In Paris sind Kurzzeitmieten seit mehreren Jahren ein exponentielles Phänomen. Dies bereitet den betroffenen Miteigentümern Sorgen. Das Kassationsgericht stellte klar, inwieweit die bürgerliche Wohnungsklausel es Miteigentümern erlaubt, diese Art von Aktivität innerhalb ihres Gebäudes einzuschränken.
176 Millionen Übernachtungen, 43 Millionen Euro Umsatz, 362.000 Vollzeitäquivalente, knapp 5 Milliarden Euro Steuereinnahmen inklusive 300 Millionen Euro Kurtaxe: Diese Zahlen gehen aus einer im April 2024 vom Beratungsunternehmen Deloitte veröffentlichten Studie zur Tätigkeit von hervor der kalifornische Touristenvermietungsriese in Frankreich. Es unterstreicht den wachsenden Einfluss der Tätigkeit der möblierten Touristenunterkünfte auf unserem Territorium.
Paris, ein Flaggschiff-Reiseziel auf Airbnb
Das kalifornische Start-up kam 2010 auf den französischen Markt und revolutionierte die kurzfristige Mietwirtschaft. Frankreich ist nach den USA zum zweitgrößten Markt für Airbnb geworden. Damit ist Paris zum Flaggschiff-Reiseziel des kalifornischen Start-ups geworden. Letzterer freute sich bereits 2015 darüber, dass die Stadt der Lichter mit 1,8 Millionen Paris-Besuchern und 44.000 Mietanzeigen zur Welthauptstadt der Privatvermietung geworden sei.
Bedenken innerhalb der Pariser Miteigentümergemeinschaften
Eine ein Jahr später von der Association for Professional Accommodation and Tourism (Ahtop) in Zusammenarbeit mit Harris Interactive durchgeführte Studie verdeutlichte die Bedenken, die diese kurzfristigen Vermietungen in Pariser Miteigentumswohnungen hervorrufen. Fast jeder zweite Befragte glaubt, dass diese Plattformen negative Auswirkungen auf das Miteigentum haben können, insbesondere im Hinblick auf die Sicherheit (65 %) und die Lärmbelästigung (60 %). 72 % der Pariser sind der Meinung, dass sie gewarnt werden sollten, wenn in ihrem Gebäude ein kurzfristiges Mietprojekt umgesetzt werden soll. 71 % von ihnen wünschen sich eine Begrenzung ihrer Zahl. Und 62 % würden sich für eine vorherige Zustimmung des Treuhänders oder des Miteigentümers entscheiden. Diese Bedenken sind noch lange nicht ausgeräumt, da die exponentielle Entwicklung von Kurzzeitmieten das potenzielle Ärgernis vervielfacht.
Der Begriff der Bürgerklausel
Miteigentümergemeinschaften, die darauf abzielen, die Aktivitäten möblierter Touristenunterkünfte zu regulieren oder einzuschränken, stützen sich im Allgemeinen auf die bürgerliche Wohnungsklausel, die klassischerweise in eine Miteigentumsregelung eingefügt wird und von den Miteigentümern oder ihren Mietern verlangt, ihre Grundstücke nur für Wohnzwecke zu nutzen der Ausschluss jeglicher gewerblicher, handwerklicher oder industrieller Tätigkeit. Möblierte Touristenvermietungen werden in Artikel D. 324-1 des Handelsgesetzbuchs definiert als „möblierte Villen, Apartments oder Studios zur ausschließlichen Nutzung durch den Mieter, die vorübergehenden Kunden zur Vermietung angeboten werden, die einen Aufenthalt im Zeichen einer Vermietung verbringen.“ der Tag, die Woche oder der Monat, und wer nicht dort seinen Wohnsitz nimmt. Inwieweit kann eine möblierte touristische Tätigkeit einer gewerblichen Tätigkeit gleichgestellt und somit durch die Anwendung einer bürgerlichen Wohnungsklausel unmöglich gemacht werden?
Kassationsurteile zugunsten von Miteigentümern
Der Kassationsgerichtshof ursprünglich (Cass. 3e civ., 8. März 2018, Nr. 14-15864 et Cass. 3e Zivilrecht, 27. Februar 2020, Nr. 18-14305) schien den kommerziellen Charakter der saisonalen Vermietungstätigkeit zu bestätigen und bekräftigte die Unmöglichkeit, eine solche Tätigkeit in Miteigentümergemeinschaften für bürgerliche Reiseziele durchzuführen. Experten wiesen jedoch darauf hin, dass in diesen Urteilen ganz bestimmte kurzfristige Vermietungsaktivitäten sanktioniert worden seien: Einerseits möblierte Studios, die aus einer illegalen Aufteilung von Miteigentumsgrundstücken entstanden seien, begleitet von einer Reihe von Paradienstleistungen. Hotels und andererseits eine von einem Unternehmen durchgeführte Vermietung von 39 Unterkünften in einem Gebäude mit insgesamt 60 Grundstücken.
Die Definition einer kurzfristigen Vermietungstätigkeit gewerblicher Art
Im Jahr 2024 stellte ein neues Urteil des Kassationsgerichts klar, inwieweit eine möblierte touristische Aktivität als kommerzielle Aktivität angesehen werden muss (Cass. 3e civ., 25. Januar 2024, Nr. 22-21455). In diesem Fall ist das Kassationsgericht der Auffassung, dass die von der Vermietungsgesellschaft im Gebäude ausgeübte Tätigkeit nicht mit der Erbringung von Nebenleistungen oder nur geringfügigen Leistungen einherging, die nicht den Charakter einer „Parahoteldienstleistung“ hatten , kann die Vermietungstätigkeit nicht als gewerbliche Tätigkeit angesehen werden.
-Spezifische Kriterien
Das Kassationsgericht klärt die Situation auf der Grundlage von Artikel 261 D des Allgemeinen Steuergesetzbuchs, der definiert, dass gewerbliche Vermietungen in den Anwendungsbereich der Mehrwertsteuer fallen. Gemäß dieser Lösung kann eine kurzfristige Vermietung nur dann als gewerbliche Tätigkeit angesehen werden, wenn mit der Vermietung mindestens drei Arten von Dienstleistungen einhergehen:
-
Bereitstellung von Frühstück;
-
regelmäßige Reinigung der Räumlichkeiten;
-
Lieferung von Haushaltswäsche;
-
Empfang, auch wenn nicht personalisiert, von Kunden.
Die Häufigkeit des Mieterkommens, die Tatsache, dass die Immobilie auf einer Mietvermittlungsplattform erscheint, sowie die Art der Ausstattung der Wohnung lassen nicht auf eine gewerbliche Vermietungstätigkeit schließen. Gleiches gilt für optionale Leistungen wie die Bereitstellung von Reinigungsdiensten, Transfers zum Flughafen oder auch die Bereitstellung eines Frühstücks. Die Bereitstellung dieser zusätzlichen Dienstleistungen, sofern sie optional sind, ermöglicht keinen Vergleich der Verwertung der Immobilie mit einer kommerziellen Tätigkeit.
Related News :