Immobilien: Sinken die Preise im Jahr 2025 weiter?

Notargebühren, PTZ, Pinel, Kapitalgewinne … was sich für Immobilien im Jahr 2025 ändert

Auf der Suche nach Ersparnissen und Steuereinnahmen greift die Regierung Immobilien an und plant mehrere Maßnahmen, die unweigerlich Auswirkungen auf Käufer und Verkäufer haben werden. Die Notargebühren werden steigen, und es ist die Rede von Auswirkungen auf die Kapitalertragsbesteuerung und das LMNP-System. Gleichzeitig wird PTZ zugänglicher, während Pinel dauerhaft verschwinden wird. Erhöhung der Notargebühren im Jahr 2025 Immobilien sind bereits stark von Steuern aller Art betroffen und werden erneut den Zorn der Steuerverwaltung erleiden. Um die drastischen Einnahmeverluste der Ressorts seit dem Rückgang der Immobilientransaktionen auszugleichen, plant die Regierung, die entgeltliche Übertragungssteuer (DMTO), allgemein bekannt als Notargebühren, um 0,5 Punkte zu erhöhen. Diese Gebühren sind die höchsten in Europa und betragen zwischen 7 % und 8 % des Verkaufspreises einer alten Immobilie, also etwa viermal mehr als im Vereinigten Königreich oder in den Niederlanden. Durch die Erhöhung um 0,5 Punkte erhöht sich der DMTO je nach Standort von 500 € auf 1.000 € für den Kauf einer Immobilie im Wert von 200.000 €. Während die Zinsen für Immobilienkredite seit Jahresbeginn kontinuierlich sinken, besteht die Gefahr, dass die Ankündigung einer Erhöhung der Notargebühren die zaghafte Erholung des Marktes gefährdet. Es gibt Tipps zur Reduzierung der Notargebühren: Kaufen Sie neue Immobilien, da der Satz reduziert ist (zwischen 2 % und 3 % des Immobilienpreises). Verhandeln Sie den Honoraranteil: Der Notar kann Ihnen einen Rabatt von bis zu 20 % gewähren. Maklergebühren separat bezahlen: Es ist möglich, Maklergebühren vom Verkaufspreis auszuschließen; Dazu müssen Sie ein Mandat mit vom Käufer zu zahlenden Vermittlungsgebühren unterzeichnen. Den Betrag der Ausstattung vom Verkaufspreis abziehen: Sie haben das Recht, die Abtrennung des Verkaufspreises und des beweglichen Eigentums (Küche, Bad, Haushaltsgeräte usw.) bis zu einer Grenze von 5 % des Wertes der Immobilie zu verlangen. Wichtig: Erstkäufer und Käufer einer neuen Immobilie, egal ob Erst- oder Zweitkäufer, sind ab 2025 von der Erhöhung der Notargebühren befreit. Änderung bei der Besteuerung von Immobilienkapitalgewinnen Kapitalgewinne auf die Hauptwohnsitz Bisher war der Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf des Hauptwohnsitzes vollständig steuerfrei. Eine Änderung des Finanzgesetzes 2025 (PLF 2025) sieht vor, diese Ausnahme von einer Mindesthaltedauer von 5 Jahren abhängig zu machen. Ziel ist es, Spekulanten zu verhindern, die eine Immobilie kaufen, diese dann schnell weiterverkaufen und so vom Steuervorteil profitieren. Eigentümer, die mit unvorhergesehenen Veränderungen im Leben konfrontiert sind, können jedoch von der Befreiung profitieren, wenn sie die Immobilie vor Ablauf von fünf Jahren weiterverkaufen: berufliche Versetzung, Tod oder Trennung, längerfristiger Krankenhausaufenthalt oder Einweisung in ein EHPAD. Kapitalgewinne außerhalb des Hauptwohnsitzes Das PLF 2025 sieht außerdem vor, die Berechnung der Kapitalgewinne ohne den Verkauf des Hauptwohnsitzes zu ändern. Der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn errechnet sich heute aus der Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis abzüglich etwaiger Abschläge für die Haltedauer. Nach 22 Jahren ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei, aber sozialversicherungspflichtig, nach 30 Jahren steuer- und sozialversicherungsfrei. Nach Abzug der Kürzung wird der Kapitalgewinn mit einem Steuersatz von 19 % besteuert, zu dem noch Sozialversicherungsbeiträge in Höhe von 17,2 % hinzukommen, was einer Gesamtsteuer von 36,2 % entspricht. Eine Änderung sieht vor, Kürzungen bei Haltedauern zu streichen und eine Kürzung anzuwenden, die sich aus dem entsprechend der Inflation aktualisierten Kaufpreis berechnet. Der Kapitalgewinn würde dann mit 30 % besteuert, identisch mit der Pauschalsteuer für Anlageprodukte. Sollte die Reform verabschiedet werden, gilt sie ab Januar 2026 für Bauland und ab Januar 2027 für bebaute Grundstücke. Änderung der Steuerregelung für möblierte Vermietungen Eigentümer mit LMNP-Status (Non-Professional Furnished Rental) können im Falle eines Verkaufs nicht mehr vom Abzug eines Teils der Kosten von ihren Mieteinnahmen profitieren. Mit dem PLF 2025 wird der mit der Abschreibung beim Wiederverkauf der Immobilie verbundene Steuervorteil aufgehoben: Die abgezogene Abschreibungssumme wird tatsächlich wieder in die Berechnung des Kapitalgewinns einbezogen. Mit dieser Maßnahme soll eine Besonderheit des LMNP-Steuersystems korrigiert werden, die zu Spannungen auf dem Mietmarkt beiträgt, insbesondere in Touristengebieten, in denen es viele kurzfristige möblierte Mietwohnungen gibt, was den Wohnungsmangel für Dauerbewohner verschärft. Ende von Pinel im Jahr 2025 Für die öffentlichen Finanzen zu teuer für ein gemischtes Ergebnis, verschwindet das Pinel-Grundsteuerbefreiungssystem im Jahr 2025. Pinel ist eine Maßnahme zur Förderung des Wohnungsbaus zu Zwischenmieten und profitiert dennoch von einer kurzen Gnadenfrist, da die Frist abgelaufen ist wurde auf den 31. März 2025 verschoben. Um von dem mit Pinel verbundenen Steuervorteil zu profitieren, müssen Sie die notarielle Urkunde bis spätestens 31. Dezember unterzeichnet haben 2024. Kein anderes System, das Investoren zum Kauf neuer Immobilien ermutigen soll, wird Pinel ersetzen. Der Staat fördert lieber die Renovierung alter Wohnungen durch MaPrimRénov und das Nullzinsdarlehen (PTZ). PTZ 2025: eine universelle Version PTZ präzise. Die PTZ ist Erstkäufern vorbehalten, die ihren Hauptwohnsitz erwerben. Sie wird in ganz Frankreich ausgeweitet und auf Einzelhäuser ausgeweitet. Natürlich wird es möglich sein, einen Teil des Kaufs dank der PTZ zu finanzieren, ohne Rücksicht auf die geografische Lage oder die Art der Immobilie (neu oder alt, Wohnung, Haus). Die PTZ wurde bis zum 31. Dezember 2027 verlängert. Ob sich die Zulassungsbedingungen ändern, ist nicht bekannt.