Die Mieten dürften der letzte Dominostein sein, der im globalen Inflationskampf sinkt

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Steigende Mieten in vielen entwickelten Volkswirtschaften erweisen sich für die Zentralbanken als hartnäckige Hürde, da sie in diesem Straffungszyklus darum kämpfen, die Inflation ein für alle Mal einzudämmen.

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Bloomberg-Nachrichten

Swati Pandey, Irina Anghel und Enda Curran

Veröffentlicht am 07. Mai 20245 Minuten Lektüre

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(Bloomberg) — Surging rents across many developed economies are proving to be a stubborn hurdle for central banks as they struggle to nail down inflation once and for all this tightening cycle. 

In the US, UK, Canada and Australia, rapidly rising housing costs — which have a hefty weighting in consumer price index baskets — are preventing inflation from declining closer to central banks’ targeted levels. The danger is that workers will demand even fatter pay checks to deal with the cost-of-living squeeze, undermining the inflation fight even further.  

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Das Ergebnis: Die Desinflationsdynamik, die den größten Teil des letzten Jahres zu beobachten war, ist in einigen entwickelten Volkswirtschaften so gut wie ins Stocken geraten. Das führt dazu, dass die Finanzmärkte entweder die Wetten auf Zinssenkungen zurückdrängen, wie es in den USA der Fall war, oder die Chancen auf weitere Zinserhöhungen wieder ins Leben rufen, wie es in Australien der Fall ist.

„Mieten sind wie die Inflation ein eher nachlaufender Indikator für den Konjunkturzyklus und werden eines der letzten Dinge sein, die gesenkt werden“, sagte Shane Oliver, Chefökonom bei AMP Ltd. in Sydney. Das Problem sei alles andere als einheitlich und in Kontinentaleuropa weniger problematisch, sagte Oliver, und sei in Ländern mit schnellen Einwanderungsprogrammen und Bauknappheit noch schlimmer.

Australien erfüllt beide Kriterien. Michele Bullock, Gouverneurin der Reserve Bank, sagte am Dienstag, die starke Einwanderung in den letzten Jahren habe „sicherlich den Druck auf den Immobilienmarkt erhöht, und das wirkt sich auf die Mieten aus.“ Die RBA sagte in ihrer am selben Tag veröffentlichten vierteljährlichen Aktualisierung der Wirtschaftsprognosen, dass die Mietinflation voraussichtlich bis mindestens Mitte 2026 „hoch bleiben“ werde.

Der Rückgang der Kerninflation in Australien seit Anfang 2023 sei „abrupt zum Stillstand gekommen“, was teilweise auf steigende Mietkosten zurückzuführen sei, sagte Phil Odonaghe, Ökonom bei der Deutschen Bank AG. Daten des Immobilienberatungsunternehmens CoreLogic Inc. zeigten diese Woche, dass Australiens Durchschnittsmiete im April ein Rekordhoch von 627 A$ (414 $) pro Woche erreichte und damit im Vergleich zum Vorjahr um 8,5 % stieg.

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„Wenn die Stärke in einem Segment des VPI lange genug anhält, besteht die Gefahr, dass die Inflationserwartungen steigen, was sich auf den VPI insgesamt auswirken wird“, sagte er. „Das Risiko, dass das passiert, ist alles andere als trivial.“

Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Mietinflation in den ersten drei Monaten des Jahres 2024 um 7,7 % und blieb damit auf dem höchsten Stand in den 30 Jahren, in denen die RBA die Inflation anstrebt. Ohne den Wohnungsbau lag Australiens jährlicher VPI bei 3,2 % – 0,4 Punkte weniger als die Gesamtzahl und in Sichtweite des 2-3 %-Ziels der Bank.

Steigende Mieten sind auch für britische Familien ein großes Problem und ein zentrales Wahlthema vor den Parlamentswahlen, die später in diesem Jahr erwartet werden.

Die Mietpreise im Vereinigten Königreich – seit 2022 um ein Fünftel gestiegen – steigen jetzt so schnell wie nie zuvor, nachdem hohe Hypothekenkosten potenzielle Hauskäufer dazu zwangen, auf den Mietmarkt zurückzukehren, was den Mangel an Wohnraum verschärfte, der auf jahrzehntelange Unterinvestitionen zurückzuführen ist. Laut einer Analyse der Resolution Foundation sollen die Mieten in den nächsten drei Jahren um 13 % steigen und damit schneller als das Lohnwachstum.

Dennoch hat die Bank of England noch andere Probleme. Gouverneur Andrew Bailey und seine Kollegen haben ihren Fokus auf Lohnwachstum und Dienstleistungsinflation gerichtet, die nach wie vor zu hoch sind, um sich wohl zu fühlen. Wenn sich diese Kennzahlen abkühlen und die Wareninflation bereits unter 1 % liegt, könnten sie steigende Mietkosten ausgleichen und die Inflation wieder auf das Ziel von 2 % bringen.

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„Angesichts der Bedeutung der Mieten im CPI-Korb werden sie, wenn sie weiterhin schneller steigen als das Ziel der BOE, den Preisdruck eindeutig erhöhen“, sagte Tera Allas, Direktorin für Forschung und Wirtschaft bei McKinsey im Vereinigten Königreich. Allerdings seien die BOE-Beamten „möglicherweise mehr besorgt über jene Artikel und Sektoren, in denen die Inflation eindeutig durch inländischen Lohn- oder Gewinndruck getrieben wird, wie zum Beispiel das Gastgewerbe.“

Ökonomen gehen allgemein davon aus, dass die britische Zentralbank die Zinsen am Donnerstag auf dem 16-Jahres-Hoch von 5,25 % belassen wird, wobei die Anleger nach Hinweisen darauf Ausschau halten, ob die politischen Entscheidungsträger Juni oder August als Gelegenheit für eine Senkung sehen.

Auch für die Federal Reserve bleiben die Mietkosten im Mittelpunkt, da die Beamten auf ein Fenster zur Senkung der Kreditkosten warten. Die Miete macht rund ein Drittel des VPI-Inflationsindex aus und ist damit einer der größten Preistreiber. Der Kern-VPI, der Lebensmittel- und Energiekosten ausschließt, übertraf im März den dritten Monat in Folge die Prognosen, was teilweise auf Mietsteigerungen zurückzuführen ist.

Der Vorsitzende der Fed, Jerome Powell, sagte, er erwarte, dass sich sinkende Mietkosten irgendwann in den breiteren Preisdaten niederschlagen würden, was es den politischen Entscheidungsträgern irgendwann ermöglichen würde, die Zinsen zu senken.

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„Ich bin zuversichtlich, dass sich dies in einer gemessenen Inflation widerspiegeln wird, solange die Marktmieten niedrig bleiben“, sagte Powell letzte Woche nach der zweitägigen geldpolitischen Sitzung der Fed gegenüber Reportern. Die Zentralbank hielt die Zinsen auf dem höchsten Stand seit mehr als zwei Jahrzehnten und signalisierte gleichzeitig den Wunsch, sie zu senken, wenn sie zuversichtlich ist, dass die Inflation unter Kontrolle ist. Händler wetten derzeit auf mindestens eine Zinssenkung um 25 Basispunkte in diesem Jahr.

Dennoch muss Powell möglicherweise warten. Die Erwartungen der Haushalte an die Veränderung der Mietkosten sind im Vergleich zum letzten Jahr stark gestiegen. Laut einer am Montag veröffentlichten Umfrage der New York Fed werden die Mietkosten im nächsten Jahr voraussichtlich um 1,5 Prozentpunkte auf 9,7 % steigen.

Weiterlesen: Mieten sind der „größte Stolperstein“ der Fed bei der Eindämmung der US-Inflation

Ein Mangel an Wohnraum – teilweise aufgrund hoher Zinssätze – hat die Preise hoch gehalten.

„Der Wohnungsbau ist in den Vereinigten Staaten aufgrund des enormen Mangels an bezahlbarem Wohnraum und teilweise aufgrund der hohen Zinssätze ein echtes Problem“, sagte Finanzministerin Janet Yellen gegenüber Bloomberg News. „Dennoch bin ich fest davon überzeugt – ich halte es für sehr wahrscheinlich –, dass die Kosten für Unterkünfte, die die Inflation in die Höhe getrieben haben, sinken werden.“

Auch wenn sich die Inflation von hier aus abschwächen könnte, ist es unwahrscheinlich, dass es zu einer deutlichen Abkühlung kommt, so Stephen Stanley, Chefökonom für die USA bei Santander US Capital Markets LLC. „Wenn diese Prognose korrekt ist, steht dem FOMC viel Arbeit bevor, um die Kerninflation wieder auf 2 % zu bringen“, sagte er.

– Mit Unterstützung von Christopher Condon.

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