Wo bleiben die Agrarlandpreise stehen?

Wallonische Agrarflächen sind zu einem Investitionsprodukt geworden. Sein Preis hat nichts mehr mit seinem Produktionswert zu tun und das ist ein großes Problem für junge Landwirte. Die neue Landwirtschaftsministerin Anne-Catherine Dalcq (MR) macht dies zu ihrer Priorität. Abhilfe will sie schaffen, indem sie vor allem die Vermietung fördert.

Die wallonische Landwirtschaft besteht im Wesentlichen aus Familienbetrieben im menschlichen Maßstab mit einer durchschnittlichen Fläche von etwa sechzig Hektar. Seit den 1980er Jahren hat sich die Situation erheblich verändert. Zu dieser Zeit gab es fast 40.000 landwirtschaftliche Betriebe mit einer durchschnittlichen Fläche pro Hof von rund einem Dutzend Hektar. Heute sind es bei einer landwirtschaftlichen Bevölkerung von 22.000 Arbeitern nur noch 12.500. Eine alternde Erwerbsbevölkerung bereitet sich auf den Ruhestand vor. Eine der größten Herausforderungen für die wallonische Landwirtschaft ist demografischer Natur. Außerdem sieht es sich mit immer knapper werdenden Margen konfrontiert, die eine starke Diversifizierung oder viel Land erfordern. Allerdings wird dieses Land immer teurer. Dies führt zu Problemen beim Zugang zum Beruf oder der Weitergabe landwirtschaftlicher Betriebe für die jüngere Generation.

Inflation

Natürlich ist das kein neues Phänomen. Aber das wallonische Observatorium für Agrarland hat kürzlich einen Bericht veröffentlicht, der diese unkontrollierte Inflation noch nie so genau verstanden hat.

Seit 2017 ist der Preis für einen landwirtschaftlichen Hektar von 27.205 auf 39.216 Euro im Jahr 2023 gestiegen. Das ist eine Steigerung von 44 % bzw. 6,3 % pro Jahr. Ist die Inflation schuld? Nicht ausschließlich, denn ohne sie bleibt der Anstieg im gleichen Zeitraum bei 20 %.

Der Anstieg der Hektarpreise ist überall in der Wallonie zu beobachten, die Preisunterschiede zwischen den Agrarregionen sind jedoch nach wie vor erheblich. Wir werden uns zum Beispiel nicht wundern, wenn wir sehen, dass in Wallonisch-Brabant der durchschnittliche Preis pro Hektar unbebauter Grundstücke der höchste in den wallonischen Provinzen ist: 53.129 Euro. Allerdings ist es teurer, denn die lehmhaltigen Böden von Namur kosten derzeit durchschnittlich 64.543 Euro pro Hektar. Im anderen Extremfall kostet ein Hektar Grünland in der Provinz Luxemburg nur 19.402 Euro.

Ein Anlageprodukt

Angesichts dieser prohibitiv hohen Preise bleiben die Verkaufs- und Erwerbsbewegungen relativ gering: weniger als 10.000 Hektar im Jahr 2023 oder 1,1 % der landwirtschaftlichen Fläche. Drei Viertel der Bewegungen betrafen Verkäufe, ein Viertel betraf Spenden.

Die meisten Käufer waren weiterhin Landwirte (53 %). Die Frage ist, warum sie bereit sind, solche Preise zu verlangen. „Selbst im Jahr 2017 waren wir offensichtlich überrascht über die Preise, die bestimmte Landwirte bereit waren, für einen Hektar Agrarland zu bieten“, erklärt Marc Thirion, Direktor von DAFoR (Abteilung für ländliche Landentwicklung). Das liegt ganz einfach daran, dass die Rentabilität vorhanden ist: „Die Rentabilität liegt nicht mehr im Land, das mit der Getreideproduktion verbunden ist, sondern im Wert des Kapitals.“ Heute, bei den aktuellen Preisen, sehen wir, dass sich kein Landwirt geirrt hat. Landwirtschaftliche Flächen sind zu einer sehr guten Investition geworden.“
Mit anderen Worten: Preise sind das Ergebnis des Marktes. Und sie haben eigentlich nichts mehr mit der Rentabilität der landwirtschaftlichen Produktion zu tun. „Wir entfernen uns vom Modell der Kapitalinvestition in die Produktion. „Die Landwirte investieren jetzt in einen Produktionsfaktor“, ergänzt der Spezialist.

„Landwirte, die in der Lage sind, in Land zu investieren, sind vor allem Menschen, die bereits vor Ort sind und deren Betrieb bereits in irgendeiner Form nachhaltig ist“, erklärt Renaud Grégoire, Sprecher des Notarverbandes. Wir wissen tatsächlich, dass es nicht die Ausbeutung des Weizens ist, die es ermöglicht, solche Preise zu zahlen. Daher das Problem, dass junge Menschen sesshaft werden müssen. Für sie ist es äußerst kompliziert, eine Aktivität zu starten.“ Agrarland wird zu einem Spekulationsprodukt wie jedes andere auch.

Druck auf Grundstückspreise

Was eine weitere Frage aufwirft: Wer genau übt Druck auf den Preis aus? Auch hier sind die Informationen des Observatoriums wertvoll. Somit stellen wir fest, dass der gezahlte Preis je nach Schauspieler unterschiedlich ist. Ein privates Unternehmen, das nicht mit der Landwirtschaft verbunden ist, ist beispielsweise bereit, 48.590 Euro pro Hektar zu zahlen, während der Durchschnitt, wie Sie sich erinnern, bei 39.216 Euro liegt.

Diese Unternehmen üben also offensichtlich Druck auf die Preise aus. In dieser Hinsicht ist das Unternehmen Colruyt zweifellos das symbolträchtigste Beispiel. Der führende Händler in Belgien kauft Land auf und verpachtet es dann an Landwirte zurück, nicht ohne für Spannungen in der Gemeinde zu sorgen. „Aber Colruyt bleibt ein Epiphänomen eines größeren Problems“, mildert Renaud Grégoire. Andere Unternehmen sind am Werk. Aber sie sollten nicht allein dafür verantwortlich gemacht werden.

Erstens schätzte SPW Agriculture, dass im Jahr 2020 nur jeder achte Bauernhof im Besitz eines Unternehmens war. Dies ist ein eindeutig steigender Trend, aber im Jahr 2023 machten beispielsweise juristische Personen (Unternehmen), die nicht mit der Landwirtschaft verbunden sind, nur 11 % der Akquisitionen aus.

Dann gibt es Unternehmen, die direkt mit der Landwirtschaft verbunden sind und immer noch 5 % der Einkäufe ausmachen. Im Schnitt sind sie bereit, 43.143 Euro zu investieren. Hinzu kommen gemischte Käufer (natürliche und juristische Personen) mit Bezug zur Landwirtschaft, die sogar 51.957 Euro auf den Tisch legten und 2,5 % der Akquisitionen ausmachen.

Das bedeutet, dass die Landwirte selbst an Preisspekulationen beteiligt sind. „Das ist tatsächlich der Fall, aber sie werden Ihnen erklären, dass sie verpflichtet sind, diese Preise festzulegen, um sie zu verfolgen und zu kaufen. Es ist ein bisschen wie eine Schlange, die sich in den Schwanz beißt“, sagt Renaud Grégoire.

„Es wäre zu einfach, ihnen die Schuld zu geben“, antwortet Anne-Catherine Dalcq (MR), Landwirtschaftsministerin und Mitglied des engsten Kreises. Der Preisanstieg lässt sich durch eine Vielzahl von Faktoren erklären. Erstens, weil es sich um eine endliche Ressource handelt und es daher eine Art Konkurrenz gibt. Dann sinken mit der Inflation die Margen des Sektors und es müssen mehr Hektar erworben werden, um die Rentabilität zu steigern. Schließlich sehen wir, dass dieser Wettbewerb durch nicht mit der Landwirtschaft verbundene Unternehmen, die noch mehr zahlen, noch verstärkt wird.“

Förderung der Pacht von landwirtschaftlichen Betrieben

Während in der Welt der Landwirtschaft immer mehr Betriebe in Eigentum betrieben werden (+3.263 Hektar im Jahr 2023), liegt zweifellos die Lösung zur Unterstützung junger Landwirte in der Pacht und Verpachtung von landwirtschaftlichen Betrieben. „Das ist eine echte Herausforderung“, bestätigt der Minister, der den Stier bei den Hörnern packen will. „Der Pachtvertrag hat den Vorteil, dass die Landwirte ihre Investitionskapazität, beispielsweise in Ausrüstung, aufrechterhalten können. Dann wird die Miete gesetzlich geregelt, sodass alle gleichberechtigt sind.“
Ziel des Ministers ist es, die Pacht von landwirtschaftlichen Betrieben durch Anreizmaßnahmen attraktiver zu machen. „Manchmal besteht bei Eigentümern Angst davor, ihre landwirtschaftlichen Flächen zu verpachten“, räumt der Minister ein. Dies beinhaltet zunächst den offiziellen Start der wallonischen Agrarlandagentur in Bezug auf die Vermietung und ihrer speziellen Website. Es muss die Erstellung eines Pachtvertrages für jedermann verständlich und anwendbar machen. „Der Abschluss eines Pachtvertrags für einen Bauernhof sollte so einfach werden wie der Pachtvertrag für eine Mietwohnung.“

Ein weiterer Aspekt betrifft öffentliche Eigentümer. Die Agentur kann sie kostenlos mit Landwirten in Kontakt bringen. Dazu gehören beispielsweise CPAS, die über landwirtschaftliche Flächen verfügen. Wir sprechen immer noch von einem Potenzial von 60.000 Hektar, die in Form von Pachten zurückgegeben werden können. Junge Leute werden besonders angesprochen, da das Alter (neben Entfernung, Fläche und Menge) das wichtigste Auswahlkriterium sein wird.

Auch im Falle des Verkaufs öffentlicher landwirtschaftlicher Flächen verfügt die Wallonische Region seit Juni 2024 über ein Vorzugsrecht. Dieses wurde noch nicht aktiviert, ermöglicht es der Region jedoch auf dem Papier, kurz danach vorrangig Grundstücke zu erwerben Landwirte. Derzeit verfügt die Wallonische Region über 950 Hektar, das Ziel besteht jedoch darin, auf 60.000 Hektar Einfluss zu nehmen.

Abschließend fügt der Minister „Einrichtungshilfe außerhalb des familiären Kontexts“ hinzu. Diese Hilfe soll Selbstständigen, die eine Leidenschaft für die Landwirtschaft haben, den Einstieg ermöglichen. Alle diese Maßnahmen müssen dazu beitragen, die Landwirtschaft in Wallonien auf menschlichem Niveau zu halten, auch wenn viele Landwirte in den Ruhestand gehen. „Das ist mein Mandat für die nächsten fünf Jahre“, schließt der Liberale.