Immobilienmarkt. Möglichkeiten, in Haute-Savoie-Resorts zu investieren

Immobilienmarkt. Möglichkeiten, in Haute-Savoie-Resorts zu investieren
Immobilienmarkt. Möglichkeiten, in Haute-Savoie-Resorts zu investieren
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Kein Skiurlaub mehr für sechs Personen in einer Studiohütte! Bergliebhaber möchten es in geräumigen, komfortablen Unterkünften genießen, die sie durch die Anmietung nutzen können.

„Diese Investoren sind zwischen 40 und 60 Jahre alt und wollen ihren Traum von einem Pied-à-Terre in einem Resort verwirklichen.“ bemerkt Benjamin Berger, Direktor von Cimalpes, einer Immobilienagentur, die sich auf den Verkauf und die Vermietung von Bergen im Pays de Savoie spezialisiert hat. „Tatsächlich entscheiden sich heute 95 % der Käufer für ein Modell der Saisonmiete, um Einnahmen zu erzielen. »

Deckungskosten

Auch wenn die Rentabilität die Obergrenze nicht überschreitet (bis zu 2,5 % brutto), ist es möglich, die Unterhalts- und Miteigentumskosten ganz oder teilweise zu decken.

Bis 2023 tummeln sich diese Käufer, die Vergnügen und Rentabilität vereinen möchten, in den Haute-Savoyard-Resorts.

Immobilien haben in der Höhe starke Preissteigerungen erlebt. „Jetzt normalisiert sich der Markt wieder: Die Preise beginnen sich zu stabilisieren“ bemerkt Thomas Arnéodo, Schatzmeister des Savoie Mont Blanc National Real Estate Federation (FNAIM SMB) und Direktor der Immobilienagentur Avoriaz Holidays in Morzine.

Ein nach wie vor solider Markt

Dadurch ist der Wettbewerb zwischen den Käufern weniger stark, was bessere Verhandlungsspielräume garantiert. „Dies kann auch eine Verlangsamung des Preisanstiegs erklären, der im dritten Quartal 2023 in der Höhe beobachtet wurde“, analysiert Maître Pierre Bazaille, verantwortlich für Statistik bei der regionalen Notarkammer.

Ob in den Ferienorten Aravis (durchschnittlich 6.670 € pro m²), Grand Massif (4.500 € pro m²), Mont-Blanc (6.810 € pro m²) oder Portes du Soleil (5.840 € pro m²), die Preise scheinen sich zu ändern eine Obergrenze erreicht.

Die Käufer sind also noch weit davon entfernt, die Verkäufer zum Einlenken gebracht zu haben. Unter diesen Bedingungen ist es schwierig, von einer Marktwende zu sprechen.

Für miche Pierre Bazaille, „Selbst wenn sich der Markt ab der zweiten Hälfte des Jahres 2023 verlangsamt hat, verzeichnen die meisten Sender über ein Jahr hinweg immer noch steigende Preise. In den Bergen wehren sie sich. »

Wie wäre es mit einer Langzeitmiete in den Bergen?

In Haute-Savoie praktiziert die überwiegende Mehrheit der Berginvestoren saisonale Vermietungen und nur sehr wenige langfristige Vermietungen.

„Allerdings müssen wir sowohl Saisonkräften als auch denen, die das ganze Jahr über hier leben und arbeiten, entgegenkommen.“erklärt Samuel Gidet, Direktor der Immobilienagentur Aravis International in Grand Bornand.

Allerdings ist die Rentabilität einer Langzeitmiete deutlich weniger attraktiv als die einer Saisonmiete. „Ein in einem Resort gemietetes T2 bringt seinem Besitzer pro Woche genauso viel ein wie über einen Monat.“ bemerkt Thomas Arnéodo vom FNAIM SMB.

Durch die explosionsartige Zunahme der Reservierungsplattformen ist das Mietangebot in den letzten 10 Jahren erheblich zurückgegangen.

„Viele Haushalte verlassen hochgelegene Städte und Dörfer und ziehen tiefer, manchmal in die Ebene.“ bemerkt Samuel Gidet.

Das Phänomen ist sowohl im Arve-Tal als auch in der Nähe von Thônes sichtbar. In diesen Sektoren sind hingegen klassische Mietinvestitionen interessant: In Passy beispielsweise, flussabwärts von Chamonix, liegt der mittlere m²-Wert bei 2.700 € für ein T2, das für rund 500 € pro Monat vermietet wird, was einer Bruttorentabilität von 6 % entspricht.

Die Volumina bleiben erhalten

Der Wert hochgelegener Immobilien bleibt daher stets hoch. Der Grund: Die Verkaufsmengen halten.

„Die Nachfrage ist weniger stark, dafür aber qualifizierter: Nur wer wirklich über die finanzielle Leistungsfähigkeit zum Kauf verfügt, verwirklicht sein Projekt.“beobachtet Benjamin Berger.

Für Maxime Bastard, Verhandlungsführer für Cimalpes in Megève, „Haltende Preise und nicht sinkende Verkaufsmengen sind ein Zeichen dafür, dass die noch anwesenden Käufer über die Mittel verfügen, ihre Ambitionen zu verwirklichen. »

Immer mehr Einkäufe werden bar bezahlt

Darüber hinaus haben sich die bar bezahlten Akquisitionen in den letzten Monaten vervielfacht. „Dies ist insbesondere in den beliebtesten Ferienorten wie Megève oder Chamonix der Fall.“ bestätigt Benjamin Berger.

Seiner Meinung nach ist dieses wachsende Phänomen nicht überraschend. „Bergimmobilien vereinen zwei Grundwerte, die durch die Covid-Krise und geopolitische Krisen gestärkt wurden: Zufluchtsinvestitionen, die durch ihr Miet- und Mehrwertpotenzial gesichert sind, und Vergnügensinvestitionen.“er sagt.

Die wohlhabendsten Käufer investieren weiterhin ihr Geld in Immobilien in den Alpen. „Sie sind natürlich Franzosen, aber auch Belgier, Niederländer, Briten oder Schweizer“ fügt Maxime Bastard hinzu.

Banken etwas flexibler

Während einige es sich leisten können, mit Bargeld zu kaufen, greifen die meisten Käufer eines Zweitwohnsitzes in Haute-Savoie häufig auf die Aufnahme von Krediten zurück.

Wenn sie 18 Monate lang Schwierigkeiten hatten, ihren Kauf zu finanzieren, wurde der Horizont für sie Ende letzten Jahres klarer. Die Kreditzinsen haben begonnen, sich zu stabilisieren und sind seit Anfang 2024 rückläufig.

„Der Kauf in der Höhe ist oft das Ergebnis einer längeren Überlegung, manchmal über mehrere Jahre“, bemerkt Benjamin Berger. Aufgrund der Gesundheitskrise und des Preisanstiegs hatten viele Käufer ihre Kaufpläne verschoben. Einige von ihnen kehren heute auf den Markt zurück. »

Dadurch dürften die Verkaufsmengen und damit das Preisniveau noch einige Monate lang aufrechterhalten werden.

Die Frage der DPE in den Bergen

Viele Immobilienfachleute und -eigentümer befürchten, dass das Verbot der Vermietung von Thermofiltern (Einstufung E, F oder G gemäß Energieeffizienzdiagnose) auf saisonale Vermietungen ausgeweitet wird.

Besonders ausgeprägt ist die Besorgnis in den Bergen, insbesondere in Haute-Savoie, da die überwiegende Mehrheit der für eine Saison gemieteten Immobilien eine schlecht bewertete DPE aufweist.

Es geht um Gebäude, die zwischen den 1960er und 1980er Jahren gebaut wurden, ohne effiziente thermische Spezifikationen und mit zunehmender Höhe einer strengeren DPE-Berechnung.

„Wenn wir eine D-Wohnung zum Verkauf anbieten, ist das ein Juwel! “, würdigt Thomas Arnéodo vom FNAIM SMB.

Von diesem Gesetz sind daher vorerst nur Unterkünfte betroffen, deren Mietdauer für das Jahr schlecht ist.

Doch die Idee, den Anwendungsbereich künftig auch auf Saisonvermietungen auszudehnen, wurde von der Regierung bereits mehrfach erwähnt.

Bei einer Ausweitung der Regelungen könnte die Maßnahme zu einer Abwertung vieler Berggrundstücke führen.

#French

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