„Wir haben immer mehr Investoren, die nach Gebäuden suchen, um die Arbeiten vollständig bewältigen zu können. Viele ziehen sich aus der Lebensversicherung zurück, um dieses Geld in Stein zu münzen, weil Unsicherheit über die investierten Mittel besteht. Es ist wie ein Tresor mit der Gewissheit, dass die Immobilie erhalten bleibt.“vertraut Lauranne Sarazin, Leiterin der Agentur Sixtine Immobilier in Bourgoin-Jallieu und Vernioz, die seit Mitte August die Rückkehr der Investoren in Nord-Isère in den Vordergrund rückt.
Diesen Sommer verkaufte sie ein Gebäude bestehend aus einem Haus mit vier Schlafzimmern und einem Studio in der Rue Stalingrad in Bourgoin-Jallieu für 465.000 Euro an einen Geschäftsführer.
Abenteuerlustige Investoren
Auch Antoine Bonardot, Geschäftsführer der Agentur L’Immobilier d’Antoine, trifft in Wien auf diesen Käufertyp: „Investoren sind motivierter als Käufer, die einen Erstwohnsitz suchen. Einige sind Abenteurer und zögern nicht, Gebäude zu kaufen, die einer Renovierung bedürfen. Ihnen war klar, dass ein umlagefinanzierter Ruhestand auf lange Sicht nicht tragbar sein würde. Als Eigentümer einer Immobilie haben Sie den Vorteil, dass Sie beruflich tun können, was Sie möchten. »
Im September verkaufte er ein Gebäude in einer Einkaufsstraße in Wien für 420.000 Euro an ein Ehepaar in den Vierzigern, das bereits eine Immobilie besaß.
Es besteht aus fünf Grundstücken, von denen zwei aufgrund ihres schlechten Zustands unbewohnt sind. „Sie werden mit diesen Mieten auskommen, während sie die anderen beiden renovieren, die sie für 13 oder 14 Euro pro Quadratmeter mieten können, verglichen mit 10 Euro vor drei Jahren“, erklärt Antoine Bonardot. Aufgrund des Mangels an Mietwohnungen besteht daher ein echtes Interesse, das die Miethöhe erhöht. Und die Arbeiten können steuerfrei und von der Miete abgezogen werden. »
Anfang November hat Alexandre Bourdon, geschäftsführender Gesellschafter von Régie BBC in Bourgoin-Jallieu, in Villefontaine ein 85 m² großes Haus mit drei Schlafzimmern für eine Miete von 1.200 Euro pro Monat auf den Mietmarkt gebracht.
Nach 10 Besuchen war es schnell vermietet. „Der Besitzer ist in den Dreißigern. Er arbeitet im Baugewerbe und ist Mieter. Er kaufte dieses Haus im Jahr 2019 für 180.000 Euro und führte die Arbeiten für 25.000 Euro selbst aus.“erklärt er.
Diejenigen, die sofortige Rentabilität wollen
„Das typische Profil des DIY-Investors, der versucht, seine Immobilie selbst zu renovieren, liegt noch etwas hinter dem Markt zurück. Es befindet sich in einer abwartenden Position zwischen der Erhöhung der Kreditzinsen und dem Anstieg der Materialpreise.“bemerkt ihrerseits Élodie Maugé, Präsidentin der Agentur Maugé Immobilier in Luzinay.
Insgesamt schätzen Investoren Immobilien in (sehr) gutem Zustand, mit einer guten energetischen Diagnose (EPD).
„Dies sind begründete Käufe für Anleger, die sofortige Rentabilität wünschen“präzisiert Lauranne Sarazin.
Anfang November hatte sie zwei renovierte T3, darunter einen bereits vermieteten, in einem neuen Miteigentum in Bourgoin-Jallieu zum Preis von jeweils 149.000 Euro zum Verkauf angeboten. Die Miete liegt zwischen 675 und 695 Euro pro Monat.
„Sie ziehen Investoren und zukünftige Mieter an. Bourgoin-Jallieu verzeichne eine sehr starke Mietnachfrage, was für Käufer beruhigend sei, wie sie beobachtet, ebenso wie Wien und die südlichen Außenbezirke, die mit der Bahn erreichbar sind und in der Nähe der Autobahn A7 liegen. »
Die Schaffung einer neuen Autobahnausfahrt Reventin-Vaugris soll den Immobilienmarkt südlich von Wien ankurbeln.
„Jetzt ist die Zeit zum Kaufen!“ „Das Preisniveau ist auf das Niveau von 2019 zurückgekehrt, es ist jedoch wahrscheinlich, dass es noch steigen wird.“ sie bemerkt es.
Im Zentrum von Wien unterzeichnete Antoine Bonardot den Kaufvertrag für eine 39 m² große Einzimmerwohnung zum Preis von 115.000 Euro. „2.800 Euro pro m² sind für Wien teuer. Aber es ist eine „Lieblingswohnung“, gut exponiert, gut ausgestattet, in der richtigen Gegend, vermietet für 550 € pro Monat. Es war ein Wiener, der es kaufte, um zunächst seinen Sohn darin unterzubringen. »
Mietrentabilität rund 5 %
Investoren suchen vor allem nach kleinen Räumen mit einem oder zwei Schlafzimmern, die für Studenten interessant sein könnten und in denen es keine Leerstände geben wird.
Sie suchen auch nach größeren Flächen zur gemeinsamen Vermietung, wenn die Miteigentumsregelung dies zulässt.
„Die Bruttomietrentabilität liegt in Nord-Isère bei etwa 5 bis 6 %. Trotz des Kontexts bleibt es stimmig und attraktiv. „Wenn die Immobilie aber zu groß ist, verunsichern Investoren, weil die Kaufsumme zu hoch ist.“ erklärt Élodie Maugé.
Langfristige Strategie und Vision
Unter den Investoren gibt es auch solche, die eine Immobilie kaufen, um sie zu vermieten, mit dem Plan, sich später dort niederzulassen.
Dieses Phänomen beobachtet Alexandre Bourdon insbesondere in Bourgoin-Jallieu, wo junge Rentner oder Vorruheständler in Wohnungen im Stadtzentrum investieren.
„Wir haben in den letzten Jahren rund zehn Investoren getroffen, die im Vorgriff auf die Zukunft gekauft haben, um auf ihren Wunsch einzugehen, später in der Stadt mit allen Annehmlichkeiten zu leben, insbesondere bei Neubauprojekten im Stadtteil Folatière in Bourgoin-Jallieu . »
Diese Eigentümer, die im Durchschnitt zwischen 55 und 70 Jahre alt sind, neigen dazu, relativ große Räume (T3 oder T4) mit einer kleinen Außenfassade zu kaufen.
Aber die Eintrittskarte beträgt 300.000 Euro, wie dieser T3 mit Garage, den ein Fünfzigjähriger, der von einer Erbschaft profitierte, in Pinel gekauft hat.
Die im Jahr 2023 gelieferte Immobilie wird nun für 874 € pro Monat vermietet (einschließlich Nebenkosten). Einige Vermieter entscheiden sich auch dafür, möbliert zu mieten, ein Vertrag, der mehr Flexibilität bietet.
„Mietverträge für möblierte Immobilien haben eine Laufzeit von einem Jahr und ermöglichen den Eigentümern so eine schnellere Rückgewinnung ihrer Immobilie.“ weist auf Alexandre Bourdon hin.
Die High-End-Vermietung nimmt zu
„Die klassische Sanierung mit Schlieren an den Wänden funktioniert nicht mehr. Mieter wollen sich zu Hause so wohlfühlen, als wären sie Eigentümer.“bemerkt Lauranne Sarazin von der Agentur Sixtine Immobilier, die zunehmend die Entwicklung hochwertiger Langzeitmieten mit sehr gutem Service beobachtet.
Sie nennt beispielsweise eine 136 m² große Wohnung mit fünf Zimmern am Place de la Fontaine in Bourgoin-Jallieu, die für 236.000 Euro gekauft wurde.
Komplett renoviert, wird es für 1.690 € pro Monat vermietet. Das Anwesen wurde im November von sieben Besuchern besucht, insbesondere von Unternehmen, die ihre Mitarbeiter für eine Probezeit oder einen Einsatz unterbringen wollten, oder von Versicherungsgesellschaften, die Katastrophenopfer vorübergehend unterbringen wollten.
Wenn es um Häuser geht, sind Mietobjekte ein seltenes Gut. Einige zeichnen sich durch ihre hochwertige Seite aus, wie dieses Haus im Tupinières-Viertel in Vienne, das für 2.250 Euro pro Monat vermietet wird.
„Es ist ein sehr schönes Haus, mit verstellbaren Rollladenlamellen, einem wunderschönen Garten und sogar einem Roboter zum Rasenmähen. Es ist vor allem für überweisende Ärzte interessant. Auf einem traditionelleren Markt müssen Sie mit einer Miete von 1.200 € pro Monat für ein Haus von 90 m² rechnen, beispielsweise in der Nähe von Ruy-Montceau.“ bemerkt Lauranne Sarazin.
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