Die neuste Studie von Wüestpartner beleuchtet diesen Heimmarkt
Wirtschaftlicher Kontext
Die Inflation ist in den letzten Monaten stärker als erwartet gesunken, was auf niedrigere Preise für Treibstoff und importierte Produkte zurückzuführen ist. Der voraussichtliche Rückgang des Hypothekarzinssatzes könnte die Mieten unter Druck setzen und dazu beitragen, die Inflation im Jahr 2025 weiter zu senken.
Das Risiko einer zu tiefen Inflationsrate berücksichtigt nun auch die Schweizerische Nationalbank (SNB). Hinzu kommen geplante Zinssenkungen der US-Notenbank (FED) und der Europäischen Zentralbank (EZB) sowie das Risiko einer Überbewertung des Schweizer Frankens (aufgrund seiner Rolle als sicherer Hafen und Zinssenkungen durch andere Zentralbanken). ) könnte die SNB dazu veranlassen, ihren Leitzins erneut zu senken. Letzterer könnte somit von derzeit 1,0 % auf 0,50 % bis Mitte 2025 steigen.
Mietunterkunft
Das Angebot an Mietwohnungen ist in diesem Jahr erneut gesunken, wie die Entwicklung der Leerstandsquoten und Angebotsmengen zeigt. Gemäss Bundesamt für Statistik (BFS) ist die Zahl der leerstehenden Wohnungen im Jahr 2024 um 5 % zurückgegangen und beträgt nun rund 52’000 Wohnungen. Im Vergleich zum beobachteten Höchstwert betrug der Rückgang 34 %, im Mietwohnungssegment sogar 39 %.
Daher wird erwartet, dass die durchschnittlichen Objektmieten in allen Schweizer Regionen weiter steigen werden, allerdings mit geringerer Dynamik. Für das Jahr 2025 rechnen wir schweizweit mit einem Anstieg der Angebotsmieten um durchschnittlich 1,9 %.
Eigene Unterkunft
Durch den rasanten und deutlichen Rückgang der Hypothekarzinsen ist die Fremdfinanzierung von Eigenheimen wieder deutlich vorteilhafter geworden. Seit Oktober 2022, als die Hypothekenzinsen ihren höchsten Stand in der jüngeren Vergangenheit erreichten, sind die jährlichen Finanzierungskosten für durchschnittliche PSA-Wohnungen um 8.400 Franken und für durchschnittliche Einfamilienhäuser um 11.000 Franken gesunken, was einem Rückgang von mehr als 42 % entspricht. Und das, während die Preise um 6,8 % bzw. 4,2 % stiegen.
Der Bau von Einfamilienhäusern ist seit mehr als zwei Jahrzehnten stetig zurückgegangen. Zu Beginn der 2000er-Jahre machte sie noch 40 % des Wohnungsbaus aus, verglichen mit zuletzt 12 % auf Bundesebene. Da diese Wohnform nach wie vor sehr beliebt ist, führt der Rückgang des Angebots in diesem Segment zu einem starken Preisanstieg.
Der Anstieg der Immobilienpreise beschleunigt sich weiter. In den letzten vier Quartalen sind die Transaktionspreise für PSA-Wohnungen um 4,8 % und für Einfamilienhäuser um 3,5 % gestiegen. Diese Steigerungen liegen bei PSA-Wohnungen deutlich über dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre von 2,7 %, während sie bei Einzelhäusern etwa auf dem Niveau des Zehnjahresdurchschnitts von 3,6 % liegen. Für 2025 rechnen wir mit weiteren Preissteigerungen: 3,4 % für PSA-Wohnungen und 3,0 % für Einfamilienhäuser.
Gewerbegebiete
Trotz der strukturellen Herausforderungen, die mit neuen Arbeitsmethoden wie Telearbeit, Desk-Sharing und Coworking Spaces einhergehen, zeigt der Schweizer Büroflächenmarkt eine erstaunliche Robustheit. Nach einem Anstieg der Liquidität unmittelbar nach der Pandemie sind die Angebotszahlen in den letzten zwei Jahren weiter zurückgegangen. Im Jahr 2024 lag die Zahl der angebotenen Büroflächen um 11 % unter dem Niveau des gleichen Zeitraums im Jahr 2019.
Daher erwarten wir im nächsten Jahr bundesweit tendenziell einen moderaten Anstieg der Büromieten (+0,1 %). Allerdings mit regionalen Unterschieden: In Städten wie Zürich und Genf könnten sich die jüngsten Anstiege fortsetzen. Weniger optimistisch sind die Aussichten allerdings in den Städten und Randbezirken.
Bis Ende 2025 rechnet Wüest Partner mit einer weiteren Mietzinssenkung um 1,5 % im Schweizer Durchschnitt. Trotz des soliden Privatkonsums, des Bevölkerungswachstums und der positiven Beschäftigungslage, die den Verkaufsflächenmarkt stabilisieren, bleibt der stetige Aufstieg der digitalen Technologie ein wesentlicher Faktor Sorge. Kurzfristig dürfte das leicht gestiegene Angebot an Einzelhandelsflächen den Druck auf die Mieten aufrechterhalten. Doch technologische Entwicklungen und ausgeklügelte Diversifizierungsstrategien eröffnen neue Chancen für den stationären Handel.
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