Was bedeutet die von der TAL vorgeschlagene Mieterhöhung?

Diese Woche haben viele von Ihnen Ihre Fragen zur vorgeschlagenen Mietpreiserhöhung eingereicht. Neubauten, Seniorenresidenzen, Wohnungsbaugenossenschaften, Die Presse haben Ihre Situation mit zwei Spezialisten analysiert.

Hat mein Vermieter das Recht, die Miete zu erhöhen, wenn er im Jahr 2024 keine Arbeiten an dem Gebäude mit sechs Wohneinheiten durchgeführt hat? — Sylvie Blackburn

Ja, der Eigentümer hat das Recht, die Miete zu erhöhen, auch wenn er keine Arbeiten am Gebäude durchgeführt hat. Jedes Jahr im Januar stellt das Administrative Housing Tribunal (TAL) den Eigentümern abhängig von der Art der Wohnung eine vorgeschlagene Erhöhung aus. Für unbeheizte Wohnungen schlägt die TAL im Jahr 2025 eine Erhöhung der Miete um 5,9 % vor.

Wenn der Eigentümer jedoch im Jahr 2024 beispielsweise 5.000 US-Dollar in Arbeit in diese Unterkunft investiert hätte, schlägt die TAL eine Steigerung von 8,5 % vor.

M^e Suzanne Boisvert, Rechtsanwältin bei Juridex Avocats, macht eine wichtige Klarstellung: Ein Vermieter kann seine Miete nicht im Vorgriff auf zukünftige Arbeiten erhöhen, d. h., die während der Laufzeit Ihres nächsten Mietvertrags stattfinden werden. „Es muss sich um Arbeiten handeln, die spätestens am 31. Dezember des Vorjahres ausgeführt, ausgeführt oder im Wesentlichen ausgeführt wurden“, erklärt sie. Mieter müssen davon im Vorjahr profitieren können. »

Was ist mit Klausel F des Mietvertrags, die besagt, dass der Eigentümer in den ersten fünf Jahren des Mietvertrags eines neuen Gebäudes die Miete nach eigenem Ermessen erhöhen kann? Sollte er die Erhöhung trotzdem rechtfertigen? Hat der Mieter bei Überschreitung noch Rückgriffsrechte?
— Marie-Paule Ménard

Vermieter, die Klausel F erfüllen, müssen die Mieterhöhung nicht begründen, Anmerkung M^e Marie-Pier Durand, Anwältin bei Juripop. Lehnt der Mieter die Mieterhöhung ab, verpflichtet er sich, die Unterkunft bei Vertragsende zu verlassen.

Allerdings sind Vermieter, deren Mietverträge nach dem 20. Februar 2024 abgeschlossen wurden, verpflichtet, die maximale Miete anzugeben, die in den nächsten fünf Jahren geltend gemacht werden kann. Gegebenenfalls kann der Mieter die Mitteilung über die Erhöhung ablehnen und der Eigentümer muss einen Antrag auf Mietzinsfestsetzung bei der TAL einreichen.

Eine Mieterin hat mir nicht innerhalb der vorgeschriebenen Frist mitgeteilt, dass sie ihre Mieterhöhung ablehnt. Vor Gericht verlangte der Verwalter von mir den Nachweis, dass der Mieter auf die Kündigung nicht reagiert hatte. Gibt es einen Beweis der Post, der beweist, dass sie kein Dokument verschickt hat?
— François Goulet

Bei der TAL sei der Antragsteller des Anliegens für die Demonstration verantwortlich, antwortet M^e Boisvert. Wenn der Mieter einfach nicht geantwortet hat, liegt es an ihm zu beweisen, dass er dies innerhalb der vorgeschriebenen Frist getan hat. Zu diesem Zweck hat M^e Durand empfiehlt immer, einen schriftlichen Empfangsnachweis zu haben, sowohl vom Mieter als auch vom Eigentümer: „Wir sprechen auf Papier, per SMS, per E-Mail, in einem Brief, was auch immer, egal, ob es schriftlich ist.“ Wenn die TAL jemals einen Beweis verlangt, können wir ihn ihnen zeigen“, beschreibt sie.

Meine Eltern erleben jedes Jahr eine Erhöhung ihrer kleinen Miete in ihren Seniorenresidenzen (RPA). Haben wir die Möglichkeit, den festgelegten Betrag zu stoppen oder zu reduzieren – insbesondere, wenn die RPA weder die Qualität der Aktivitäten noch den Komfort des Gebäudes verbessert?
—Marie-France Trudel

Für die Unterbringung in RPAs gelten dieselben Mietfestsetzungskriterien. Me Durand erwähnt jedoch, dass sich die Miete in einem RPA aufgrund von Servicekosten und personenspezifischen Kosten – Portier, Sicherheit, Reinigung, Mahlzeiten, Pflege – erhöhen kann, die Kriterien sind, die bei der Berechnung der vorgeschlagenen Erhöhung des Mietpreises berücksichtigt werden TAL. „Ich würde sagen, der Weg dazu besteht darin, die Erhöhung anzufechten, dann muss die RPA anhand der Rechnungen und Belege nachweisen, wie sie zu ihrer Berechnung kommt“, erklärt sie.

Was passiert, wenn es zu einem Leistungsausfall kommt? Seit 2021 können sich Mieter an die TAL wenden, um eine Mietminderung für nicht erbrachte Dienstleistungen zu beantragen, gibt die Quebec Association of Public and Parapublic Retirees (AQRP) auf ihrer Website an. Diese Kürzung muss bis zur Behebung des Problems in Kraft bleiben.

Konsultieren Sie den AQRP-Praxisleitfaden für RPA-Bewohner

Haben Mieter, die in einer Genossenschaft leben, die gleichen Wahlmöglichkeiten, wenn sie eine Erhöhungsmitteilung erhalten?

Es kommt auf den Status der Mieter an: Sind sie Mitglieder oder nicht? Wenn dies der Fall ist, haben sie bei einer Erhöhungsmitteilung nur zwei Möglichkeiten: sie anzunehmen und in ihrer Unterkunft zu bleiben; oder es ablehnen und am Ende des Mietverhältnisses zurücklassen. Ein Mieter, der Mitglied einer Genossenschaft ist, kann die Erhöhung nicht ablehnen und sich für den Verbleib in seiner Wohnung entscheiden, da über die Erhöhung zuvor in der Hauptversammlung abgestimmt wurde.

„Aber es gibt bestimmte Genossenschaften, die keine Mitgliedschaft erfordern“, bemerkt M.^e Boisvert. Zahlt der Mieter den Beitrag nicht und beteiligt er sich nicht an den Aufgaben der Genossenschaft, ist er kein Mitglied. »

In dieser Situation steht dem Mieter die dritte Möglichkeit zur Verfügung, nämlich den Mietvertrag abzulehnen und zu verlängern. Die Genossenschaft kann sich dann innerhalb eines Monats nach Erhalt der Mitteilung über die Ablehnung der Festsetzung der Miete an die TAL wenden, wie es im Zivilgesetzbuch von Quebec vorgesehen ist. Seit dem 26. Dezember ist der Eigentümer verpflichtet, die Wahlmöglichkeiten des Mieters in der Änderungsmitteilung seines Mietvertrags anzugeben, andernfalls wird dieser vor Gericht ungültig.