Die von Immobilienprofis erhoffte weitere Zinssenkung, die die EZB am 12. Dezember angekündigt hat, ist ein wahrer frischer Wind. Ihre Hoffnungen: dass die Frankfurter Institution damit nicht aufhört und ihre Dynamik im Jahr 2025 fortsetzt. Hin und hergerissen zwischen der Notwendigkeit, ein Gleichgewicht zwischen der Unterstützung des Wachstums und dem Risiko einer Wiederbelebung der Inflation zu finden, wird die Entspannung nach unserem Szenario in Xerfi zwar anhalten, aber vielleicht auch nicht als deutlich.
Der Zinsrückgang: eine fragile Hoffnung
Der Zinsrückgang ist derzeit das A und O eines Immobilienmarktes, auf dem alle anderen Parameter auf Rot stehen: Krise und politische Instabilität, völlige Unklarheit über die künftige Wohnungspolitik, wachsende Besorgnis der Haushalte über die Entwicklung der Arbeitslosigkeit und schließlich ihre finanzielle Situation Ängste vor einer künftigen Verschärfung der Finanzpolitik. Der Becher ist voll. Es bleibt also die Senkung der Geldkosten als letzter Hebel, um aus der Krise herauszukommen. Wenn die Europäische Zentralbank in einen Zyklus der geldpolitischen Lockerung eintritt, ist sie gewonnen.
Mit Ausnahme von Krediten mit variablem Zinssatz ist das nicht so einfach, aber sie machen einen sehr kleinen Teil der Produktion von Wohnungsbaukrediten aus (rund 3 % in den letzten 10 Jahren). Dies ist auch eine Besonderheit des französischen Marktes. Für diese Kreditkategorie wird der Zinssatz regelmäßig auf der Grundlage eines Referenzindex angepasst, der oft an Interbankzinssätze wie den Euribor gekoppelt ist, also den Zinssatz, den Banken verwenden, wenn sie sich gegenseitig Geld leihen. Da der Mechanismus nun in Kraft getreten ist, werden die variablen Zinssätze zu sinken beginnen und diese Bewegung im Jahr 2025 fortsetzen. Bei den festen Zinssätzen gilt nicht unbedingt dasselbe.
Französische Schulden: ein potenzieller schwarzer Schwan
Festverzinsliche Immobilienkredite werden in der Regel über lange Laufzeiten (zwischen 15 und 25 Jahren) vergeben. Für diese Kredite finanzieren sich Banken oft auf langfristigen Märkten oder orientieren sich bei der Preisgestaltung an Finanzinstrumenten ähnlicher Laufzeit, etwa 10-jährigen Staatsanleihen (OATs). Ihre Höhe und ihre Entwicklung hängen teilweise mit der Geldpolitik der EZB zusammen. Aber es spielen auch andere Variablen eine Rolle, etwa die Inflationserwartungen, das Wirtschaftswachstum, der geopolitische Kontext, der Wechselkurs, die Höhen und Tiefen der Finanzmärkte und die mehr oder weniger große Überzeugung der Märkte, dass ein Land seinen Verpflichtungen nachkommen wird. gegenüber seinen Gläubigern. Dies wird durch eine Risikoprämie abgegolten.
Hier stellt die französische Verschuldung ein Problem dar und das politische Wirrwarr ist ein Damoklesschwert. Denn wenn die Ratingagenturen bisher wohlwollend bleiben, haben die Finanzmärkte begonnen, die französische Wirtschaft zu sanktionieren. Zwei Indikatoren: der Aktienmarkt und die Zinsspanne zwischen Frankreich und Deutschland. Dieser Zinsunterschied ist ein Indikator der Wahl zur Messung des Vertrauens, das Frankreich gegenüber Deutschland entgegengebracht wird. Je höher er ist, desto mehr Investoren äußern ihre Sorgen über das Land. Als Zeichen der jüngsten Spannungen hat sich der OAT-Bund-Spread, der sich seit Jahresbeginn in einem Tunnel zwischen 45 und 55 Basispunkten bewegte, seit dem 10. Juni plötzlich verengt und ist auf über 80 Basispunkte gestiegen. Sollten Zweifel an der Fähigkeit und/oder dem Willen Frankreichs aufkommen, seine Schulden zu bewältigen, werden die OATs wieder steigen und die Immobilienzinsen in die Höhe treiben, trotz der Lockerung der kurzfristigen Zinssätze durch die EZB. Die französischen Schulden könnten durchaus der schwarze Schwan der Immobilienbranche sein.
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