Im Jahr 2022 will Benoît Wuzyk eine Wohnung kaufen. Doch in Rueil-Malmaison (92) sind die Preise, die bei etwa 8.000 Euro pro m² liegen, für ihn unerschwinglich. Dann stellt er fest, dass er Anspruch auf den Real Joint Lease (BRS) hat. Mit diesem System gelang es ihm, für sich und seine Familie eine 5-Zimmer-Wohnung in seiner Nachbarschaft für 398.000 Euro bzw. 4.200 Euro pro m² zu erwerben.
Benoît besitzt nur die Wände seiner Wohnung. Das Grundstück, auf dem sein Gebäude errichtet wird, gehört einem Solidarischen Landamt (OFS), an das der Francilien eine „Lizenzgebühr“ von 190 Euro pro Monat zahlt. Zusätzlich zum reduzierten Kaufpreis hatte der neue Eigentümer zum Zeitpunkt des Kaufs Anspruch auf ein zinsloses Darlehen (PTZ) für einen Teil seines Darlehens. Genug, um die Kosten der Finanztransaktion zu begrenzen.
Ende 2022 gab es in Frankreich 1.012 BRS-Wohneinheiten. Ob Wohnungen oder Pavillons, der Großteil ist neu
Nach der neuesten Schätzung der Gruppe „Réseau Foncier Solidaire“ gab es Ende 2022 in Frankreich 1.012 BRS-Wohneinheiten. Ob Wohnungen oder Pavillons, der Großteil ist neu. Durch die Trennung von Grundstücken und Gebäuden garantiert diese Immobilienregelung deutlich niedrigere Preise als auf dem „freien“ Markt und bietet eher bescheidenen Haushalten die Möglichkeit, eine eigene Wohnung zu erwerben. Ende 2022 betrug das durchschnittliche Referenzsteuereinkommen eines Paares mit zwei Kindern nur 29.507 Euro.
BRS-Eigentümer sind verpflichtet, ihre Immobilie zu ihrem Hauptwohnsitz zu machen, was dazu beiträgt, das Wachstum von Zweitwohnungen in den Gebieten, in denen sie sich befinden, zu bremsen. Ein weiteres Ziel des Systems: die Spekulation zu bekämpfen. Mieter des Mietvertrags können ihre Immobilie nicht um jeden Preis weiterverkaufen. Diese ist auf den ursprünglichen Kaufbetrag begrenzt, zuzüglich etwaiger Kapitalgewinne, die auf Verbesserungsarbeiten beschränkt sind. Auch Grundstücke entgehen dem Preiskampf, da sie nicht weiterverkauft, sondern in den Händen des berühmten OFS bleiben.
Unverzichtbare Unterstützung durch die Gemeinden
Das BRS wurde erstmals übernommen « in touristischen Gebieten und Spannungsgebieten von Metropolen »beschreibt Hélène Morel, Autorin einer Aktionserinnerung über das OFS. Der Mechanismus zog schnell die Regionen Neu-Aquitanien, Bretagne und Normandie an, auf die allein drei Viertel der Operationen entfallen.
„Wenn man auf dem freien Markt für 3 kaufen kann 000 € pro m², BRS für 2.400 € zu zahlen und dafür eine Gebühr zu zahlen, ist nicht unbedingt interessant. Mitten in der Auvergne macht dieses Produkt weniger Sinn als in den Pariser Vororten.“betont Jean-Emile Barra, Direktor für Entwicklung und institutionelle Beziehungen bei Runimmo, einer delegierten Handelsabteilung im Namen von Entwicklern und Vermietern.
Allerdings ist die BRS nicht auf städtische Gebiete beschränkt, zumal es ihr manchmal schwerfällt, sich in den angespanntesten Gebieten zu entwickeln.
Das Engagement der Kommunen scheint dann ein Erfolgsfaktor zu sein. Diese greifen insbesondere ein, um OFS den Zugang zu Grundstücken zu erleichtern, beispielsweise durch die Bereitstellung von Grundstücken „bauliches Erbe der Gemeinschaft“erklärt Suzanne Brolly, für Stadtplanung zuständige Vizepräsidentin der Eurometropole Straßburg.
In der Vendée und Charente-Maritime das OFS Terra Noé „Kaufe nicht direkt zum Marktpreis“bestätigt Michaël Jungers, Generaldirektor dieser Organisation.
„Wir erobern Land aufgrund kommunaler Wünsche: Entweder wird das Land verkauft, oder es gelingt den Bürgermeistern, private Eigentümer davon zu überzeugen, sie zu einem angemessenen Preis zu verkaufen. »
Einige Gemeinschaften greifen direkter ein: „Unser örtlicher Wohnungsbauplan sieht dies bei jedem Bauvorhaben mit mehr als 15 Personen vor Im Wohnungsbau ist ein Anteil für BRS reserviert »erklärt Nathalie Demeslay, Leiterin der Wohnungsbauabteilung der Metropole Rennes. Das OFS „Rennes Foncier Solidaire“, das vollständig von Rennes Métropole finanziert wird, kauft dann Wohnungen von dem für den Betrieb verantwortlichen Bauträger.
Mögliche perverse Auswirkungen
In Ermangelung staatlicher Hilfe greifen andere OFS auf sehr langfristige Darlehen der Caisse des Dépôts zurück. Diese Kredite werden dann dank der berühmten Gebühr, die den Haushalten in Rechnung gestellt wird, zurückgezahlt. „Je teurer das Grundstück, desto höher die Gebühr“bemerkt Jean-Emile Barra. Umgekehrt können OFS, die nicht auf Kredite zurückgreifen, sehr niedrige Gebühren anbieten – beispielsweise 0,15 €/m² in Rennes.
Arnaud Portier, Direktor der EPFL Baskenland, warnt vor den möglichen perversen Auswirkungen dieses Systems:
„Einige Entwickler nutzen dies aus, um die Grundstückspreise zu erhöhen, weil sie wissen, dass Gemeinden Schlange stehen werden, um BRS produzieren zu können ». Aus diesem Grund umfasst das OFS keine darin enthaltenen Gemeinschaften: „Wir wollten nicht dem Druck seitens gewählter Beamter ausgesetzt sein, die Operationen in BRS durchführen wollen, was uns gezwungen hätte, von privaten Bauträgern erworbenes Land zu realitätsfernen Preisen zurückzukaufen. »
Angesichts dieser potenziellen Missbräuche übernehmen viele OFS eine regulierende Rolle, unabhängig davon, ob sie auf Kredite zurückgreifen oder nicht. Manche legen Höchstpreise für den Kauf ihres Grundstücks fest. „Wir legen unsere Einkaufspreise auf Basis einer Lizenzgebühr zwischen 1 und 1,50 fest € die m² »entlarvt Mickaël Jungers.
Diese Strenge verhindert manchmal die Entwicklung von BRS in sehr angespannten Gebieten, in denen die Preise zu hoch bleiben, insbesondere ohne politische Unterstützung. „Das OFS allein kann die Grundstückspreise nicht regulieren, es ist die Rolle der Gemeinden“verteidigt Juliette Grenier, Projektmanagerin beim Verband der HLM-Genossenschaften.
Haushalte mit niedrigem Einkommen am Rande der Ausgrenzung?
Der Anstieg der Zinssätze und Baukosten hat die öffentliche Hand dazu veranlasst, die Einkommensobergrenzen der für das System in Frage kommenden Haushalte anzuheben
Der Anstieg der Zinsen und Baukosten in den letzten Jahren hat dazu geführt, dass die öffentliche Hand die Einkommensgrenzen der BRS-berechtigten Haushalte angehoben hat, um teurere Immobilien verkaufen zu können. Selbst wenn die tatsächlichen Immobilienpreise unter den gesetzlich festgelegten Obergrenzen bleiben, könnte diese Änderung zum Ausschluss der bescheidensten Käufer führen.
Abhängig von den Betrieben und der Anzahl der Antragsteller legen bestimmte OFS daher zusätzliche Kriterien fest: Priorisierung von Alleinerziehenden, Erstkäufern usw. Die Höhe der Gebühr hat auch Auswirkungen auf die Profile der Käufer, erklärt Hélène Morel:
„Es ist potenziell zahlungsfähig: Wenn eine Immobilie eine sehr hohe Gebühr und einen sehr niedrigen Verkaufspreis bietet, ist es möglich, Haushalte zu erreichen, die über eine geringe Schuldenkapazität verfügen. »
Trotz dieser Schutzmaßnahmen besteht möglicherweise die Gefahr, dass bestimmte kleinere Käufer auf lange Sicht aufgrund anderer Parameter ausgeschlossen werden, wie Jean-Emile Barra befürchtet. „Ein Haushalt, der Wohnungen in BRS von einem Erstkäufer zurückkaufen möchte, muss für das System berechtigt sein, hat aber weder Anspruch auf PTZ noch andere Steuervorteile », er erinnert sich.
Darüber hinaus befürchten einige Beobachter, dass Wiederverkäufer „lebenslang“ in BRS stecken bleiben, da sie beim Wiederverkauf keine Kapitalgewinne erzielen können und sich somit an den Marktpreisen orientieren, die inzwischen sehr oft in die Höhe geschossen sind.
Angesichts all dieser Herausforderungen und des großen Spielraums, den das Gesetz von 2014 bietet, bleibt das OFS der Garant für eine begründete Anwendung des Systems. Obwohl sie ihre Mission offenbar recht gut erfüllen, sind einige aufgrund mangelnder politischer oder finanzieller Unterstützung nicht in der Lage, viele Operationen durchzuführen. Zumal BRS in den Haushalten bislang kaum bekannt ist.
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