Die lokalen Steuern sind in den letzten Jahren aufgrund der Neubewertung der Katastermietwerte von Immobilien und der von den lokalen Behörden beschlossenen Erhöhungen der Steuersätze stark angestiegen. Diese Erhöhung ist schwer anzufechten, da sie das Ergebnis einer strengen Anwendung des Gesetzes ist. Wenn die Steuerbehörden hingegen Fehler bei der Bewertung Ihrer Immobilie gemacht oder diese neu bewertet haben, ohne Sie darüber zu informieren, können Sie Ihre im Oktober zu zahlende Grundsteuer oder Ihre im Dezember zu zahlende Wohnsteuer für Zweitwohnungen anfechten. Handeln Sie schnell, denn Ihr Anspruch muss spätestens Ende 2025 bei Ihrem Grundsteueramt eingehen. Danach ist es zu spät!
Gut zu wissen Sie können Ihre Beschwerde online über den sicheren Nachrichtendienst in Ihrem persönlichen Bereich auf der Steuerwebsite einreichen. Sie können sie auch per Post an das Grundsteuerzentrum senden, dessen Adresse oben auf Ihrem Grundsteuer- oder Wohnsteuerbescheid steht. Oder gehen Sie direkt zum Schalter der betreffenden Abteilung.
Die Bewertung Ihres Vermögens anfechten
Grundlage für die Berechnung Ihrer lokalen Steuern ist der Katastermietwert Ihrer Immobilie. Dieser Wert ist in Ihren Steuerbescheiden eingetragen und wird von der Steuerbehörde anhand zahlreicher Kriterien (Art der Immobilie, Fläche, Anzahl der Zimmer, Komfortmerkmale, Wartungszustand, Umgebung usw.) festgelegt. Darüber hinaus wird er jedes Jahr am 1.Ist Januar im gleichen Verhältnis wie der Anstieg der Verbraucherpreise im Vorjahr (+3,9 % im Jahr 2024, +7,1 % im Jahr 2023 und +3,4 % im Jahr 2022).
Das Problem besteht darin, dass die den Steuerbehörden zur Verfügung stehenden Informationen oft veraltet und unvollständig oder sogar ungenau sind, was dazu führen kann, dass Ihre Immobilie überbewertet wird und Sie mehr lokale Steuern zahlen müssen, als Sie normalerweise zahlen sollten. Es liegt daher in Ihrem Interesse, die Elemente, die zur Ermittlung des Katastermietwerts berücksichtigt werden, regelmäßig zu überprüfen. Konsultieren Sie dazu die zusammenfassende Beschreibung Ihrer Immobilie im Abschnitt „Meine Immobilien verwalten“ Ihres persönlichen Steuerbereichs und fordern Sie bei Ihrem Grundsteueramt deren Bewertungsblatt (Formular Nr. 6675 M) an. Dieses Dokument informiert Sie über die Kategorie und den Status Ihrer Immobilie und gibt die verschiedenen Koeffizienten an, die zur Berechnung ihrer gewichteten Fläche angewendet werden, wobei ihre Komfortelemente, ihr äußeres Erscheinungsbild, ihre Lage, ihre Umgebung usw. berücksichtigt werden.
Es empfiehlt sich, sich bei der Untersuchung dieses Bewertungsbogens von einem Experten (Rechtsanwalt, Notar, Steuerfachmann) unterstützen zu lassen, da die Verwaltungssprache eher vage und technisch ist. Wenn Ihr Berater der Ansicht ist, dass die Steuerbehörden einen Fehler in Bezug auf den Zustand, die Umgebung oder die Anzahl der Zimmer oder die gewichtete Wohnfläche einer Ihrer Immobilien gemacht haben, hilft er Ihnen dabei, die notwendigen Beweise zu sammeln, um den Mietwert zu korrigieren und eine Ermäßigung der Kommunalsteuer zu erhalten: Pläne und Fotos der Immobilie, Grundstücksvermessung, Aufmaß, Gutachten, Gemeinderatsberichte usw.
Gut zu wissen Wenn Sie Zweifel am Erfolg Ihres Antrags haben, ist es besser, Ihre Kommunalsteuern für 2024 innerhalb der gesetzlichen Fristen zu zahlen. Wenn die Steuerbehörden Ihrem Antrag stattgeben, erstatten sie Ihnen die zu viel gezahlte Steuer zuzüglich Verzugszinsen in Höhe von 0,2 % pro Monat seit der Zahlung. Wenn sie ihn hingegen ablehnen und Sie nicht rechtzeitig bezahlt haben, wird ein Zuschlag von 10 % fällig (auch wenn Sie Ihrem Antrag einen Antrag auf Zahlungsaufschub beigefügt haben).
Beantragen Sie eine ungerechtfertigte Erhöhung Ihrer lokalen Steuern.
Die Verwaltung kann den Katastermietwert Ihrer Immobilie aktualisieren, wenn ihr eine Änderung bekannt wird, die sich auf die Berechnung auswirkt. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn Sie Geräte zur Verbesserung Ihres Komforts installieren lassen, für die Sie eine Steuergutschrift beantragt haben, oder wenn Sie Erweiterungsarbeiten durchführen lassen, für die Sie eine Fertigstellungserklärung eingereicht haben. Die Steuerbehörde muss Sie dann im Voraus informieren, damit Sie Ihre Anmerkungen gemäß dem allgemeinen Grundsatz der Verteidigungsrechte vorbringen können. Wenn sie dies nicht tut, ist die von der Behörde vorgenommene Neubewertung Ihrer Immobilie illegal und Sie können die daraus resultierenden zusätzlichen lokalen Steuern anfechten.
In der Praxis sollten Sie daher Ihre lokalen Steuerbescheide von 2023 mit denen von 2024 vergleichen. Wenn Ihnen die Steuerbehörden keinen Einschreiben mit Rückschein geschickt haben, um Sie über eine Aktualisierung des Mietwerts Ihrer Immobilie in diesem Jahr zu informieren, darf der auf Ihren Bescheiden von 2024 angegebene Betrag nicht mehr als 3,9 % höher sein als der auf Ihren Bescheiden von 2023 angegebene Betrag. Dies ist der automatische Neubewertungsprozentsatz, der am 1.Ist Januar 2024. Andernfalls (Erhöhung größer als 3,9 %) können Sie die Erstattung der Steuererhöhung in Höhe der Wertsteigerung Ihres Vermögens beantragen, die vom Finanzamt festgestellt wurde, weil es seiner vorherigen Informationspflicht nicht nachgekommen ist.
Gut zu wissen Die Steuerbehörde muss nachweisen können, dass sie ihrer Verpflichtung zur vorherigen Information nachgekommen ist. Wenn Sie von der Steuerbehörde per Brief (oder E-Mail) über eine Aktualisierung des Katastermietwerts Ihrer Immobilie informiert werden, ohne dass Sie eine Empfangsbestätigung erhalten, können Sie die daraus resultierende Erhöhung der Kommunalsteuern anfechten, als ob Sie nicht informiert worden wären (sofern Sie nicht auf den Brief geantwortet haben).
