Dies ist möglicherweise eine der Lösungen zur Beruhigung des Immobilienmarktes: Altkredite wiederverwenden oder übertragen. Dies ist eine originelle Idee, die seit mehreren Monaten von der National Real Estate Federation (FNAIM) unterstützt wird.
Die Idee der Portabilität ist einfach: Eigentümer, die ihre Immobilie wechseln möchten, könnten ihren beim Kauf ihrer aktuellen Immobilie aufgenommenen Kredit für den Kauf einer neuen Immobilie wiederverwenden, anstatt ihn wie bei der Nutzung für den Abschluss einer neuen Immobilie zurückzuzahlen. Eine Maßnahme, die es Käufern ermöglichen würde, weiterhin von Krediten zu Zinssätzen von weniger als 2 % zu profitieren, was vor 2022 sehr zahlreich ist. Das heißt, diejenigen, die ihre Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft haben. Lediglich beim Erwerb einer teureren Immobilie wäre ihnen dann Ein zusätzlicher Kredit zu aktuellen Zinssätzen (rund 4 %) ausgesetzt.
Fnaim schlägt außerdem vor, die Übertragbarkeit von Krediten einzurichten, die es einem Verkäufer ermöglicht, dem Käufer seiner Immobilie seinen alten Kredit … und dessen vorteilhaften Zinssatz zu geben. „ Wenn es Käufern ermöglicht würde, den alten Kredit des Verkäufers zu einem günstigen Zinssatz zu erhalten, wäre dies auch für Erstkäufer von Vorteil, die unter steigenden Zinssätzen leiden. “, vorgestellt Die GallerieLoïc Cantin, Präsident von Fnaim.
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Ein Immobilienmarkt, der von hohen Kreditzinsen erfasst wird
Vorschläge, die auf das Problem der steigenden Immobilienkreditzinsen abzielen, die heute im Mittelpunkt der Krise stehen, mit der der Sektor konfrontiert ist. Laut Fnaim hat der Anstieg der Schuldenkosten die Immobilienkaufkraft der Kreditnehmer in zwei Jahren um 15 % verringert.
Wenn die Erwartung einer Senkung der Leitzinsen den durchschnittlichen Kreditzins laut dem neuesten Ergebnis des Observatoriums Crédit Logement/CSA im Februar wieder auf 3,99 % steigen ließ, war die Schockwelle dieses Anstiegs der Kosten für die Verschuldung von Immobilien brutal. Nach Angaben der Banque de France brach die Kreditproduktion zwischen Februar 2023 und Februar 2024 um 40 % ein, was laut Fnaim zu einem Rückgang der Zahl der Immobilienverkäufe im gesamten Jahr 2023 um 22 % führte. „ Viele Eigentümer reden sich ein, dass sie ihre mit einer Bonität von 1 % erworbene Immobilie nicht verkaufen werden, um eine Immobilie mit einer Bonität von 4 % zu kaufen. », Erklärt Loïc Cantin, Präsident von Fnaim, gegenüber La Tribune.
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Dennoch ist die Maßnahme weit von einem Konsens entfernt.
Die Banken wehren sich gegen diese Maßnahme
Diese Vorschläge“ Tatsächlich haben sie über die besondere Schwere und Komplexität ihrer möglichen Implementierung hinaus mehr Nachteile als Vorteile », befasst sich mit dem französischen Bankenverband (FBF), befragt von Die Gallerie. Eine Übertragung von Krediten würde die Banken nicht in eine heikle Lage bringen, da sie nur ihre laufenden Kredite laufen lassen müssten. Dennoch befürchten sie, dass es zu erheblichen Defiziten kommen wird. Seit der Erhöhung der Leitzinsen sind bei letzteren tatsächlich die Gebühren gestiegen, ebenso wie die ihnen zustehende Vergütung des Sparbuchs A (3 % gegenüber weniger als 1 % vor 2022). Kostensteigerungen, die diese Akteure durch eine Erhöhung ihrer Margen bei Immobilienkrediten kompensieren wollen.
Folglich würde der Vorschlag von Fnaim sie in dem Maße benachteiligen, dass es ihnen nicht erlaubt wäre, neue Kredite zu 4 % aufzunehmen. Ein Stock in den Rädern der Finanzakteure, den Loïc Cantin übernommen hat, der die Einführung dieses Systems per Gesetz fordert: „ für ein oder zwei Jahre, bis der Markt die Krise überwunden hat “.
Laut FBF ein gefährliches Spiel, seitdem „die größere Volatilität der realen Kreditlaufzeiten und das größere Gewicht, das Immobilien als Garantie beigemessen wird“könnte Banken dazu veranlassen, ihre Finanzierungsmodelle zu ändern und auf Kredite mit variablem Zinssatz umzusteigen, um erhöhte Risiken auszugleichen.
Eine wirklich machbare Maßnahme?
Auch Makler stellen ihrerseits die Machbarkeit dieser Maßnahme in Frage. „ Damit ein Kreditnehmer seinen Kredit weiterverwenden kann, muss dies in seinem Vertrag enthalten sein », erinnert sich Caroline Arnould, Präsidentin der Professional Association of Credit Intermediaries (APIC). „ Ohne diese Erwähnung müssten wir die Banken daher zwingen, ihre Handelsverträge zu kündigen, und ich sehe nicht ein, wie die Regierung dies durchsetzen könnte “, Sie fügt hinzu. Das Wohnungsbauministerium, das diese Maßnahme befürwortet, erkennt jedoch an, dass „ Die Regierung wird (und könnte) nicht von allen Banken verlangen, solche Klauseln in Verträge aufzunehmen. Dies wäre auch ein sehr schlechtes Signal für das Bankensystem. »
Bei der Übertragung eines Darlehens zwischen Verkäufer und Käufer sind die Zweifel noch größer. „ Dies ist nahezu unmöglich, da eine Gutschrift von den Zulassungskriterien des Auftragnehmers abhängt. Ein Verkäufer kann seine Kreditversicherung nicht auf den Käufer seiner Immobilie übertragen, da diese von seinem Alter, seinem Gesundheitszustand oder seiner finanziellen Situation abhängt. », auch Nuance Bérengère Dubus, Präsident der Union der Kreditvermittler (UIC). „ Es ist notwendig, zwischen dem Verkäufer, dem Käufer und dem Kreditversicherer zu vereinbaren, dass die Bank zwischen Verkäufer und Käufer dieselbe ist », schränkt auch das Wohnungsbauministerium ein und fügt dennoch hinzu: „ Für diese Arbeit können Fachleute mobilisiert werden, und die Regierung wird sie unterstützen. »
Der Präsident von Fnaim räumte Punkte ein, da er sich bewusst war, dass viele Käufer nicht berechtigt wären, Kredite von ihren Verkäufern zu übernehmen. „ Aber wir schätzen, dass akzeptierte Überweisungsdateien 10 bis 15 % der Transaktionen betreffen könnten, d. h.e, was ein gutes Signal an den Markt senden würde », schließt Loïc Cantin.
