Während sich Mieter einerseits über Mietspannungen und Mietniveaus in Haute-Savoie beschweren, beklagen Vermieter ihrerseits zunehmend niedrige Nettomieteinnahmen.
Der Aufbau von Mietimmobilien im Departement wird immer komplizierter. Die Ursache des Problems sind offensichtlich die Immobilienpreise, die in Haute-Savoie weiter gestiegen sind: „+18,2 % zwischen 2019 und 2024“, erinnert sich Sébastien Cartier, Präsident des Savoie Mont Blanc National Real Estate Federation (FNAIM SMB).
Ein Wert des Steins, der de facto die potenzielle Mietrendite belastet. Hinzu kommen aufgrund der Energiekrise höhere Miteigentumsbeiträge für mehr als zwei Jahre.
Laut Sylvain Grataloup, Präsident der National Union of Real Estate Owners (UNPI), sind dies jedoch bei weitem nicht die einzigen Gründe: „Vermieter sehen immer mehr Investitionshürden und steuerliche Anreize verschwinden. »
Mehr Verpflichtungen, weniger Anreize
Als Hindernisse nennt er durcheinander die Erhöhung der Grundsteuer um 30 % in 10 Jahren, die mit der Energieleistungsdiagnose (DPE) verbundenen Zwänge, Baunormen oder sogar den Mangel an Grundstücken, die die Preise für Neubauten in die Höhe treiben …
Und eine immer weniger vorteilhafte Besteuerung„was Eigentümer dazu drängt, sich von Langzeitmieten abzuwenden, was die Mietspannungen auf dem traditionellen Markt verstärkt.“ »
Zum Jahresende endet das Pinel-Mietinvestitionsprogramm und läutet damit den Todesstoß für 40 Jahre Steueranreizpolitik, die die Schaffung neuer Wohnungen gefördert hat.
Au 1Ist Januar 2025 wird das Verbot der Vermietung von Wohnungen mit DPE der Klasse G in Kraft treten (für alle neuen Mietverträge, die ab diesem Datum abgeschlossen werden), sofern die neue Regierung den Zeitplan nicht ändert.
In Haute-Savoie, wo 20 % der Thermofilter vorhanden sind, ist die Sorge recht groß, und viele Eigentümer sehen sich bereits zum Verkauf gezwungen.
Auch diese Vermieter könnten im nächsten Frühjahr die unangenehme Überraschung erleben, eine Einkommensteuererklärung mit neuen ungünstigen Steuervorschriften abzugeben, wenn die Regierung in ihrem Finanzgesetz für 2025 tatsächlich die letzten Steuervorteile im Zusammenhang mit der Miete kürzt.
„Ja, das können wir sagen, manche Mietinvestoren verspüren ein Gefühl der Verfolgung“erkennen wir auf der Seite der FNAIM SMB.
„Verarmung der Eigentümer“
Obwohl die Mieten in Haute-Savoie zu den höchsten in Frankreich gehören, reicht die Verflechtung nationaler Maßnahmen in Kombination mit dem lokalen Kontext aus, um Mietinvestoren abzuschrecken.
Ein in diesem Sommer veröffentlichter parlamentarischer Bericht der Renaissance-Abgeordneten Annaïg Le Meur zur Mietbesteuerung weist ebenfalls auf die geringe Rentabilität traditioneller Mieten hin und fordert eine Steuerreform.
Nach Angaben von FNAIM SMB liegt der durchschnittliche Preis für einen Kauf in Haute-Savoie bei 4.475 € pro Quadratmeter und die durchschnittliche Miete bei 14,71 € pro Quadratmeter.
Ein Vermieter kann daher theoretisch im Durchschnitt nur eine Bruttomietrentabilität von 3,90 % erwirtschaften.
In Annecy sinkt die theoretische Rentabilität bei durchschnittlich 5.598 € pro Quadratmeter beim Kauf und 15,40 € pro Quadratmeter bei der Miete auf 3,30 % brutto.
„Immobiliengebühren und Steuern abgezogen, es ist schwierig, eine positive Rendite zu erzielen“, bedauert Sylvain Grataloup, der dies bestätigt „Eine Verarmung der Eigentümer, die nicht verstanden wird. In der überwiegenden Mehrheit der Fälle handelt es sich um Kleinbesitzer, die ein oder zwei kreditwürdige Investitionen getätigt haben, in der Hoffnung, sich einen etwas angenehmeren Ruhestand leisten zu können. Natürlich kann ein Eigentümer reich werden, aber vergessen wir nicht, dass er das Risiko eingeht, sich zu verschulden, zur Wertschöpfung beiträgt und es ermöglicht, dass ein neues Zuhause auf den Markt gebracht wird. »
Wiederverkaufserfolg
Auch Immobilienmakler bestätigen diese Beobachtung mit „Vermieter, die jammern und am Ende verkaufen“bemerkt Sébastien Cartier, der sich dennoch qualifizieren möchte: „Trotz all dieser Fallstricke bleibt eine Investition in Haute-Savoie eine gute Investition. Es gibt viele Argumente: Der schlimmste Feind des Investors sind Mietleerstände. Und in der Abteilung ist es überall extrem schwach. »
Laut den von FNAIM Savoie Mont Blanc zusammengestellten Daten beträgt sie tatsächlich 0,90 % in Annecy, 2 % in Thonon-les-Bains, 2,50 % in Annemasse oder sogar 2,60 % in Saint-Julien-en-Genevois, verglichen mit 8,30 % landesweit .
Ein gewichtiges Argument, das Mietinvestoren beruhigen kann. „Auch die Mieten steigen weiter, insbesondere weil in der Gegend viele Grenzgänger leben, die in der Lage sind, höhere Raten zu zahlen als anderswo in Frankreich.“fügt der Präsident hinzu.
Potenzial für Mehrwert
Ohne diese andere große Stärke von Haute-Savoie zu vergessen: das Potenzial für einen Immobilienmehrwert. „Der Erfolg einer Investition wird langfristig und insbesondere am Wiederverkauf gemessen. Wenn Sie über die gesamte Mietdauer nicht unbedingt viel Mietrendite erwirtschaften, der Mehrwert aber erheblich ist, dann lohnt sich der Kauf in Haute-Savoie! Wie ich oft wiederhole: Wenn es in Frankreich eine Immobilienkrise gibt, stagnieren die Preise hier. Obwohl die Krise ein Jahr lang heftig war, haben wir innerhalb von neun Monaten lediglich einen leichten Rückgang erlebt, und die Preise beginnen bereits wieder zu steigen.“verteidigt Sébastien Cartier.
Während sie innerhalb eines Jahres nur um -2 % sanken, deutet der FNAIM SMB Ende September mit +0,50 % bereits auf eine Aufwärtserholung in den letzten drei Monaten hin.
Unter diesem Gesichtspunkt ist es also wahr, dass Immobilieninvestitionen in Haute-Savoie eine ausgezeichnete Lebensversicherung darstellen.
