Aus dem jüngsten Wirtschaftsbericht des Superior Center of Notaries von Ende Oktober 2024 geht hervor, dass das jährliche Transaktionsvolumen für Altbauimmobilien im Jahr 2024 auf nur noch 700.000 Transaktionen sinken könnte. Ein seit 2015 nicht mehr erreichter Tiefstwert, ein Gesamtrückgang im Vergleich zu 1.200.000 durchgeführten Transaktionen erscheint im April 2021 und überwindet die Covid-19-Pandemie. Die Federation of Real Estate Developers (FPI) weist ihrerseits darauf hin, dass es in der Immobilienentwicklung weiterhin zu Insolvenzen und Entlassungsplänen kommt, mit 154 Unternehmensinsolvenzen im zweiten Quartal und dann 74 im dritten Quartal 2024.
Wir erleben daher in Frankreich eine sehr ernste Immobilieninvestitionskrise. Erinnern wir uns in diesem Zusammenhang daran, dass öffentliche Statistiken bei der Analyse der Wohnungsbautätigkeit die laufenden Ausgaben (Miete, Gebühren und Energie) und die Investitionskomponente, die historisch einer zyklischen Entwicklung folgt, trennen.
Der starke Rückgang der Immobilienaktivität (Neuwohnungen + Altbautransaktionen + Bauarbeiten) erlitt laut der letzten veröffentlichten Wohnungsbilanz (2023) im Jahr 2023 einen sehr starken Rückgang (-16 %), was jedoch nicht der Fall ist Zum ersten Mal. Rückgänge waren in den 1990er Jahren (schwarzes Jahrzehnt für Immobilien), zur Zeit der Post-Lehman-Finanzkrise (2008–2009), in den Jahren 2012–2014 und schließlich im Jahr 2020, dem Jahr der Covid-Beschränkung, zu verzeichnen.
Ein Rückgang der Investitionen, aber kein Absturz
Mit dem massiven Transaktionsrückgang bei Bestandsimmobilien geht ein Rückgang im Neubau von rund 25 % im Zeitraum 2022-2024 einher. Wir stellen jedoch fest, dass dieser Einbruch der Aktivität nicht mit einem starken Preisverfall einhergeht: Das Höhere Notariatszentrum schätzt den Preisverfall bei Altbauten auf 5 % über ein Jahr, während die Preise bei neun Wohnungen stagnieren. Da ein Immobiliencrash in der Regel durch einen plötzlichen und schnellen Rückgang der Immobilienpreise gekennzeichnet ist, ist die aktuelle Konstellation sicherlich durch einen plötzlichen Rückgang der Investitionen gekennzeichnet, stellt jedoch keinen Crash dar. Wie lässt sich die aktuelle Situation erklären?
Der erste Faktor ist die plötzliche Unterbrechung eines Jahrzehnts sehr niedriger Zinsen im Jahr 2022, eine Zinskonstellation, die viele Haushalte zahlungsfähig gemacht und die Preise in die Höhe getrieben hatte. Die Zinsen haben sich innerhalb eines Jahres (von Mitte 2022 bis Mitte 2023) verdreifacht, sind von 1,5 % auf 4,5 % gestiegen und haben viele Haushalte vom Markt genommen. Seitdem ist ein teilweiser Rückgang zu verzeichnen (heute 3,4 %), wobei die Kreditzinsen mit denen von 2010 vergleichbar sind.
Ein weiterer großer Schock sind die Rohstoffkosten ab 2022, mit Kostensteigerungen von bis zu 25 % für bestimmte neue Projekte. Dieser Schereneffekt hat den Verkauf von Neubauimmobilien um bis zu 40 % reduziert! Der Immobilienberuf hat sich angepasst, indem er seine Produktionskapazität (Arbeitskräfte, neue Projekte) reduziert hat, was viele Akteure dazu veranlasst hat, Sozialpläne zu schmieden und die Schwächsten in die Pleite oder den Bankrott zu treiben.
Aussichten auf Verbesserungen ungewiss
Dieser Angebotsrückgang hat schließlich zu einem Rückgang des Mietmarktes geführt, wie beispielsweise das Agenturnetzwerk Guy Hoquet in einer aktuellen Studie feststellte: ein Rückgang der zur Miete angebotenen Wohnungen um 5 % innerhalb eines Jahres, während die Nachfrage gleich bleibt schwächt sich nicht ab, mit einem besonderen Mangel an leerstehenden Mietobjekten (60 % des gesamten Mietangebots) aufgrund der Attraktivität von Vermietern für möblierte Mietobjekte.
Was wird jetzt passieren? „ Prognosen sind eine schwierige Kunst, insbesondere wenn es um die Zukunft geht. » Faktoren, die sich aus dem zyklischen Abschwung ergeben, treten in Erscheinung, nämlich der Rückgang der Inflation (unter 2 %) und der Zinssätze (allerdings ohne Aussicht auf eine Rückkehr zum Niveau des letzten Jahrzehnts). Die jüngste Wirtschaftsnotiz der Notare lässt einen gewissen Optimismus vermuten, der FPI bleibt jedoch vorsichtiger: „ Das Ende des Jahres 2024 sieht günstiger aus als es begonnen hat, die Aussichten auf eine nennenswerte Verbesserung bleiben jedoch ungewiss. »
Die zyklische Investitionskrise sollte uns jedoch nicht die strukturellen Komponenten der Immobilienkrise vergessen lassen. Der amerikanische Stadtplaner Joel Kotkin, der 2020 ein Buch veröffentlichte, Der Aufstieg des Neofeudalismus: Eine Warnung an die globale Mittelschichterinnert daran, dass die Verteilung des Eigentums ein wesentliches Element des Wachstums und der Vitalität der liberalen Demokratie darstellt. Die Wohnungskrise, insbesondere die Schwierigkeiten junger Menschen und der Mittelschicht beim Zugang zu Eigentum, birgt erhebliche Risiken: „ Wenn Eigentum nicht weit verbreitet und zugänglich ist und man lebenslange Mieter hat, entsteht am Ende eine Form der Oligarchie. Es kann kapitalistisch sein, wobei Mieter zu Sklaven der Finanzmärkte und Immobilienentwickler werden, oder staatlich. » Wir wurden gewarnt.
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