In bestimmten Departements der Île-de-France wie Paris oder Essonne nehmen gerichtliche Versteigerungen von Immobilien zu, was ein Zeichen für eine schwierige wirtschaftliche Lage ist. Ist der Startpreis sehr niedrig, werden die Waren meist zu Marktpreisen verkauft.
41 Euro pro Quadratmeter für eine Wohnung in Grigny, 1.434 Euro pro Quadratmeter für ein Haus in Palaiseau… Das Gericht von Évry-Courcouronnes (Essonne) organisiert am Mittwoch, den 23. Oktober, eine öffentliche Versteigerung von drei Häusern Wohnungen und zwei Parkplätze in der Île-de-France, zu gelinde gesagt attraktiven Preisen.
Die Preise sind für diese geografischen Gebiete tatsächlich lächerlich. Laut PAP-Website beträgt der Quadratmeterpreis in Grigny (Essonne) 1.644 Euro für eine Wohnung und 5.113 Euro in Palaiseau (Essonne) für ein Haus. Dies verheißt jedoch nichts Gutes für den endgültigen Verkaufspreis, der in den meisten Fällen dem Marktpreis entspricht.
Ein niedriger Preis, aber Waren, die zum Marktpreis verkauft werden
Der Preis der Immobilie wird vom Gläubiger abhängig von der Höhe der Schulden und dem Wert der Immobilie festgelegt. „Dieser Preis ist niedrig, um Käufer anzulocken, er entspricht nicht dem tatsächlichen Wert der Immobilie“, erklärt Emmanuel Constant, auf gerichtliche Verkäufe spezialisierter Anwalt bei CB Avocats und Lehrer in Paris 1. Das heißt aber nicht, dass die legale Auktion unbedingt ein gutes Geschäft sein wird.
„Auf der Île-de-France kommt es sehr selten vor, dass die Immobilie nicht zum Marktpreis angeboten wird“, erklärt Rechtsanwalt Emmanuel Constant.
„Es ist ein Weg wie jeder andere, Immobilien zu kaufen“, analysiert er. „Es ist weder die Gans, die die goldenen Eier legt, noch das Eldorado“, warnt er. „Es fallen keine Vermittlungsgebühren, dafür aber Anwaltsgebühren an“, wodurch das Verfahren von den Kosten her einem herkömmlichen Kaufverfahren (über eine Website oder eine Agentur) gleichwertig ist.
Mitunter könne es „bei starker Immobilienspekulation“ in der Immobilienbranche zu über dem Markt liegenden Preisen kommen, präzisiert der Anwalt. Andererseits kann die Immobilie auch unter dem Marktpreis liegen. Dies wird der Fall sein, wenn die Immobilie „bewohnt ist, Arbeiten erfordert oder von der Jahreszeit abhängt“, erklärt Maître Amir Ben Majed, auf Wirtschaftsrecht spezialisierter Anwalt.
Der erfolgreiche Bieter (die Person, die den Artikel bei der Auktion erhält) muss 10 % des Startpreises einzahlen, um bieten zu können. Dann hat er zwei Monate Zeit, den Preis zu zahlen. Der Verkauf erfolgt vor Gericht unter der Aufsicht des Vollstreckungsrichters. Bieter werden durch einen Rechtsanwalt vertreten.
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Wie sind solche gerichtlichen Auktionen zu erklären?
Für das Gericht in Evry können „die Ursachen vielfältig sein“ und von „unbezahlten Gebühren“ bis hin zu „Streitigkeiten im Falle einer Erbschaft“ reichen. Der Gläubiger wird ein Gerichtsverfahren einleiten, indem er den Eigentümer vor Gericht verklagt, und der Richter entscheidet, ob die Versteigerung der Immobilie angeordnet wird oder nicht.
„Gläubiger können Miteigentümertreuhänder für unbezahlte Schulden, Banken für nicht zurückgezahlte Immobiliendarlehen oder in bestimmten, selteneren Fällen sogar der Staat für die Nichtzahlung der Grundsteuer sein“, erklärt Meister Amir Ben Majed.
Die Versteigerung im rechtlichen Rahmen sei wirklich „die letzte Lösung“, erklärt Anwalt Emmanuel Constant. Im Rahmen des Verfahrens lässt der Richter dem Eigentümer häufig eine Frist, damit er die Immobilie einvernehmlich verkaufen kann. Doch „wenn die Konjunktur schlecht läuft, ist es schwieriger, einen einvernehmlichen Käufer zu finden“, erklärt der Anwalt. „Das sind zyklische Erklärungen.“
Ein Aufwärtstrend bei gerichtlichen Auktionen
„Ich habe seit Covid eine Zunahme dieser Art von Verkäufen festgestellt“, bemerkt Meister Amir Ben Majed. Der Anwalt erklärt, dass „das Mitte 2023 wirklich zugenommen hat“. Vor der Pandemie nahm er an Anhörungen teil, „bei denen vier bis fünf Objekte zur Versteigerung standen“.
„Heute ist das Publikum voll, es stehen mehr als 12 Immobilien zum Verkauf“, beschreibt er.
Eine in der Île-de-France von der Website Vench (Immobilienauktionsseite in Frankreich) geteilte Beobachtung, die einen „bemerkenswerten Anstieg“ der Zahl der Auktionen in Paris im ersten Halbjahr 2024 feststellt (+34 % im Vergleich zu 2023). und in Essonne (+28 % im Vergleich zu 2023), was „eine Zunahme der wirtschaftlichen Schwierigkeiten für lokale Eigentümer“ widerspiegelt. Umgekehrt verzeichnen andere Departements wie Bouches-du-Rhône, Seine-Saint-Denis und Val de Marne einen „erheblichen Rückgang“ bei gerichtlichen Auktionen, analysiert die Website.
Die Zunahme dieser Art von Verfahren sollte laut Amir Ben Majed „ein Weckruf“ sein, der darin ein Zeichen der wirtschaftlichen Verschlechterung und der Schwierigkeit überschuldeter Eigentümer sieht, Steuern und Immobilienkredite zu zahlen.
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