Immobilie. Lyon, Paris… Wie entwickelt sich die Immobilienkaufkraft in Städten?

Dank stark gesunkener Kreditzinsen und sinkender Preise in mehreren großen Metropolen haben die Haushalte wieder an Immobilienkaufkraft gewonnen.

Im Neubaubereich verzeichneten die meisten Städte seit Jahresbeginn einen Rückgang der Angebotspreise. Dies geht aus dem halbjährlichen Barometer des Kreditvermittlers Empruntis hervor, der in Zusammenarbeit mit der Plattform Find-un-logement-neuf.com eine Analyse der Entwicklung der Kreditzinsen und Preise für Neubauimmobilien bietet.

Bordeaux, Nantes: Ein Preisverfall, der sich immer weiter ausbreitet

Die Stadt Bordeaux zeichnet sich im Durchschnitt durch einen deutlichen Preisverfall bei Neubauimmobilien aus – 55.200 € für einen T3 im Vergleich zu März 2024.

„Dies zeigt eine große Veränderung auf dem neuen Immobilienmarkt in der Gironde-Hauptstadt. Dies ist eine Rückkehr zu einem Preisniveau, das besser der wirtschaftlichen Realität und der Zahlungsfähigkeit der Haushalte entspricht.“weist auf die Studie von Empruntis und Find-un-logement-neuf.com hin.

Im Allgemeinen lässt sich der Preisverfall sowohl durch die natürliche Anpassung des neuen und alten Immobilienmarkts als auch durch die Notwendigkeit erklären, dass Entwickler in der Phase des Lagerabbaus Käufer finden müssen.

Auch andere Großstädte folgen der Bewegung: Auch Nantes, Marseille, Straßburg, Montpellier und Lille verzeichneten Preisrückgänge zwischen -3,6 und -14,6 % für T3-Wohnungen.

In Paris ist der Rückgang sogar noch deutlicher, muss jedoch durch die geringe Zahl neuer zum Verkauf stehender Immobilien relativiert werden, die sich in Randbezirken und für Programmzwecke konzentrieren.

Nizza, Toulouse, Lyon: Metropolen, die Widerstand leisten

Trotz dieses allgemeinen Trends wehren sich einige Metropolen gegen sinkende Preise. Nizza sticht mit einem deutlichen Preisanstieg von +7,6 % für eine 3-Zimmer-Wohnung hervor.

„Dieser Anstieg ist auf ein stark reduziertes Angebot und die Auswirkungen bestimmter High-End-Geschäfte auf den Durchschnittspreis zurückzuführen.“zeigt Empruntis an. „Da es sich an der Côte d’Azur eher um einen Markt für Zweitwohnungen handelt, waren die Käufer möglicherweise auch weniger von der Preiserhöhung betroffen. »

In Toulouse stieg der Durchschnittspreis einer 3-Zimmer-Wohnung um +2,5 %, während Lyon einen leichten Anstieg von +1 % verzeichnete. Zuwächse, wenn auch bescheiden, was im Gegensatz zum nationalen Trend steht.

„Die seit fast einem Jahr stattfindende Preiskorrektur in der Immobilienentwicklung ist sogar in den meisten der 10 größten Städte Frankreichs zu beobachten“bemerkt Céline Coletto, Sprecherin von Find-un-logement-neuf.com. „Angesichts der immer geringeren Zahl von Pinel-Investoren und eines Marktes, der sich natürlich mehr auf Erstkäufer konzentriert, sind die Projektträger dabei, ein Angebot zusammenzustellen, das besser auf die neue Kreditaufnahmekapazität der Haushalte zugeschnitten und daher erschwinglicher ist.“ »

Sinkende Kreditzinsen

Gleichzeitig sinken auch die Zinsen weiter, was die Attraktivität des Marktes erhöht. Seit März 2024 liegt er durchschnittlich bei -0,45 Punkten.

„Dieser Rückgang verstärkt sich bei Neubauimmobilien durch eine entgegenkommendere Politik vieler Banken gegenüber energieeffizienten Immobilien.“bemerkt Empruntis.

Im Oktober 2024 schwankt die Durchschnittsrate über 20 Jahre (ohne Versicherung) je nach untersuchter Stadt zwischen 3,45 und 3,55 %.

Deutliche Verbesserung der Kaufkraft von Immobilien

Infolgedessen verzeichneten neun der 10 größten Städte Frankreichs einen Rückgang des monatlichen Budgets für den Kauf einer neuen 3-Zimmer-Wohnung, beispielsweise Bordeaux um -19 %, Straßburg um -11,4 % oder Lyon um – 2,7 %.

Im Einzelnen liegen die monatlichen Zahlungen (ohne Versicherung) über 20 Jahre für diesen Erwerb zwischen 1.714 € in Straßburg und 3.746 € in Paris:

• Paris: – 26 % (ein Rückgang, der angesichts der geringen Präsenz neuer Wohnungen relativiert werden muss), d. h. eine monatliche Zahlung von 3.746 €
• Bordeaux: – 19 %, oder eine monatliche Zahlung von 1.741 €
• Lille: – 16,1 %, oder eine monatliche Zahlung von 1.742 €
• Straßburg: – 11,4 %, oder eine monatliche Zahlung von 1.714 €
• Marseille: -9,3 %, d. h. eine monatliche Zahlung von 1.817 €
• Nantes: – 7,3 %, d. h. eine monatliche Zahlung von 1.836 €
• Montpellier: – 7,3 %, oder eine monatliche Zahlung von 1.776 €
• Lyon: -2,7 %, d. h. eine monatliche Zahlung von 2.341 €
• Toulouse: – 1 %, d. h. eine monatliche Zahlung von 1.746 €
• Schön: + 3,7 %, also eine monatliche Zahlung von 2.525 €

Kreditfähigkeit der Haushalte im Oktober 2024 im Vergleich zu März 2024 für 1.000 € monatliche Kreditzahlungen (ohne Versicherung)

Quelle: Kredite

Wie sind kurzfristig die Aussichten für neue Immobilien?

„Die Regierung sollte neue Maßnahmen zur Unterstützung des neuen Immobiliensektors ankündigen. Zu den erwarteten Maßnahmen gehört die Ausweitung des Nullzinsdarlehens (PTZ) auf das gesamte Gebiet und seine Ausweitung auf einzelne Häuser“, sagt Nassima Khiari, Leiterin Bankbeziehungen der Empruntis-Gruppe. „Darüber hinaus gibt es in mehreren französischen Städten (z. B. Bordeaux) Situationen, in denen sich der Kauf neuer Immobilien als günstiger erweisen kann als der Kauf alter Immobilien, wenn alle damit verbundenen Kosten berücksichtigt werden. Diese Situation ist insbesondere auf den Preisverfall bei nicht verkauften Immobilien zurückzuführen, aber auch auf die neuen Energiestandards und die mit der Energieleistungsdiagnose (EPD) verbundenen Verpflichtungen, die bestimmte alte Häuser unter Berücksichtigung der Renovierungsarbeiten teurer machen. »

Für Céline Coletto von Find-un-logement-neuf.com gibt es „ein Zeitfenster, das man sich nicht entgehen lassen sollte.“ Mit dem Verschwinden von Pinel am 31. Dezember 2024 geben die Veranstalter ihre Lagerbestände weiter frei, indem sie kommerzielle Angebote und Rabatte vervielfachen. Während sich gleichzeitig eine neue Energieschwelle abzeichnet, die ab 2025 in den Umweltvorschriften erreicht werden soll (RE2020), können wir uns vorstellen, dass nach der Beseitigung dieses Bestands der kommerzielle Betrieb eingestellt wird und die Preise wieder in begrenztem Umfang steigen. »