktionen zu zitieren, zum Beispiel gegen den Aiguillon-Turm. An der wirtschaftlichen Front nehmen Unternehmensabwanderungen zu. Einige von ihnen lassen Familien am Straßenrand mitten auf der Baustelle zurück.

Politische Instabilität und schwache Finanzen

Sehen Profis eine Lichtung? Thomas L’Ollivier möchte es glauben. „Ich sehe ein paar Lichtblicke“, hofft der Präsident der Notarkammer von Ille-et-Vilaine. Auch wenn wir nicht zu den Zinssätzen von früher (ca. 1,5 % vor fünf Jahren über 20 Jahre) zurückkehren werden, beobachten wir leichte Rückgänge. Darüber hinaus kam es im vergangenen Jahr zu einem leichten Preisrückgang – 4,9 % für Altbauwohnungen in Rennes. All dies kann Käufern etwas Luft zum Atmen verschaffen. »

Auf der Veranstalterseite ist die Geschichte weniger enthusiastisch. „Vor einem Jahr war ich weniger pessimistisch“, erinnert sich Nolwenn Lam Kermarrec, Co-Präsident der Immobiliengruppe Kermarrec, die dem Regional Observatory of New Housing (Oréal) vorsteht. Die Regierung kündigte im Juni 2023 strenge Entscheidungen für den Wohnungsbau an. »

Zu den Maßnahmen zur Wiederbelebung gehören die Verlängerung des Nullzinsdarlehens (PTZ) bis 2027, die Beibehaltung der monatlichen Zahlung des Wuchersatzes – des Höchstzinssatzes, den Kreditinstitute ihren Kunden bei der Gewährung eines Kredits anbieten können, oder gar die Ausweitung des echten Gemeinschaftsmietvertrages.

Ein Jahr später hat sich die Situation geändert. Die Auflösung im Juni 2024 fügte einem ohnehin fragilen Ökosystem zusätzliche Unsicherheit hinzu. Die Regierung von Michel Barnier wurde zensiert. Das nächste wird auch ein beispielloses öffentliches Defizit von 6,1 % seit 2008 erben, wenn wir von den Covid-Jahren absehen. In Rennes plädierte die neue Wohnungsbauministerin Valérie Létard beim Vereinigten Kongress für eine Vereinfachung der Standards. Eine Herausforderung in einem extrem regulierten Sektor, der widersprüchlichen Auflagen unterliegt: billigeren Wohnraum schaffen und gleichzeitig den Erfordernissen der Bekämpfung des Klimawandels gerecht werden … mit unblutigen Finanzen. Ein Kontext, der die Vereinigten Staaten vielleicht hätte dazu drängen sollen, eine Entscheidung zu treffen