Indirekte Immobilien: Der Preis bestimmt nicht den Wert

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Der an der Börse gezahlte Preis spiegelt den Appetit des Marktes wider, aber auch seinen Übermaß an Optimismus oder Pessimismus, je nach Konjunkturzyklus.

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Wenn die Generierung und Verteilung von Erträgen der Schlüssel zur langfristigen Wertentwicklung der verschiedenen indirekten Immobilienwertpapiere ist, haben wir gesehen, dass der Börsenkurs der letzteren in den Jahren 2022 und 2023 ziemlich angeschlagen war, und zwar zwischen Juli 2021 und Oktober 2023, der SWIIP-Index1 um fast -25 % gesunken! Bedeutet dies, dass der Wert der zugrunde liegenden Immobilienbestände um ein Viertel gesunken ist? Nein… Gleichzeitig der IREAL-Index2 steigt um +13 %, was bedeutet, dass eine Schweizer Anlageimmobilie im Oktober 2023 durchschnittlich 13 % teurer gehandelt wurde als im Juli 2021.

Wie können wir also nicht alles durcheinander bringen? Durch die Unterscheidung von drei Hauptbegriffen: erstens der Börsenpreis von Immobilienvehikeln (börsennotierte Fonds und Immobiliengesellschaften). Dieser Preis entspricht dem Preis, zu dem Aktionäre und Anteilinhaber das Wertpapier umtauschen. Sie schwankt ständig und wird von Angebot und Nachfrage, der Wirtschaftslage, den Erwartungen der Anteilseigner-Investoren sowie deren Einschätzung der zugrunde liegenden Qualität des Immobilienportfolios, seiner Strategie und seines Managements beeinflusst. Der an der Börse gezahlte Preis spiegelt daher den Appetit des Marktes wider, aber auch seinen Übermaß an Optimismus oder Pessimismus, je nach Konjunkturzyklus.

Glücklicherweise veröffentlichen diese Wertpapiere jedes Jahr den neu bewerteten Nettowert ihres Eigenkapitals, um Transparenz über ihre Vermögenswerte zu gewährleisten – deren Wert nicht beobachtbar ist – und um dem Anleger einen Hinweis zu geben. Bei Immobilien hängt dieser neu ermittelte Wert fast ausschließlich von der finanziellen Schätzung der Gebäude ab, die jährlich von unabhängigen Gutachtern durchgeführt wird. Als die Börsenkurse also um 25 % fielen, stieg der Nettoinventarwert (NAV) der börsennotierten Fonds im gleichen Zeitraum um etwa 5 %, ohne Berücksichtigung der in Form von Dividenden ausgeschütteten Erträge, was ein Beweis dafür ist, dass aller Wahrscheinlichkeit nach der Wert ihrer Fonds sinkt Das Vermögen sei zumindest nach Einschätzung der Gutachter nicht zurückgegangen.

Wenn Sie schließlich die Jahresberichte indirekter Immobilienvehikel sorgfältig lesen, werden Sie einen dritten sehr interessanten Wert finden: den buchhalterischen Selbstkostenpreis der Gebäude, also die historischen Anschaffungskosten sowie die seither getätigten hohen Instandhaltungsinvestitionen. Hierbei handelt es sich um sehr wichtige Daten, die sich auf den Wert des in der Vergangenheit aufgenommenen Eigenkapitals beziehen: Dieser Wert bestimmt dauerhaft die Rendite des Immobilienportfolios und damit die Dividendenrendite jeder vorhandenen Aktie. Es wird außerdem empfohlen, regelmäßig Buchpreis und Bewertungswert von Gebäuden zu vergleichen, um den vom Manager erzielten latenten Kapitalgewinn zu überprüfen.

Wenn also der Börsenkurs auf kurze Sicht wahrscheinlich am transparentesten ist und es uns ermöglicht, eine Momentaufnahme der aktuellen Marktlage und der Zukunftserwartungen zu machen, sollten wir nicht zögern, ihn mit dem Nettoinventarwert zu vergleichen, sowohl absolut als auch relativ , für den gesamten Index. Auf diese Weise können Sie die Stimmung des Marktes als Ganzes erkennen, sowohl für einen Teilsektor der Immobilienbranche als auch für ein bestimmtes Wertpapier. Mithilfe einer Fundamentalanalyse und insbesondere der Beobachtung von Finanzberichten können Sie dann feststellen, ob dieses Gefühl berechtigt ist! Letztendlich ist die Rendite beim Kauf von Gebäuden auf lange Sicht ein entscheidender Faktor für die Rentabilität des Fahrzeugs und sollte daher sorgfältig analysiert und verglichen werden.

1 Der SXI Real Estate® Funds Broad PR Index repräsentiert den Börsenkurs der 42 an der SIX Swiss Exchange kotierten Schweizer Immobilienfonds.

2 Der SWX IAZI Investment Real Estate Price Index stellt die Wertentwicklung von Anlageimmobilien (Wohn- und Gewerbeimmobilien) dar und basiert auf der Beobachtung des Immobilientransaktionsmarktes auf nationaler Ebene.

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