Der Immobilienmarkt ist derzeit hart. Die Preise sind hoch und die Hypothekenzinsen nicht niedrig; niemand will verkaufen und viele Menschen haben die Kaufversuche aufgegeben. In einer kürzlich von Fannie Mae durchgeführten Stimmungsumfrage sagten nur 17 % der Befragten, jetzt sei ein guter Zeitpunkt für einen Kauf.
Verzweifelte Zeiten erfordern, nun ja, anders Maßnahmen. Vor diesem Hintergrund hier vier Vorschläge für alle, die immer noch am Erwerb eines Eigenheims interessiert sind, aber die derzeitige Lage des traditionellen Wohnungsmarktes satt haben.
Fertighäuser
Wenn Sie einen Wohnwagenpark gesehen haben, haben Sie nur Fertighäuser gesehen, richtig? Falsch.
„Ich bin bei den Marines und bin um die ganze Welt gereist und habe in vielen Häusern gelebt. Dies ist bei weitem das beste Haus, in dem ich je gelebt habe“, sagte Hector Cardenas, der 2023 eines der ersten verfügbaren Häuser in einer neuen Fertighaussiedlung in der Nähe von Richmond, Virginia, kaufte.
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Das Haus verfügt über vier Schlafzimmer, zwei Badezimmer und große Gärten vor und hinter dem Haus. Cardenas hat es 240.000 Dollar gekostet. Er schätzt, dass ihn ein vergleichbares vor Ort gebautes (Fertighäuser werden auch als „Fabrikhäuser“ bezeichnet) Haus 125.000 Dollar mehr gekostet hätte.
Cardenas ist einer der Nutznießer einer großen branchenweiten Initiative, die vor etwa einem Jahrzehnt begann und darauf abzielt, Fertighäuser optisch und funktional mehr an vor Ort gebaute Häuser anzupassen, sagt Chad Reed, Programm- und Wachstumsdirektor bei der gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft Ivory Innovations mit Sitz in Boston.
Das Manufactured Housing Institute, eine Industriegruppe, hat einen neuen Standard namens „CrossMod“ entwickelt – eine Abkürzung für „Crossover“-Häuser. CrossMod und andere neuere Fertighäuser sind „so konzipiert, dass sie mit traditionellen, vor Ort gebauten Einfamilienhäusern konkurrieren“: Sie sehen ähnlich aus, weisen eine vergleichbare Energieeffizienz und Wetterbeständigkeit auf und sind dauerhaft mit einem Fundament verbunden.
Jeder, der ein Fertighaus kauft, muss wahrscheinlich eine Gebäudeversicherung über einen spezialisierten Anbieter abschließen, sagte Reed, aber eine größere Hürde, die den Prozess früher erschwerte, wurde weitgehend beseitigt. Hypotheken, die Fertighäuser als Immobilien und nicht als persönliches Eigentum behandeln, sind dank CrossMod jetzt viel leichter erhältlich.
Mehrere große Bauunternehmen entwickeln CrossMod-Häuser, wobei Clayton Homes das größte ist. In relativ neuen Siedlungen stehen Fertighäuser zwar häufig dicht beieinander, sagt Reed – aber Hauskäufer könnten bald mehr davon auf bestehenden Grundstücken finden.
Fertighäuser seien nicht „sexy“, so Reed, aber „wenn es um die Erhöhung der Erschwinglichkeit geht, ist es ziemlich schwierig, etwas Besseres als Fertighäuser zu finden.“
Landbanken
Was ist eine „Landbank“? Keine Bank und auch kein Land im eigentlichen Sinne – sondern ein weniger bekanntes Archiv von zum Verkauf stehenden Immobilien und eine ausgezeichnete Option für manche Menschen, die in einer besonderen Gemeinschaft Wurzeln schlagen möchten.
„Im Großen und Ganzen stellen die Grundstücke eine gewisse Herausforderung dar, aber viele, viele von ihnen sind erstaunliche Gelegenheiten für den erstmaligen Erwerb eines Eigenheims“, sagte Brian Larkin, Direktor des National Land Bank Network am Center for Community Progress
Es gibt landesweit über 300 Landbanken, die meisten davon – aber nicht nur – östlich des Mississippi. Landbanken entstanden nach der Subprime-Krise, als viele Gemeinden mit mehr leerstehenden und notleidenden Immobilien konfrontiert waren, als sie bewältigen konnten.
Landbanken sind nicht die einzigen öffentlichen Einrichtungen, die leerstehende Immobilien in Besitz nehmen und dann versuchen, sie zu verkaufen, aber sie unterscheiden sich in einem wesentlichen Punkt von anderen. Ihre Aufgabe besteht im Allgemeinen darin, Grundstücke im besten Interesse der örtlichen Gemeinschaft zu verkaufen oder anderweitig zu „veräußern“, während staatliche Einrichtungen wie Städte oder Landkreise gesetzlich verpflichtet sein können, eine Immobilie an den Meistbietenden zu verkaufen.
Käufer müssen einige Dinge bedenken, warnt Larkin. Eine davon ist, dass Grundstücksreserven in der Regel in Gegenden mit einer hohen Konzentration leerstehender Grundstücke eingesetzt werden – was oft bedeutet, dass es in der Gegend zu einer Entvölkerung gekommen ist. Wenn Sie aus einer anderen Gemeinde herziehen, sollten Sie sich bewusst sein, dass die lokale Wirtschaft und die Dienstleistungen anders sein können als das, was Sie gewohnt sind.
Da Landbanken außerdem dazu dienen, verlassene Grundstücke zu verwalten, müssen diese Häuser in der Regel renoviert werden – manchmal sogar gründlich. (In manchen Fällen kann eine Landbank entscheiden, ein Haus abzureißen und das unbebaute Land einfach weiterzuverkaufen, wenn es als zu verfallen gilt, um es zu sanieren.)
Katelyn Wright, Geschäftsführerin der Greater Syracuse Land Bank im Norden des Bundesstaats New York, gibt zu bedenken, dass die meisten Landbank-Grundstücke aufgrund ihres hohen Arbeitsaufwands für viele Käufer unattraktiv sein könnten.
NaDonte Jones, ein gebürtiger Syracuse, kaufte ein renovierungsbedürftiges Haus von der Grundstücksbank und obwohl er beruflich im Baugewerbe arbeitet – er besitzt eine eigene Klempnerfirma –, sagte Jones, dass er sein ursprüngliches Budget deutlich überschritt. Dennoch sei er „sehr zufrieden mit dem Ergebnis“ und glaube, dass die Immobilienpreise in Syracuse noch enorm steigen könnten.
Weniger offensichtlich ist, dass billigere Immobilien nicht unbedingt bedeuten, dass man leicht eine Hypothek bekommt. Tatsächlich zögern Banken oft, „Kleinkredite“ zu vergeben – oft definiert als Beträge unter 100.000 Dollar –, weil die Kosten fix sind und die daraus resultierenden monatlichen Zahlungen zu gering sind, um sich für sie zu lohnen. Kommen dann noch ernsthafte Bauvorhaben hinzu, wird die Finanzierung noch schwieriger.
Viele Landbanken, darunter auch Greater Syracuse, unterhalten jedoch Partnerschaften mit Community Development Financial Institutions, bei denen es sich um lokale oder regionale, auftragsorientierte Kreditgeber handelt, die dem Käufer einer Landbank-Immobilie bei der Finanzierung spezieller Projekte helfen können.
Larkins Rat an alle Hauskäufer, die sich für den Erwerb eines Eigentums über eine Grundstücksbank interessieren: Rufen Sie die Stelle direkt an und stellen Sie so viele Fragen wie möglich. Informieren Sie sich über den Zustand der verfügbaren Häuser und fragen Sie, ob spezielle Finanzierungsmöglichkeiten verfügbar sind. Ein letzter Vorbehalt: Wenn Sie ein reparaturbedürftiges Haus kaufen, müssen Sie bei Vertragsabschluss fast immer eine Vereinbarung unterzeichnen, dass alle Renovierungsarbeiten innerhalb einer bestimmten Zeit abgeschlossen sein werden.
ADU, oder?
Ashley Wong und ihr Mann Eric haben die letzten Monate damit verbracht, nach dem perfekten Zuhause zu suchen. Die Wongs leben im Großraum Seattle und wollten mehr Platz für sich selbst, einen großen Garten für ihre Hunde und ein Zuhause für Erics alternde Eltern, die irgendwann in der Nähe wohnen würden.
„Im Moment geht es ihnen gut“, sagte Ashley, „aber wir wollen uns darauf vorbereiten, dass sich das ändert. Wir wollten einen Ort, an dem sie sich wohlfühlen und wir ihnen nicht ständig auf die Nerven gehen.“
Das „Einhorn“-Haus, das sie fanden, verfügt über ein Souterrain mit eigenem Bad und Küche sowie Zugang zum selben Hinterhof wie der Hauptteil des Hauses, ist jedoch von innen nicht zugänglich.
Diese Art von Anbau wird oft als Accessory Dwelling Unit oder ADU bezeichnet. Sie werden auch als „Einliegerwohnungen“, „Einliegerwohnungen“, „Sidekicks“ oder eine der vielen anderen Bezeichnungen bezeichnet. Sie können freistehend sein oder durch eine Garage, einen Keller, einen Dachboden oder einen anderen Raum an eine bestehende Struktur auf einem Grundstück angebaut werden.
ADUs seien vielleicht nicht die beste schnelle Lösung für die Erschwinglichkeitskrise, aber sie seien einzigartig geeignet, um eine Reihe von Problemen anzugehen, sagt David Morley, Forschungsprogrammleiter bei der American Planning Association.
Ob ein Hausbesitzer ein neues Gebäude in seinem Hinterhof baut oder einen Teil seines Hauses in eine Einliegerwohnung umbaut, wie sie die Wongs glücklicherweise bereits intakt vorfanden, es sind oft beträchtliche Baukosten damit verbunden, betonte Morley. ADUs sind vielleicht nicht so teuer wie ein Einfamilienhaus, aber das liegt hauptsächlich daran, dass sie kleiner sind.
Sie können jedoch mehreren Generationen das Zusammenleben ermöglichen – etwa älteren Eltern, wie es die Wongs erwarten, oder Kindern im College-Alter, die sich keine eigene Wohnung leisten können, aber etwas Privatsphäre wollen. Alternativ können sie eine Einnahmequelle durch kurz- oder langfristige Vermietung bieten.
„Ich glaube, dass immer mehr Menschen wirklich an der Idee interessiert sind, einen Raum zu haben, den sie während ihrer Zeit in einem Zuhause zu verschiedenen Zeiten flexibel und auf unterschiedliche Weise nutzen können“, sagte Morley.
Für jemanden, der auf der Suche nach einem Haus ist, ist die Suche nach einer ADU also keine unmittelbare Lösung, wenn er nichts Bezahlbares finden kann. Aber die Ausweitung der Suche auf Immobilien, die eine ADU für andere Mitglieder der Großfamilie aufnehmen könnten, kann eine Lösung für ein eventuelles Wohnungsproblem sein.
Käufer könnten außerdem gemeinsam mit ihrem Kreditgeber erwägen, ob eine Art „House Hacking“ – also der Kauf eines Hauses mit vermietbarer Fläche, um diese Einnahmequelle zu nutzen – sinnvoller ist als der Kauf einer Immobilie zum alleinigen Bewohnen.
Gemeinde-Land-Trusts
Community Land Trusts (CLTs) sind gemeinnützige Organisationen, die ein Grundstück besitzen und Häuser auf diesem Grundstück an Einzelpersonen und Familien verkaufen. Käufer erhalten das volle Eigentum an ihrem Grundstück, müssen sich jedoch mit einer Obergrenze für den Wiederverkaufswert einverstanden erklären, den sie beim Verkauf ihres Hauses erzielen können. Dieses Modell macht den Eigenheimbesitz nicht nur erschwinglich, sondern sorgt auch dafür, dass er es bleibt.
„Die Idee ist, dass man die Möglichkeit bekommt, ein gewisses Vermögen aufzubauen, aber das ist eingeschränkt, damit es für den nächsten Eigenheimkäufer erschwinglich bleibt“, sagte Brian Stromberg, nationaler Politikdirektor des Grounded Solutions Network, das Best Practices für CLTs entwickelt. „Die Idee ist, es für jede Generation erschwinglich zu machen.“
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CLTs verfügen normalerweise über eine Art Verwaltungsstruktur, die auch die Mitwirkung von Mitgliedern der Gemeinschaft selbst einschließt. „Die Kontrolle über das Land gibt Ihnen die Möglichkeit, das Geschehen auf diesem Land stärker zu steuern, als Ihnen dies sonst möglich wäre“, sagte Stromberg.
Den Elevation Community Land Trust mit Sitz in Denver gibt es erst seit etwa sieben Jahren, aber er hat schon erlebt, dass jemand ein Haus kaufte, es dann verkaufte und weiterzog. Beim ECLT ist die Wertsteigerung auf 25 % begrenzt: Ein Hausbesitzer, der ein Haus für beispielsweise 150.000 Dollar kauft und für 200.000 Dollar verkauft, würde 12.500 Dollar einstreichen statt 50.000 Dollar wie auf dem freien Markt.
„Dies ist ein Weg ins Eigenheim und ein Weg in die Stabilität“, sagte Stefka Fanchi, CEO der Gruppe. Fanchi sieht das CLT-Eigentumsmodell als „Sprungbrett in den Markt“, das der Miete vorzuziehen sei.
Elevation CLT ist landesweit tätig und damit eine Besonderheit unter den Community Land Trusts. Die meisten von ihnen, so Fanchi, sind „hyperlokal“ und besetzen ein kleines Viertel oder einen Stadtteil. Wo auch immer die Bewohner zusammenkommen, um ihre Werte zu leben, bleibt die Gemeinschaft erhalten, sagte sie.
„Es schützt vor Vertreibung, nicht wahr?“, sagte sie. „Es hält die Menschen an ihrem Platz, aber es schafft auch eine zusätzliche Gemeinschaft, indem die Menschen das Land gemeinsam besitzen und es im Laufe der Zeit kontrollieren.“
Laut Stromberg ist das Interesse an CLTs in den letzten Jahren wieder gestiegen, da Wohnraum immer unerschwinglicher geworden ist. Sie können jedoch viel mehr sein als nur eine Möglichkeit, Eigenheim zu erwerben. Das erste CLT wurde von Veteranen der Bürgerrechtsbewegung entwickelt, um gemeinschaftlich genutztes Ackerland für schwarze Einwohner zu sichern. Moderne Versionen können Grünflächen, gemischt genutzte Bebauung und mehr enthalten und CLTs können in Städten, Vororten oder ländlichen Gebieten liegen.
