Die Geschäftswelt erlebte in den letzten Jahren Umbrüche in der Arbeitsorganisation, insbesondere im tertiären Sektor. Methodenänderungen, die explosionsartige Verbreitung von Telearbeit oder die Einführung von Flex-Office verändern die Gewohnheiten. All dies wirkt sich auch auf den Ort aus, an dem wir arbeiten: das Büro.
Angesichts dieser neuen Situation müssen Büroimmobilien ihr Angebot anpassen. Unternehmen benötigen nicht mehr unbedingt so viel Platz wie früher: Große Besprechungen mit 20 Personen an einem Tisch sind nicht mehr beliebt und wir bevorzugen kleine Räume für dynamischere und mehr Teambesprechungen. Kurzfristige Telearbeit ist weit verbreitet, Mitarbeiter möchten mit dem Fahrrad oder per Fahrrad kommen öffentliche Verkehrsmittel… All dies führt dazu, dass Unternehmen heute weniger geräumige, aber besser gelegene Räumlichkeiten bevorzugen.
„Bevor wir 15 m² pro Mitarbeiter zählten, waren es nur noch 5 m². Wir bevorzugen jetzt weniger Quadratmeter, aber mehr Quadratmeter.“fasst Kevin Maruszak zusammen, Direktor für nationale Entwicklung bei Foncière de Transformation Immobilière (FTI), einem Unternehmen, das sich auf die Umwandlung von Büros in Wohnraum spezialisiert hat.
FTI, Linkcity und La Place de l’Immobilier gründeten das Konsortium der Büros in Frankreich (CBF) mit dem Ziel, den französischen Bürobestand zu quantifizieren, seine Entwicklung zu messen und insbesondere den Anteil leerer und veralteter Gebäude zu bewerten. Angesichts der Wohnungsnot besteht die Idee auch darin, bereits bebaute Quadratmeter zu finden, die in Wohnraum umgewandelt werden können.
Das CBF kommunizierte exklusiv dazu Westfrankreich das Ergebnis sorgfältiger Arbeit zur Quantifizierung des Büroimmobilienbestands in Frankreich. Für diese Studie waren zahlreiche öffentliche Daten und Immobiliendaten zu vergleichen und mathematische Modelle anzuwenden.
2 Millionen Quadratmeter Brachland
Laut CBF-Schätzung gibt es in Frankreich derzeit knapp 173 Millionen Quadratmeter Bürofläche. In diesem Park gehören 37 Millionen Quadratmeter dem öffentlichen Sektor (Staat und Gemeinden), 47 Millionen dem privaten Nichtmarktsektor (Unternehmen, die ihre Büros besitzen) und 89 Millionen Quadratmeter befinden sich im Gewerbepark (Immobilien von Investoren). wer sie vermietet).
Das CBF zählt Gebäude mit mehr als 1.000 m², die ausschließlich der Büronutzung dienen. Von den 89 Millionen Quadratmetern des Gewerbeparks sind derzeit 9,2 Millionen unbewohnt. Innerhalb dieser unbewohnten Quadratmeter stehen seit zwei Jahren etwas mehr als 2 Millionen leer und ohne Projekt. Es handelt sich also um Brachland, das wahrscheinlich in Wohnraum umgewandelt wird.
Von den analysierten Büros stehen derzeit mehr als 9 Millionen Quadratmeter zur Miete zur Verfügung, davon 5,2 Millionen in der Île-de-France und 4 Millionen in anderen Regionen. In diesem Zusammenhang hat die CBF 2 Millionen Quadratmeter Brachland identifiziert, d. h. Gebäude mit mehr als 1.000 Quadratmetern, die seit mehr als zwei Jahren unbewohnt bleiben, die für eine Umgestaltung in Betracht gezogen werden könnten.
Haus 53.000 Menschen
Auf der Île-de-France konzentriert sich mehr als ein Drittel des Gewerbebürobestands. Bei Brownfield-Büros steigt der Anteil auf mehr als die Hälfte: 1,2 Millionen Quadratmeter entfallen auf die Île-de-France und 800.000 m² auf die Regionen. Leere Büros konzentrieren sich insbesondere in Hauts-de-Seine (482.000 m²) und in Paris (228.628 m²).
Im Übrigen befinden sich Bürogebäude, die seit mehr als 2 Jahren leer und ohne Projekte stehen, überwiegend in großen Metropolen.
Das Label Qualitel 2020 schätzt die durchschnittliche Wohnfläche einer Wohnung für eine Person im Alter von 25 bis 44 Jahren auf 38 m². Durch die Umwandlung in Wohnraum könnten die 2 Millionen Quadratmeter leerer Büros innerhalb von 5 Jahren 53.000 Menschen beherbergen.
Die folgende Karte zeigt die Büroflächen nach Abteilungen und stellt in einem Tooltip den Anteil leerer Büros sowie die potenzielle Anzahl an Wohneinheiten dar, die im Falle einer Umwandlung in Wohnraum entstehen könnten:
In Wohnraum verwandeln
Da das Land mit einer großen Immobilienkrise konfrontiert ist, hat die Umwandlung von Büros in Wohnungen viele Vorteile. Der Prozess ist jedoch nicht so einfach einzurichten.
Erstens: Wenn sich Unternehmen nicht irgendwo niederlassen wollten, ist es nicht offensichtlich, dass Menschen dort leben wollen. „Die Logiken für Arbeiten und Leben sind unterschiedlicherklärt Kevin Maruszak, Wir streben danach, in gut zentrierten und gut gelegenen Räumen mit guten Annehmlichkeiten zu leben (Reihe von Eigenschaften, die die Umgebung angenehm machen, Anmerkung des Herausgebers). Wir bauen nicht mitten in einem Gewerbegebiet. »
Investoren neigen auch nicht dazu, Büros und Wohnungen im selben Gebäude zu vermischen, was mit den Komplikationen verbunden ist, die Miteigentum mit sich bringen kann. Auch wenn die berühmte Tour Bretagne in Nantes Dienstleistungen und Unterkünfte vereinen wird, ist sie als zwei separate Gebäude gedacht.
Büros sind im Allgemeinen stark verglast und erfordern erhebliche Umbauten. Auch die Standards unterscheiden sich von denen des Wohnungsbaus. Für Kevin Maruszak ist es notwendig, diese Transformationen zu fördern „politischer Wille sowohl auf nationaler Ebene als auch seitens der lokalen Gemeinschaften.“ »
Ein vom MoDem-Abgeordneten Ain Romain Daubié eingebrachtes Gesetz sollte die Umwandlung von Büros in Wohnungen erleichtern, doch die Auflösung der Nationalversammlung im Juni verschob ihre Abstimmung …
Viele Projekte laufen jedoch bereits. La Foncière de Transformation hat derzeit 58 Projekte gestartet, die insgesamt 300.000 m² Bürofläche betreffen, die in 5.500 Wohneinheiten umgewandelt werden. Davon sind 60 % Sozialwohnungen.
Diese Transformationen sind auch eine Chance, besser zu bauen. Die Programme sehen eine Verbesserung der Energie- und Umweltstandards vor, wobei Kevin Maruszak auch das Anliegen unterstreicht „Entwässern Sie die Böden und geben Sie Quadratmeter der Natur zurück. »
