Außerhalb von Paris scheinen die Immobilienmärkte der 50 größten französischen Städte offenbar eingefroren zu sein: Anfang November, über einen Monat lang, zeigte der von SeLoger – Meilleurs Agents – Les Echos beobachtete durchschnittliche Preisindex vollkommene Stabilität und kaum eine Erosion seit dem Anfang des Jahres. Doch manchmal trügt der Schein, das heißt im Durchschnitt gibt es keine oder nicht viele Menschen. Tatsächlich steigen die Preise in bestimmten Metropolen weiter an, während sie anderswo sinken, im Allgemeinen dort, wo die Steigerungen in den letzten Jahren am spektakulärsten waren. Diese Anstiege, die nicht mit der Entwicklung des Einkommens potenzieller Käufer korrelierten, hatten zur Folge, dass ein Teil der Nachfrage abnahm, insbesondere da die Zinssätze schließlich von ihrem Mindestniveau abhoben und die Bedingungen für die Kreditvergabe verschärft wurden.
Eine Neuausrichtung nach einem historischen Anstieg
Schließlich verändert sich die Immobilienlandschaft in Richtung einer etwas weniger ausgeprägten territorialen Kluft. Diese Neuausrichtung markiert vor allem die Rückkehr zur Normalität nach Jahren des Aufschwungs, der durch historisch niedrige Zinsen befeuert wurde, die die Werte in Metropolen wie Lyon oder Bordeaux künstlich in die Höhe getrieben hatten. Während sich die Hauptstadt der Gironde immer noch wehrt, stehen viele überteuerte Städte heute vor teils brutalen Korrekturen. Dies ist der Fall in der „Hauptstadt Galliens“, die innerhalb eines Jahres einen Rückgang von mehr als 7 % verzeichnete. Noch stärker ist es in Le Mans, wo nach einem Höhenflug im gleichen Zeitraum ein Rückgang um 12,6 % zu verzeichnen war. Dies ist der größte Rückgang, der auf nationaler Ebene beobachtet wurde. Auch Rennes und Straßburg sind rückläufig.
Küstenmetropolen im Widerstand
Zu den Hauptherden des Abwärtswiderstands zählen hingegen die großen Küstenstädte, insbesondere Nizza. Die Preise steigen weiterhin so stark, dass die Stadt nun vor Lyon liegt und nach Paris als zweitteuerste Metropole positioniert ist. Mit ihrem Sonnenschein und ihrem attraktiven Wohnumfeld zieht die Riviera-Hauptstadt Käufer an, die im Allgemeinen älter als der Durchschnitt, finanziell wohlhabender und daher weniger anfällig für Schwankungen der Finanzierungsbedingungen wie steigende Zinssätze sind. Hinzu kommt aus einfachen geografischen Gründen eine Landbeschränkung, die die für den Bau verfügbaren Flächen einschränkt, wie dies häufig an der Küste und in Berggebieten der Fall ist.
Marseille, eine Stadt in starker Polarisierung
Marseille ist ein Sonderfall. Obwohl die Stadt Marseille gemessen an der Einwohnerzahl die zweitgrößte Stadt Frankreichs ist und trotz eines durchschnittlichen Preisanstiegs von immer noch knapp 3,5 %, gehört sie aufgrund der extremen Polarisierung ihres Immobilienmarkts immer noch nicht zu den Top 10 der beliebtesten Metropolen. Auf der einen Seite gibt es sehr beliebte Viertel wie Les Crottes, in denen der Quadratmeterpreis nur etwa 1.700 Euro beträgt, während auf der anderen Seite die beliebtesten Wohn- und Waldviertel in Marseille wie Roucas-White über 6.700 Euro liegen, ein Verhältnis von 1 bis 4.
Paris, eine gezielte und ungleichmäßige Korrektur
In Paris geht die Marktkorrektur weiter, aber es handelt sich um einen gezielten Rückgang. Die Hauptstadt bleibt mit Abstand die teuerste Stadt Frankreichs, auch wenn die Preise seit 2020 allmählich sinken. Neben Lyon ist sie auch die einzige Metropole, die in den letzten fünf Jahren einen Rückgang verzeichnete. Die Pariser Korrektur wird umso mehr unterstützt, als sie kürzlich durch neue Anforderungen an die Energieeffizienz verschärft wurde, die die Vermietung und letztendlich den Verkauf von schlecht isolierten Wohnungen erschweren. Auf diesem Markt, der rund 35 % des Pariser Immobilienbestands ausmacht, ist es der Käufer, der sich in einer starken Position befindet. Allerdings konzentrieren sich die Schwierigkeiten auf die Arbeiterviertel im Osten von Paris wie das 18., 19. und 20. Arrondissement, während die gehobenen Viertel im Westen und im Zentrum, insbesondere das 7. und 16., sich besser dagegen wehren. Kleine Flächen (weniger als 40 m²) gewinnen dank der ständigen Nachfrage von Investoren und jungen Fachkräften weiterhin an Wert.
Große französische Städte sind dabei, die Immobilienkarten neu zu mischen. Vorbei sind die Zeiten des kontinuierlichen Anstiegs: Jetzt treten die Schwächen am helllichten Tag zutage, und dort, wo die Blase am stärksten aufgeblasen ist, ist der Zusammenbruch umso schwerwiegender.
