Mietmarkt | Mehr unbewohnter Wohnraum

Zum Jahresende gibt es in Montreal mehr unbewohnte Wohnungen als im letzten Jahr. Obwohl Tausende von fertiggestellten Bauten das Angebot auf dem Markt erhöht haben, bleibt die Erschwinglichkeit immer noch ein großes Problem, heißt es im Jahresbericht über den Mietmarkt der Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC).

Im Oktober 2024 lag die Leerstandsquote in der Metropolregion Montreal (CMA) bei 2,1 %, was einem Anstieg von 0,6 Prozentpunkten im Vergleich zum Vorjahr entspricht.

Laut dem am Dienstag veröffentlichten CMHC-Bericht zeigt dieser Trend, dass das Wohnungsangebot zum ersten Mal seit der Pandemie besser der Nachfrage entspricht.

„In den letzten Jahren war die Nachfrage so stark, dass die Leerstandsquoten sanken oder stabil blieben, obwohl am Markt reichlich Angebot vorhanden war“, betont Francis Cortellino, CMHC-Ökonom.

Eine Ausnahme bleibt die Region Montreal. Anderswo in Quebec bleibt der Markt sehr angespannt. Unbewohnter Wohnraum macht nur 0,9 % des Mietbestands in der Quebec CMA und 1,9 % in der Gatineau CMA aus.

Eine Leerstandsquote von 3 bis 3,5 Prozent spiegele im Allgemeinen einen gesunden Markt wider, heißt es François Des Rosiers, ordentlicher Professor an der Fakultät für Verwaltungswissenschaften der Universität Laval. Unterhalb dieser Schwelle bevorzugt der Markt Eigentümer zu Lasten der Mieter.

In diesem Jahr kamen 14.037 neue bezugsfertige Wohneinheiten zum Immobilienmarkt im Großraum Montreal hinzu, das sind 3.436 weniger als im Jahr 2023. Trotz dieses Rückgangs ist die Zahl der fertiggestellten Mietwohnungen laut CMHC eine der höchsten, die jemals verzeichnet wurden, und das mit Abstand übertraf die aller anderen im Bericht bewerteten CMAs.

Insgesamt seien in den letzten drei Jahren rund 40.000 neue Mietwohnungen in Montreal fertiggestellt worden, berichtet Herr Cortellino. Ohne diese Bauten wäre seiner Meinung nach der Druck auf den Markt noch größer, da sie derzeit zu 95 % vermietet sind – das entspricht rund 38.000 Wohnungen.

„Wenn wir sie nicht hätten [construites]wo würden diese 38.000 Haushalte jetzt im Großraum Montreal leben? Sie wären auf dem Markt und suchten nach einer Unterkunft“, antwortet Herr Cortellino.

Der Anstieg des verfügbaren Wohnraums in der Metropole sei auch auf eine leichte Abschwächung der Nachfrage zurückzuführen: Die Anmietung neuer Wohnungen verlange länger als zuvor, stellte der Analyst fest. Das CMHC führt diese Verlangsamung auch auf einen leichten Rückgang der dauerhaften oder nicht dauerhaften Einwanderung in der Metropolregion zurück.

Zwischen 1^Ist Juli und 1^Ist Laut Statistics Canada erlebte die kanadische Bevölkerung im Oktober das langsamste Wachstumstempo seit dem ersten Quartal 2022.

„Wenn wir den Rückgang der Einwanderung und den sehr starken Anstieg der Mietproduktion in den letzten zwei Jahren zusammenrechnen, erhalten wir für Montreal einen weniger überlasteten Markt, auch wenn er immer noch recht angespannt bleibt“, schätzt Herr Des Rosiers ein.

Die Erschwinglichkeit verschlechterte sich weiter

Allerdings schwanke die Leerstandsquote je nach Wohnungstyp, stellte CMHC in seinem Bericht fest. Weniger als 1 % der Wohnungen, die auf der Insel Montreal und in den Vororten für weniger als 1.150 US-Dollar angeboten werden, sind verfügbar … Und sie machen etwa 60 % des Mietbestands der Metropole aus.

Umgekehrt sind 5 % der Einheiten mit Mieten von mindestens 1.675 US-Dollar unbewohnt, was wahrscheinlich einen hohen Anteil an kürzlich gebauten Mietwohnungen einschließt, sagte CMHC.

Die Innenstadt von Montreal erhält den Preis für den größten Anteil an unbewohntem Wohnraum.

Herr Des Rosiers betont, dass insbesondere der Anstieg der Kosten für Baumaterialien und Arbeitskräfte den Preisanstieg auf dem Markt für Neuvermietungen verstärkt.

„Wir müssen uns darüber im Klaren sein, dass wir Lösungen für niedrigere Mietpreisspannen finden müssen, die weiterhin deutlich enger sind“, meint Cortellino.

Laut CMHC waren Mieter, die ihre Wohnung wechselten, auch viel stärker von einer deutlichen Mieterhöhung betroffen (18,7 %) als diejenigen, die ihren Mietvertrag verlängerten (4,7 %).

Bedenken, die bestehen bleiben

Laut der Regroupement of Housing Committees and Mieterverbände von Quebec (RCLALQ) und der Popular Action Front in Urban Redevelopment (FRAPRU) sind diese Mieterhöhungen in ganz Quebec sehr besorgniserregend.

„Wir können nicht sagen, dass der Mangel vorbei ist. Davon sind wir weit entfernt, auch wenn es eine kleine Verbesserung gibt“, reagiert Véronique Laflamme, Sprecherin von FRAPRU.

Die Organisation befürchtet, dass der Bau neuer Wohnungen als Lösung für die Krise angesehen wird, da es sich dabei nicht nur um eine Frage der Knappheit handelt. Es sei auch eine Frage des Preises, so M^Mich Laflamme, und dieses Problem spiegelt sich in der niedrigen Leerstandsquote der günstigsten Wohnungen wider.

„Durch die Analyse der Trends der letzten drei Jahre sehen wir, dass alle CMAs einen Anstieg von über 20 % verzeichnet haben“, argumentiert RCLALQ in einer Pressemitteilung.