Preise werden „noch skandalöser“

Weder Covid-19 noch Inflation noch hohe Zinsen konnten den Immobilienboom stoppen. Ein neues Problem entsteht: Gentrifizierung.

Niklaus Vontobel / ch media

Die Zinswende ist bereits vorbei. Und wie die Großbank UBS schreibt, kehren wir sogar in eine Welt der Niedrigzinsen zurück. Weltweit sinkt die Inflation; Die Zentralbanken der USA, der Schweiz und der Eurozone haben alle ihre Leitzinsen gesenkt. Dies zeigt deutlich, dass auch diese Krise den Immobilienboom nicht stoppen konnte.

Obwohl die Wohnimmobilienpreise in einigen Ländern, insbesondere in Deutschland, wo der Rückgang historisch war, gesunken sind, ist das befürchtete Horrorszenario nicht eingetreten. Gesamt, In den Industrieländern sind die Preise nur leicht gesunkentrotz Covid-19-Krise, Inflation und hohen Zinsen. Und Heute explodieren sie bereits.

Die Preise könnten noch lange weiter steigen, auch wenn dies bereits seit Jahrzehnten der Fall ist – und vielleicht sogar schneller als zuvor. Das britische Magazin Der Ökonom schrieb kürzlich, dass der Immobilienboom Gefahr läuft, „noch skandalöser“ zu werden. Die Preise würden nun durch einen „Superzyklus, der gerade erst beginnt“ bestimmt.

Preisexplosion seit 1960

Dieser „Superzyklus“ beschreibt die Entwicklung der Wohnimmobilienpreise weltweit in den letzten 70 Jahren. Zuvor gab es keinen Aufwärtstrendwie eine Studie in vierzehn Industrieländern zeigt. In den frühen 1960er-Jahren lagen die realen Preise noch in etwa auf dem Niveau von 1870. Fast ein Jahrhundert war vergangen, und die Preise waren immer noch in etwa gleich.

Dann begannen die Preise zu steigen und Wohnimmobilien wurden unaufhaltsam teurer. Fünf Jahrzehnte später, in den 2010er-Jahren, kosteten Immobilien real das Dreifache. Und auch danach konnte nichts den Preisanstieg stoppen. Auch nicht die Finanzkrise von 2007 bis 2009; noch die Covid-Krise, wie wir jetzt sehen können. Heute sind die Preise in 26 Ländern im Durchschnitt 135 % höher als vor fast einem Vierteljahrhundert. Der Schweiz geht es etwas besser: Die Preise sind „nur“ 94 % höher.

Wird dieser Superzyklus wirklich Jahrzehnte dauern? Für diese Hypothese spricht, dass sie von starken Trends angetrieben wird, die nicht nur die Immobilienmärkte, sondern auch unser tägliches Leben grundlegend verändert haben.

Transportrevolution

Ein früher Trend war das Ende der Transportrevolution nach 1970. Sie hatte Autos und Züge einst erschwinglich gemacht und ihre Preise sinken lassen, was den sogenannten „Tod der Entfernung“ verursachte.

Niedrigere Transportpreise haben der Branche geholfen. Es kam nicht mehr auf die Nähe von Häfen oder Bahnhöfen an, um die herum viele Städte entstanden waren. Unternehmen konnten ihre Fabriken nun überall ansiedeln, wo sie wollten: entlang von Autobahnen, Schienennetzen oder sogar im Ausland. Es folgten Arbeiter, die ihre Häuser auf dem Land bauten und zur Arbeit pendelten. Die Folge war eine Abwanderung aus den Städten.

Doch auf dem Land stand mehr Platz für den Wohnungsbau zur Verfügung. Dies hatte enorme Folgen für den Immobilienmarkt. Wie Edward Glaeser, Wirtschaftsprofessor an der Harvard University, erklärt, hielt dies die Preise jahrzehntelang niedrig.

Dann endete die Transportrevolution und die Transportkosten sanken nicht mehr so ​​dramatisch. Die neuen Baugrundstücke lagen im Grünen weltweit veredelt. Aufgrund des Bevölkerungs- und Einkommenswachstums waren es zu wenige, um mit der Nachfrage Schritt zu halten. Die Immobilienpreise begannen zu steigen unaufhaltsam zunehmen.

Renaissance der Städte

Nach 1950 begannen Trends, Menschen in die Städte zu locken. Banken, Berater, Versicherungen, Wirtschaftsprüfer und Rechtsanwälte gewannen an Bedeutung. In Städten waren sie näher an Kunden, Universitäten oder Konkurrenten. Das schreibt zum Beispiel Glaeser Städte eignen sich besser für den Wissenstransfer. Und das ist nicht unerheblich: Alles, was es braucht, sind ein wenig mehr Informationen, und ein Händler kassiert in wenigen Minuten Millionen.

Auf diese wichtigen städtischen Gebiete folgten weitere, etwa Hotels, Einzelhandel und Restaurants. Amerikanische Städte wie New York und San Francisco verzeichneten in den 1980er Jahren ein dramatisches Wachstum in diesen Sektoren, schreibt Glaeser. In Europa konnten Städte wie London und Frankfurt ähnliche Erfolge verzeichnen.

All dies hat zu einer Renaissance der Städte geführt – doch wie so oft, wenn Städte triumphieren, gibt es laut Glaeser viele Verlierer. Städtischer Wohnraum ist heiß begehrt und wird immer teurer. Die Wut über die Gentrifizierung einstmals bezahlbarer Viertel wächst.

Ungehindertes Bauen, eine Lösung?

Der Ökonom argumentiert, dass die Lösung klar ist: Wenn Nachfrage und Preise steigen, muss das Angebot folgen – es sollte mehr gebaut werden. Laut Ökonom Glaeser würde dies sehr helfen:

Das haben Städte einst getan. Anfang der 1920er Jahre war in New York auch die Nachfrage nach städtischem Wohnraum explodiert, aber die Preise blieben erschwinglich, da jedes Jahr bis zu 100.000 neue Häuser gebaut wurden.

Dies funktioniert auch dann, wenn neue Gebäude teurer in der Anschaffung oder Miete sind als ältere, insbesondere wenn sie in begehrten Gegenden gebaut werden. Laut Glaeser gibt es einen Prozess, der sicherstellt, dass teure Neubauten auch Menschen mit geringem Einkommen zugutekommen, ein Filtervorgang.

Neue Häuser in trendigen Vierteln werden von Gutverdienern bewohnt; ihre alten Häuser, die daher günstiger sind und in weniger trendigen Vierteln liegen, werden für durchschnittliche Arbeitnehmer zugänglich; und ihre noch älteren, noch günstigeren Häuser, die in noch weniger angesagten Vierteln liegen, werden für Menschen mit niedrigem Einkommen zugänglich.

Dieser Filterungsprozess hörte irgendwann nach den 1970er-Jahren auf, so der Ökonom Glaeser, der Widerstand gegen Neubauten in den Städten sei zu groß geworden: Die Proteste der Anwohner hätten zugenommen und die Vorschriften seien zu streng geworden. Darüber hinaus führte dieser eine Studie durch, deren Ergebnisse diese Hypothese stützen. Dies zeigt, dass in Großstädten Gebiete mit stärkeren Vorschriften weisen eine geringere Bautätigkeit und höhere Preise auf; In leicht regulierten Gebieten kommt es zu einer stärkeren Bautätigkeit und niedrigeren Preisen.

La Gentrifizierung

Der Filterprozess wurde durch Gentrifizierung ersetzt: Menschen mit hohem Einkommen ziehen nicht mehr in neue, teure Viertel, sondern in bezahlbare Viertel, wo sie die Preise erhöhen und Geschäfte und Restaurants wechseln. Glaeser bringt es auf den Punkt:

Das Ende der Transportrevolution und die Wiedergeburt der Städte trugen dazu bei, dass der Superzyklus alle Krisen überdauerte. Heute, Der Boom könnte „noch ungeheuerlicher werden“, da andere Trends die Immobiliennachfrage ankurbeln.

Dank sinkender Zinsen werden Hypotheken wieder günstiger und mehr Menschen können sich den Kauf eines Eigenheims leisten. Gleichzeitig ist der Mangel an Investitionen noch größer, da Bundes- oder Unternehmensanleihen niedrigere Renditen bieten. Pensionskassen und Versicherungen zahlen wieder mehr für Immobilien.

Seit der Covid-19-Krise ist auch die Einwanderung in westliche Länder höher als zuvor. Entsprechend Der Ökonomwächst die im Ausland geborene Bevölkerung in den westlichen Industrieländern jedes Jahr um 4 % – ein Rekord, in einer „neuen Welle der Massenmigration“. Der Artikel weist darauf hin, dass Politiker von Kanada bis Deutschland hart dagegen vorgehen. Dennoch würden sie wahrscheinlich mehr Einwanderer aufnehmen als in der Vergangenheit – sie brauchen sie letztendlich, um ihre alternde Bevölkerung zu unterstützen.

Der Superzyklus könnte also erst jetzt richtig beginnen. Laut Glaeser könnte dies nur dadurch gestoppt werden, dass die Städte wieder lernen, das zu tun, was sie einst konnten: genug bauen.

Aus dem Deutschen übersetzt und adaptiert von Léa Krejci

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