Notfallfonds | Transparenz sollte die Preise für Eigentumswohnungen verändern

Als sie ihre Eigentumswohnung kaufte, gelang es der Ingenieurin Jeanne Desbiens, den Preis um 100.000 US-Dollar zu senken, nachdem sie erfahren hatte, dass das Gebäude trotz des offensichtlichen Bedarfs an größeren Arbeiten über keinen Notfallfonds verfügte. Derzeit haben Käufer nicht immer Zugriff auf diese Art von Informationen, die für die Erstellung eines angemessenen Angebots von entscheidender Bedeutung sind. Doch mit dem Inkrafttreten wichtiger Bestimmungen des Gesetzesentwurfs 16, der den Markt für Eigentumswohnungen in Quebec aufmischen wird, werden sich die Dinge ändern.

Das Lächeln von Miteigentümern, die jahrelang das Glück hatten, nur sehr wenig Geld in den Notfallfonds ihres Gebäudes einzuzahlen, könnte in den kommenden Monaten verschwinden. Der Wert ihrer Investition könnte dahinschmelzen und die außerordentlich hohen Beiträge werden zweifellos zahlreich sein.

Mit Gesetz Nr. 16 wird für alle Eigentumswohnungsgebäude die Vorlage eines Sachverständigengutachtens vorgeschrieben, in dem die Beträge festgelegt werden, die im Notfallfonds erforderlich sind, um die Kosten aller notwendigen Arbeiten über einen Zeitraum von 25 Jahren zu decken. Die üblichen Gebühren, die sogenannten „Eigentumswohnungsgebühren“, müssen entsprechend angepasst werden.

Neu ist außerdem, dass alle diese Informationen an denjenigen übermittelt werden müssen, der ein Kaufangebot abgeben möchte. Heutzutage ist die Weitergabe von Zahlen – soweit vorhanden – freiwillig. Wir können daher davon ausgehen, dass sie geheim bleiben, wenn sie Verkäufer benachteiligen.

Die Höhe des Notfallfonds sollte jedoch im Mittelpunkt jeder Transaktion stehen, da sie direkten Einfluss auf den Wert der Eigentumswohnung hat. „Es muss Teil der Gleichung, der Verhandlungen sein“, argumentiert Jeanne Desbiens, Dozentin bei ETS und Gründerin von Toolbox, einem Unternehmen, das Berichte für Miteigentumsgemeinschaften erstellt, einschließlich eines Wartungsprotokolls und Finanzszenarien.

Laut der Regroupement des gestions et copropriétaires du Québec (RGCQ) verfügen fast 40 % der rund 40.000 Miteigentumsgebäude nicht über ausreichende Notfallmittel für größere Reparaturen.

Die Miteigentümerbeiträge würden fast vollständig zur Deckung der Betriebskosten verwendet, bemerkt auch Jeanne Desbiens. So verfüge die Mehrheit ihrer Kunden nicht über einen Notfallfonds, „ansonsten reicht dieser nicht aus oder ist sogar unbedeutend“.

Leider gibt es keine Regel zur groben Bestimmung des idealen Anteils der Miteigentumsbeiträge, die an den Notfallfonds abgeführt werden sollten, da es zu viele Variablen wie den allgemeinen Zustand der Räumlichkeiten, das Baujahr und die Vielfalt der Dienstleistungen gibt (Schwimmbad, Terrasse, Aufzug, Landschaftsgestaltung, Schneeräumung) und die Anzahl der Unterkünfte. „Das Einzige, was wir mit Sicherheit wissen, ist, dass die weit verbreitete Vorstellung, dass 5 bis 10 % ausreichen, einfach falsch ist“, sagt Jeanne Desbiens.

Das Ende der Ungleichheiten

Mit der Zeit führt diese Vernachlässigung einer ausreichenden Kapitalisierung des Fonds zu großer Ungleichheit, insbesondere wenn Miteigentümer, die lange Zeit von den Gemeinschaftsräumen profitiert haben, verkaufen, ohne ihren gerechten Anteil an der Abnutzung bezahlt zu haben.

Doch die Pause endet mit dem für dieses Jahr geplanten Inkrafttreten von Gesetz 16.

Gebäude, für die es keinen Bewirtschaftungsplan gibt, „werden auf dem Markt herabgestuft“, prognostiziert Yves Joli-Cœur, auf Immobilienrecht spezialisierter Anwalt, Präsident des RGCQ und Gründer der Condolegal-Website. com. Mit anderen Worten: Ihr Wert wird aufgrund der Unsicherheit, die sie für zukünftige Käufer darstellen, sinken. Wer möchte in sein Haus einziehen und dann überraschend eine Rechnung in Höhe von 25.000 US-Dollar für Dachreparaturen und eine 100-prozentige Erhöhung der Miteigentumsbeiträge erhalten?

Nehmen wir das Beispiel eines Gebäudes, bei dem 10 Eigentümer eine Rechnung über 2 Millionen teilen müssen, obwohl nur 1 Million auf dem Konto sind. Jeder muss daher 100.000 US-Dollar beisteuern. Ein potenzieller Käufer könnte einen Preisnachlass von 150.000 US-Dollar verlangen, glaubt der Experte. „Er könnte eine Risikoprämie in Kauf nehmen, weil er nicht weiß, ob die anderen Miteigentümer zahlungsfähig sind. »

Dies ist die Art von Situation, die sich vervielfachen könnte. „Wir sprechen von einem Park [de condos] in Quebec in Not“, beklagt M^e Hübsches Herz. Seiner Meinung nach „verstehen wir den Eisberg vor uns nicht“. Logischerweise werden Kapitalisierungsdefizite, sobald sie berechnet und offengelegt wurden, von Immobilienmaklern und -käufern berücksichtigt, was nicht ohne Auswirkungen auf die Preise bleiben wird.

Das Durchschnittsalter der Eigentumswohnungen in Quebec, das laut RGCQ etwa 30 Jahre beträgt, ist ein Schlüsselelement des Problems. „Es ist viel in dem Sinne, dass 20 Jahre die Lebensdauer eines Daches, bestimmter Fenstertypen und bestimmter Abdeckungen sind. „Das sind alles sehr teure Jobs“, weist mich Jeanne Desbiens darauf hin, die bereits für ein Bauunternehmen als Kostenschätzerin gearbeitet hat.

Dank ihrer gesammelten Erfahrung weiß die 36-jährige Ingenieurin, dass es keine einfache Aufgabe ist, die Instandhaltungskosten eines Gebäudes über einen Zeitraum von 25 Jahren abzuschätzen. Sie müssen sich mit Bauwesen, Ingenieurwesen und Finanzen auskennen.

Obwohl sie Ingenieurin ist, kritisiert Jeanne Desbiens die manchmal schwer lesbaren Berichte ihrer Kollegen und Konkurrenten, deren „Szenarien unrealistisch“ seien, da die „Schätzungen unzureichend seien“, was die Miteigentümer in eine unangenehme Lage bringe. Sie schlägt vor, dass die Gewerkschaften sorgfältig das Unternehmen auswählen, das ihren Vermögensverwaltungsplan umsetzen soll, nachdem sie drei Angebote erhalten haben.

Dies ist eine zusätzliche Verantwortung auf den Schultern der Gewerkschaftsfunktionäre, die in diesem Jahr möglicherweise viel Arbeit vor sich haben. Aber wenn wir uns ansehen, was in Frankreich passiert, wo zu lange vernachlässigte Gebäude abgerissen werden, wird uns schnell klar, dass die finanziellen Anstrengungen für die Instandhaltung nicht umsonst sind.

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