Eine Million PSA-Häuser
Im Bereich PSA gibt es heute mehr Streitigkeiten und Gerichtsverfahren als früher. Erstens, weil Partikularinteressen in der Gesellschaft immer härter verteidigt werden. Aber andererseits und vor allem, weil es immer mehr PSA gibt. Als 1965 die PSA-Gesetzgebung in Kraft trat, war unklar, wie viele Menschen eines Tages ein Eigenheim besitzen würden. Und uns war nicht bewusst, dass bestimmte Paragraphen des Gesetzes eher vage formuliert waren.
Die Zahl der PPE-Wohneinheiten dürfte mittlerweile die halbe Million überschritten haben. „Ganz zu schweigen von Gewerbeflächen, Büros und Zweitwohnungen“, ergänzt der Experte. Ich schätze, dass es insgesamt etwa eine Million PSA-Einheiten gibt.“
Dass die oben erwähnte 80-jährige Dame nicht einfach einen Aufzug zu sich nach Hause bauen lassen konnte, liegt an der Struktur der PSA. Wenn jemand sagt, dass ihm ein Haus gehört, ist das nicht ganz richtig oder zumindest zu einfach gehalten. Wir besitzen einen Teil des Grundstücks, auf dem das Gebäude errichtet wird.
Unantastbare Einstimmigkeit
Die PSA-Unterkunft ist dann ein Gebäudeteil, über den bis auf wenige Ausnahmen frei verfügt werden kann. Wir sind somit Miteigentümer von Grundstücken und Miteigentümer. Wir bleiben in unseren vier Wänden weitgehend frei, es gibt aber auch viele gemeinsame Prämissen und ganz allgemein eine Reihe von Punkten, über die die Gemeinschaft entscheiden muss. Und oft einstimmig. In diesen Zeiten, in denen die Solidarität nachlässt, ist es manchmal kompliziert.
Besonders das Erfordernis der Einstimmigkeit stört Amédéo Wermelinger. „Eine Gemeinschaft läuft Gefahr, jahrelang festzustecken, was kontraproduktiv ist.“ Deshalb fordert er in bestimmten Fällen eine qualifizierte Zweidrittelmehrheit. „Der Grundgedanke der Demokratie muss in der PEP-Gesetzgebung besser wiedergegeben werden. »Und der Ausschluss eines streitsüchtigen Miteigentümers muss vereinfacht werden. Heute ist ein Ausschluss laut Bundesgericht nur noch als Ultima Ratio möglich. Natürlich müssen die Auflagen streng bleiben, denn der Ausschluss ist eine sehr radikale Maßnahme: Sie sind gezwungen, Ihre Immobilie zu verkaufen. „Aber wenn es nicht ausreicht, systematisch gegen das Establishment zu sein, um einen Ausschluss zu riskieren, haben wir ein Problem.“
Durch das Erfordernis der Einstimmigkeit besteht die Gefahr, dass eine Gemeinschaft jahrelang blockiert wird, was kontraproduktiv ist
Amédéo Wermelinger erlebte bei einem PSA in der Stadt Bern, wie problematisch ein widersprechender Eigentümer sein kann. Mehrere PPE-Gebäude befinden sich auf einem seit mehreren Jahrzehnten mit Flächenrechten ausgestatteten Grundstück. Wird ein solches Flächenrecht nicht vor Ablauf verlängert, muss die PPE aufgelöst werden und die derzeitigen Eigentümer haben kein Recht mehr, das Land zu bewohnen.
Grundsätzlich wünschen sich die Miteigentümer eine Ausweitung der Flächenrechte, dies ist jedoch nur möglich, wenn alle dafür stimmen – sofern die PSA-Verordnung nichts anderes vorsieht. „Aber selbst wenn es zu einer Einigung kommt, kann es zu Problemen kommen“, betont der Anwalt.
Die Nachbarn werden wütend
Die erwähnte EVP der Stadt Bern hatte 70 Mitglieder. Die EVP-Verordnung sah vor, dass das Flächenrecht mit einer Zweidrittelmehrheit verlängert werden könne. „Aber der Kurator des Grundbuchamtes war zunächst der Meinung, dass Einstimmigkeit erforderlich sei. Wir haben daher versucht, alle Unterschriften zu sammeln.“ Dies erwies sich jedoch aus zwei Gründen als unmöglich: Bei drei Wohnungen war nicht mehr klar, wer die Eigentümer waren. Darüber hinaus verweigerte einer der Eigentümer die Unterschrift. Er lag seit Jahren im Streit mit seinem Nachbarn und dort war es ihm offenbar wichtiger, dass jeder sein Zuhause verlor, als dass er sein Zuhause behalten konnte.
Auf Kosten eines Rechtsgutachtens räumte der Grundbuchbeamte schließlich ein, dass aufgrund der Verordnung eine Zweidrittelmehrheit ausreiche und das Flächenrecht verlängert werden könne.
Weitere Probleme, die sich aus der Gesetzgebung ergeben, betreffen Räumlichkeiten zur gemeinsamen Nutzung. In der Schweiz wird in den meisten Fällen eine Immobilie gekauft, bevor sie gebaut wurde, auch bei PSA. Stellt der Eigentümer fest, dass beim Bau gefälscht wurde, kann er den Bauträger auf die Mängel am Eigenheim hinweisen. Das PSA-Gesetz regelt jedoch nicht eindeutig, was bei Mängeln in Gemeinschaftsräumen geschieht, wenn beispielsweise der Aufzug nicht funktioniert.
Amédéo Wermelinger: „Jeder Miteigentümer besitzt einen bestimmten Anteil an den gemeinschaftlich genutzten Flächen, den sogenannten Anteil.“ Stellt sich nach Abschluss der Bauarbeiten heraus, dass der Aufzug defekt ist, kann ein PSA-Eigentümer diesen Mangel grundsätzlich nur für seinen Anteil am Aufzug geltend machen.
Schulden eintreiben? Kompliziert
Innerhalb jeder PPE müssen die Mitglieder Beiträge für die Verwaltung, den Betrieb und die Instandhaltung des Gebäudes zahlen. „Man muss zum Beispiel Heizöl kaufen, eine Photovoltaikanlage auf dem Dach planen oder den Gärtner bezahlen, der sich um die Gemeinschaftsgrünflächen kümmert.“ Wenn jeder seinen Beitrag zahlt, gibt es kein Problem. Aber wenn es zu einem Misserfolg kommt, ist die Wiedereinziehung eines Beitrags mit der Mühe des Herkules vergleichbar.
Tatsächlich sieht das Gesetz zwei Instrumente vor: das Zurückbehaltungsrecht oder das Pfandrecht. Beim Zurückbehaltungsrecht kann die Miteigentümergemeinschaft als Gläubiger bewegliche Sachen, beispielsweise Möbel, in den Räumlichkeiten des verstorbenen Eigentümers pfänden. Die besagte Gemeinde muss dann eine Klage auf Verwertung des beschlagnahmten Eigentums einreichen. Bei einer Verpfändung wird nicht das bewegliche Vermögen eines fahrlässigen Miteigentümers gepfändet, sondern die PSA selbst, also die Wohnung.
„Aber die Eintreibung von Schulden mit einem dieser Instrumente kann sehr mühsam sein“, erklärt der Anwalt. Denn der Schuldner kann sich in die Länge ziehen und in der Zwischenzeit müssen die anderen Miteigentümer die fehlenden Beiträge nachzahlen. „Diese Instrumente funktionieren nicht zufriedenstellend“, glaubt Amédéo Wermelinger. Wir müssen uns Lösungen vorstellen, die es der PPE-Gemeinschaft ermöglichen, das Geld schneller und einfacher zurückzubekommen.“
Widerspruch des Bundesrates
PLR-Ständerat Andrea Caroni aus Appenzell Ausserrhoden meint wiederum, dass andere Lösungen nötig seien. Er erinnert sich: „Als Anwalt habe ich gesehen, wie sehr ein säumiger Miteigentümer das Leben anderer ruinieren kann.“ Deshalb intervenierte er 2014 mit einem Postulat, das den Bundesrat um eine Überprüfung des PSA-Rechts bittet. „Ich habe festgestellt, dass nach fünfzig Jahren ein erheblicher Aktualisierungsbedarf besteht.“ Doch der Bundesrat sah das nicht so und lehnte sein Postulat ab.
Andererseits stimmte das Parlament dem Vorgehen zu, so dass die Regierung die Angelegenheit noch prüfen musste. Im Jahr 2019 ordnete das Bundesamt für Justiz ein Gutachten an, dessen Autoren zu dem Schluss kamen, dass ein klarer Überprüfungsbedarf für das Gesetz bestehe. Der Textentwurf geht im Herbst zur Konsultation. Es wird sicherlich noch etwas dauern, bis neue Regeln in Kraft treten, aber der Weg ist offen.
