Abstimmungen: „Ein Eigentümer hat das Recht zu wissen, wer in seinem Haus wohnt“

Untervermietung und Eigenbedarf –

„Ein Eigentümer hat das Recht zu wissen, wer in seinem Haus wohnt“

Fabien Anex, Direktor einer Immobilienagentur, die das Eigentum privater Eigentümer verwaltet, verteidigt ein pragmatisches doppeltes Ja zu den Abstimmungen vom 24. November. Interview.

BotTalk

• Befürworter eines Ja zur Mietrechtsrevision sprechen von „technischen“ Änderungen.
• Wenn der erste Text angenommen wird, kann ein Eigentümer eine Untervermietung für mehr als zwei Jahre ablehnen.
• Die andere Revision will in den Bedingungen, die eine Kündigung im eigenen Interesse ermöglichen, „dringend“ durch „wichtig und objektiv“ ersetzen.
• Diese neuen Gesetze sollen den Rechtsrahmen klarstellen und Rechtsverfahren erleichtern.

Gegner behaupten, dass es sich bei dieser Doppelrevision des Mietrechts um eine versteckte Strategie zur Erhöhung der Mieten handele. Auf einer Skala von 1 bis 10, wie wahr ist das?

Ich würde nicht einmal 1 sagen.

Ehrlich gesagt? Kein Immobilienverwaltungsunternehmen wird davon profitieren?

Gegner stellen diese Wahl als einen Angriff der hässlichen Immobilienlobby dar. Tatsächlich sind diese beiden Überarbeitungen jedoch vor allem technischer Natur. Dabei geht es um die Klärung des Kontextes der Untervermietung und der Möglichkeit für einen Eigentümer, sein Eigentum zurückzugewinnen. Diese neuen Bestimmungen gelten für bestimmte Fälle. Erwarten Sie keine Umwälzungen.

Aber wir schwächen die Position der Mieter. NEIN?

Das ist nicht mein Gefühl. Heutzutage besteht eine Lücke zwischen dem, was das Gesetz sagt, und der Art und Weise, wie die Rechtsprechung es anwendet. Die Festlegung der Rechte und Pflichten jedes Einzelnen bedeutet nicht, die eine Seite zu schwächen oder die andere zu stärken.

Der erste Gegenstand will die Regeln für die Untervermietung verschärfen, um Missbrauch vorzubeugen. Von welchem ​​Missbrauch reden wir?

Die Untervermietung ist gesetzlich zulässig und wird dies auch in Zukunft bleiben. Diese mietrechtliche Bestimmung ermöglicht es einem Mieter, der vorübergehend abwesend ist – sei es wegen eines Erasmus-Studiums oder weil er beruflich ins Ausland geschickt wird –, bei seiner Rückkehr seine Unterkunft zu finden. In der Praxis beobachten wir, dass diese vorübergehende Dauer anhalten kann. Weil der Mieter einen neuen Job gefunden hat oder weil er eine Beziehung eingegangen ist. Doch wenn der Eigentümer den Mietvertrag kündigen möchte, stößt er auf die Rechtsprechung, die besagt, dass es ausreicht, wenn der Mieter nachweist, dass er eine Rückgabe nicht ausschließt, um seine Untervermietung zu genehmigen. Mit der Gesetzesrevision kann eine Untervermietung verweigert werden, wenn diese länger als zwei Jahre dauert. Was dem Begriff „vorübergehend“ entspricht.

Doch was ist das Problem bei der Verlängerung einer Untermiete?

Wenn alles gut geht, nichts. Aber nehmen wir das Beispiel eines Eigentümers, der in einem kleinen Gebäude wohnt und einer der Mieter, ein Student, sein Atelier untervermietet. Alle sechs Monate sieht dieser Eigentümer einen neuen Untermieter. Einige sind lauter als andere, und er muss regelmäßig nach 22 Uhr kommen und sagen, dass er nicht mehr laut sein soll. Derzeit wird dieser Vermieter aufgrund der Rechtslehre Schwierigkeiten haben, den Mietvertrag zu kündigen. Allerdings kann jeder verstehen, dass ein Eigentümer wissen und entscheiden möchte, wer in seinem Haus wohnt.

Können wir das Ausmaß des Problems einschätzen?

Wir müssen ehrlich sein, es ist marginal. Doch manche Fälle können große Ausmaße annehmen.

Das heißt?

Ich greife einen ganz konkreten Fall auf, den ich 2003 von meinem Vorgänger übernommen habe und der auch heute noch anhält. Es handelt sich um eine Person, die in Châtel-Saint-Denis lebt, sie hat dort ihre Papiere und ihre Familie. Sie behält jedoch eine Wohnung in Lausanne, die sie seit mehr als zwanzig Jahren Jahr für Jahr untervermietet. Als der Eigentümer seinen Mietvertrag kündigen wollte, entschied die Einigungskommission gegen ihn. Es genügte der Mieterin zu sagen, dass sie eine Rückkehr nach Lausanne nicht ausschließe, damit der Fall zu ihren Gunsten entschieden werde.

Wird diese Überarbeitung dazu beitragen, Airbnb zu bekämpfen?

Ich glaube diesem Argument nicht. Bereits heute ist es für einen Eigentümer möglich, einen Mietvertrag zu kündigen, wenn er bemerkt, dass sein Mieter seine Immobilie illegal nutzt, um sie auf Airbnb einzustellen. Die neuen Regelungen werden nicht viel ändern.

Der andere Gegenstand betrifft die Möglichkeit eines Eigentümers, sein Eigentum zurückzugewinnen. Derzeit muss dieser Bedarf „dringend“ sein. Im neuen Gesetz wird dieses Adjektiv durch „wichtig und objektiv“ ersetzt. Werden zwei Wörter etwas ändern?

Ich selbst verstehe nicht, warum wir die Menschen zu Wort kommen lassen, wenn sich dadurch für die meisten Menschen nichts ändert.

Aber warum haben Sie dann diese Seite geöffnet?

Auch hier handelt es sich um eine technische und rechtswissenschaftliche Frage. Nehmen Sie eine Wohnung in einer PPE, nicht weit vom Campus der Universität Lausanne entfernt. Dort möchte der Besitzer seinen Sohn unterbringen, der im Gymnasium ist und dann lernen möchte. Letzteres würde erst in zwei Jahren beginnen, was bereits ein Problem bei der Erfüllung der im Gesetz formulierten „Dringlichkeitsvoraussetzung“ darstellt. Was passiert, selbst wenn seinem Antrag auf Kündigung des Mietvertrags stattgegeben wird? Der Mieter hat Anspruch auf Verlängerungen, die bis zu drei oder vier Jahre betragen können. In dieser Zeit wird der Sohn eine weitere Möglichkeit finden, sein Studium in Lausanne zu beginnen. Und stellen wir uns vor, wenn der Eigentümer endlich die Schlüssel erhält, sein Sohn einen einjährigen Austausch in Freiburg macht, kann der Mieter einen falschen Grund für die Kündigung seines Mietvertrags kritisieren. Diese Demonstration zeigt deutlich, dass der im Gesetz enthaltene „dringende“ Charakter keine Bedeutung mehr hat.

Kommt es oft vor, dass Sie Ihre Unterkunft nicht zurückbekommen?

Es ist sehr selten. Im Laufe meiner Karriere musste ich drei Fälle betreuen. Doch für diejenigen, die sich Sorgen machen, kann es schnell zu einem Albtraum werden. Und es sind nicht die großen Behörden oder Pensionskassen, die davon betroffen sind – eine Nutzung für die eigene Immobilie ist für sie nahezu unmöglich –, sondern die kleinen Eigentümer, die feststellen, dass sie eine Immobilie, die ihnen gehört, auf Jahre hinaus nicht nutzen können.

Es gibt einen Punkt, den ich nicht verstehe. Wenn der Mieter nicht ausziehen möchte, gerät die Rechtsmaschinerie auf Hochtouren, unabhängig davon, welcher Begriff im Gesetz verwendet wird. NEIN?

Heute verliert die Dringlichkeit, die im Gesetzestext zum Ausdruck kommt, in der Praxis jede Bedeutung. Indem wir über ein objektives und wichtiges Bedürfnis sprechen, werden wir der Realität besser gerecht. Dies wird die Praxis, aber auch die rechtlichen Verfahren vereinfachen. Die Regeln werden für jeden klar sein. Aber am Ende bleiben die Prozesse die gleichen und wenn es zu einem Konflikt kommt, muss der Richter immer die Interessen beider Parteien abwägen.