Die Mietpreiskontrolle in Paris, ein ebenso spaltendes wie faszinierendes Thema, hat gerade eine neue Wendung erfahren. Am 18. November 2024 hob der Staatsrat ein Urteil des Pariser Verwaltungsberufungsgerichts auf, das im Oktober 2023 das Präfekturdekret vom 28. Mai 2019 zur Festlegung der Referenzmieten in der Hauptstadt bestätigt hatte. Ein Rückblick auf einen symbolträchtigen Fall, der entscheidende Fragen für Wohnungsbauakteure aufwirft.
Ein Rechtsstreit um die Mietpreisbremse
Der Fall begann im Mai 2019, als der Präfekt der Region Île-de-France in Anwendung des ÉLAN-Gesetzes vom 23. November 2018 ein experimentelles Mietkontrollsystem im gesamten Pariser Gebiet einführte. Dieser Erlass legt abhängig von den Merkmalen der Wohnung (Größe, Lage, Baujahr usw.) erhöhte, ermäßigte und mittlere Referenzmieten fest. Mehrere Berufsverbände, darunter die National Real Estate Federation (FNAIM) und die National Union of Real Estate Property (UNPI), haben diese Maßnahmen jedoch vor den Verwaltungsgerichten angefochten.
Im Juli 2022 entschied das Pariser Verwaltungsgericht zu ihren Gunsten und hob das Dekret auf, da bestimmte Kriterien für die Anwendung der Maßnahme nicht hinreichend begründet seien. Doch es gab eine Wendung: Im Oktober 2023 hob das Pariser Verwaltungsberufungsgericht dieses Urteil auf und setzte damit das Präfekturdekret wieder in Kraft. Diese Entscheidung stellt die Kläger nicht zufrieden, die sich daraufhin an den Staatsrat, das höchste französische Verwaltungsgericht, wenden.
Der Absage liegt ein Rechtsfehler zugrunde
Der Staatsrat entschied letztlich zugunsten der FNAIM und der anderen Kläger und stellte einen Rechtsfehler im Urteil des Verwaltungsberufungsgerichts fest. Der Entscheidung zufolge hat das Gericht ein wesentliches Element nicht richtig beurteilt: die Homogenität der geografischen Sektoren, die bei der Festlegung der Referenzmieten berücksichtigt wurden.
Artikel 140 des ÉLAN-Gesetzes schreibt vor, dass die zur Überwachung abgegrenzten Gebiete hinsichtlich der erfassten Mieten homogen sein müssen. Das Gericht stützte sich jedoch ausschließlich auf die Unterschiede zwischen den durch das Dekret berechneten Durchschnittsmieten, ohne zu prüfen, ob die in den Sektoren berechneten Mieten tatsächlich homogen waren. Diese als unzureichend erachtete Analyse führte zur Aufhebung des Urteils von 2023.
Die finanziellen und politischen Konsequenzen
Zusätzlich zur Aufhebung forderte der Staatsrat den Staat und die Stadt Paris auf, an jeden der klagenden Vereine 375 Euro für die Prozesskosten zu zahlen. Wenn die Beträge symbolisch erscheinen, ist das Problem viel größer: Diese Entscheidung könnte die Anwendung des Mietpreisbindungssystems schwächen, das von den öffentlichen Behörden weitgehend unterstützt, von Immobilienfachleuten jedoch kritisiert wird.
Dieser Fall eröffnet auch die Debatte über die Wirksamkeit und Relevanz dieser Maßnahme neu. Befürworter des Rahmenwerks sagen, es sei ein wesentliches Instrument zur Bekämpfung der steigenden Immobilienpreise in Großstädten. Umgekehrt prangern seine Kritiker eine Starrheit an, die die Mietinvestitionen bremsen und das verfügbare Angebot verringern würde.
Und jetzt?
Der Fall wurde nun an das Pariser Verwaltungsberufungsgericht verwiesen, das den Fall im Lichte der Bemerkungen des Staatsrats erneut prüfen muss. Unterdessen bleibt die Mietpreisbindung ein heikles Thema, das zwischen sozialen Erfordernissen und wirtschaftlichen Zwängen schwankt.
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