drei Initiativen zur Förderung von Immobilien in Luxemburg

Seit 2023 ist die Erholung zwar gering, reicht aber nicht aus. Der luxemburgische Immobilienmarkt leidet weiterhin, was sich in der Vervielfachung der Insolvenzen im Bausektor zeigt, die logischerweise mit einem Anstieg der Arbeitslosigkeit der Arbeitnehmer in diesem Sektor einhergeht. Eine Situation, die immer dringender behoben werden muss. „Wir sind sehr besorgt über die Situation“, sagte Max Didier, Präsident der Bauträgerabteilung der Immobilienkammer, während einer Pressekonferenz am Dienstag, 21. Januar.

Während der Rückgang der Zinsen in Verbindung mit dem der Immobilienpreise sowie staatliche Maßnahmen die Rückkehr der Käufer auf den Markt ermöglichten, waren diese hauptsächlich an bereits gebauten Wohnungen interessiert. Laut Statec-Zahlen verzeichneten Transaktionen im Zusammenhang mit Verkäufen in einem zukünftigen Fertigstellungsgrad (VEFA) damit einen Rückgang von 80 % im Vergleich zum historischen Durchschnitt der Jahre 2017 bis 2021.

Der Grund: das mangelnde Vertrauen potenzieller Kunden. Letztere „fürchteten sich vor den Problemen, mit denen bestimmte Bauträger konfrontiert waren“, sagte Jean-Paul Scheuren, Sprecher der Bauträgerabteilung der Immobilienkammer. Auch wenn im zweiten Halbjahr 2024 eine Erholung der VEFA-Verkäufe zu beobachten war (+48 % der Transaktionen im Vergleich zum ersten Halbjahr), liegen die Transaktionen immer noch weit von den beobachteten Durchschnittswerten entfernt.

Eine Charta für Immobilienentwickler

Um dieses Vertrauensverhältnis zwischen Immobilienentwicklern und potenziellen Käufern wiederherzustellen, hat die Immobilienkammer ein neues Tool entwickelt. Letzteres erfolgt in Form einer Website namens „charte.lu“. „Die Idee dieser Charta besteht darin, die Öffentlichkeit durch mehr Transparenz zu beruhigen“, fasst Jean-Paul Scheuren zusammen.

Dieses Dokument wurde bereits von rund zwanzig Projektträgern wie Prefalux, Perrard, Kuhn und Thomas&Piron unterzeichnet und verpflichtet sie in mehreren Aspekten. Von den Unterzeichnern wird insbesondere verlangt, dass sie ihren Kunden mehr Transparenz in Bezug auf Fertigstellungs- und Rückerstattungsgarantien, aber auch in Bezug auf den Preis bieten. Sie verpflichten sich außerdem zur Einhaltung der Fertigstellungsfristen und bieten weitere Einzelheiten zur zehnjährigen und zweijährigen Garantie an.

Das Charter-Logo soll ein Garant für Qualität und Vertrauen sein und wird auf allen Partner-Immobilienportalen angezeigt. „Im Falle der Nichteinhaltung der verschiedenen Verpflichtungen drohen den Unterzeichnern der Charta Sanktionen in Form eines Beschwerdeverfahrens über die Immobilienkammer. Die Sanktionen können von einem Verweis bis zum Entzug der Unterschrift des Veranstalters reichen“, erklärt Jean-Paul Scheuren.

Ein geeigneter finanzieller Unterstützungsmechanismus

Reicht dieses Dokument aus, um das Vertrauen des Käufers wiederherzustellen? Für den Sprecher der Bauträgerabteilung der Immobilienkammer handelt es sich um ein „Startinstrument“. Im weiteren Sinne „muss die gesamte Branche reagieren und sich an die Situation anpassen, indem sie den Kunden in den Mittelpunkt ihrer Anliegen stellt“, glaubt der Fachmann. Eine weitere Initiative besteht seit Juli 2024 und zielt darauf ab, den Bau neuer Wohnungen im Großherzogtum anzukurbeln. Eine Notwendigkeit, so Jean-Paul Scheuren, der meint, dass „die Mieten weiter steigen werden, solange wir keine ausreichende Produktion neuer Wohnungen erreichen“.

Dabei handelt es sich um Prolog Luxembourg SA, einen Unterstützungsmechanismus, der von fünf Banken unterstützt wird: Spuerkees, der International Bank of Luxembourg, Raiffeisen, der National Credit and Investment Company und der Bank of Luxembourg. Konkret unterstützen Banken Immobilienentwickler, deren Projekte nicht genügend Käufer anziehen. Zur Erinnerung: Um mit den Bauarbeiten beginnen zu können, müssen Immobilien eine Vorverkaufsquote von mindestens 80 % erreichen. Ein Wert, der angesichts der wirtschaftlichen Lage nur schwer zu erreichen ist.

Die zuvor auf 50 % angehobene Vorverkaufsquote, die erforderlich ist, damit ein Immobilienprojekt von diesem Mechanismus profitieren kann, wurde auf 30 % gesenkt, um der Realität des Marktes besser Rechnung zu tragen. „Im Moment wurde nur eine Datei vom Prolog-System akzeptiert. Aus diesem Grund wurden verschiedene Kriterien gelockert und das System bis zum 30. Juni 2025 verlängert“, erklärte Jerry Grbic, CEO der ABBL. Eine Verlängerung über diesen Termin hinaus ist jedoch nicht geplant.

Technisch gesehen ermöglicht das System den Banken, den Teil des Wohnraums im Projekt, der keinen Käufer findet, zu einem um 20 % im Vergleich zum Marktwert reduzierten Preis zu erwerben. Das finanzielle Engagement ermöglicht es dem Bauträger somit, sich für das Projekt zu engagieren und diese Häuser idealerweise während der Dauer der Arbeiten zu einem attraktiven Preis zu verkaufen. Sollten bestimmte Wohneinheiten am Ende des Projekts immer noch nicht überzeugt sein, erwirbt die Bank diese zum vereinbarten Preis, anschließend werden die Einheiten an zivilgesellschaftliche Akteure weiterverkauft. Nach Angaben der Leiter der Initiative wird die Vermarktung von 800 bis 1.300 Wohneinheiten ermöglicht.

Eine Website, die alle Hilfe zentralisiert

Um Erstkäufern und Investoren den Einstieg zu erleichtern, listet die Website aides.lu alle Unterstützungsleistungen auf, auf die Käufer Anspruch haben. „Wir stellen fest, dass unsere Kunden ein wenig verwirrt sind und nicht unbedingt wissen, in welchem ​​Umfang sie Anspruch auf Unterstützung haben“, betont Jerry Grbic.

Ob Zinszuschuss, Wohnungsumsatzsteuer, Steuerhilfe oder auch Erwerbshilfe: Die im November 2024 gestartete Website zentralisiert alle nützlichen Informationen für Käufer. Es eignet sich besonders zur Vorbereitung auf ein Gespräch mit Ihrem Bankberater vor einem Gespräch über einen Immobilienkredit, da der Nutzer seine Investitionsfähigkeit simulieren kann.

Diese unterschiedlichen Initiativen gegenüber Käufern verstärken nur die Sichtweise der Fachleute: „Es ist wirklich Zeit zum Kaufen“, glaubt Max Didier. Jean-Paul Scheuren seinerseits „lädt die Kunden ein, zu sehen, was es auf dem Markt gibt“ und betont die Vielfalt der Angebote, die Käufer als Verhandlungsführer positioniert.