Im vergangenen Juni schätzte das Umweltministerium, dass laut der neuen Methode zur Kartierung von Überschwemmungsgebieten dreimal so viele Quebecer in überschwemmungsgefährdeten Gebieten leben würden.
Ungefähr 22.000 Wohneinheiten in Quebec liegen derzeit in einem kartierten Überschwemmungsgebiet. Mit den neuen Karten würden in einem solchen Gebiet 77.000 Wohnungen oder rund 2 % der Bevölkerung zu finden sein, schätzte das Umweltministerium damals.
Doch am Freitagmorgen erklärten Vertreter des Ministeriums, dass diese Zahlen voraussichtlich nach unten korrigiert werden.
„Die Analyse der Regulierungsauswirkungen, die wir mit den Verordnungsentwürfen vorlegen werden“, sollte „zeigen, dass sie weit unter 77.000 liegt“, erklärte der stellvertretende Minister Jean Bissonnette und erklärte, dass die verschiedenen städtischen Gemeinden der Provinz die Auswirkungen wahrscheinlich überschätzt hätten die neuen Karten bei der Kommunikation mit dem Ministerium im vergangenen Frühjahr.
Während einer technischen Besprechung für die Medien am Freitagmorgen äußerten sich Beamte des Ministeriums nicht zur Anzahl der Grundstücke, die nach Fertigstellung der Karten in Überschwemmungsgebieten liegen werden.
Immobilienwerte und Versicherungen
Seit dem Start einer öffentlichen Konsultation zur neuen Art der Kartierung von Überschwemmungsgebieten vor sechs Monaten haben mehrere gewählte Beamte ihre Besorgnis über die Auswirkungen dieser Änderungen auf den Immobilienwert geäußert.
„Eines Morgens wachen wir so auf, mit sinkenden Werten unserer Häuser, der Hypothekenunsicherheit, der Versicherungsunsicherheit“, erklärte beispielsweise die Bürgermeisterin von Pointe-Calumet, Sonia Fontaine, nach Rücksprache mit The Canadian Press die vorläufigen Karten letzten Juni.
Kürzlich veröffentlichte der Berufsverband der Immobilienmakler von Quebec (APCIQ) eine Pressemitteilung, in der er ebenfalls angab, er befürchte die Auswirkungen künftiger Vorschriften.
„Hausbesitzer in Gebieten, die neu als überschwemmungsgefährdet eingestuft wurden, könnten beim Verkauf ihrer Immobilie vor großen Herausforderungen stehen. Die Wahrnehmung des Risikos einer Überschwemmung kann ausreichen, um potenzielle Käufer abzuschrecken, auch wenn sie nur selten wieder auftritt“, heißt es in der Pressemitteilung von APCIQ.
Auf einer Pressekonferenz am Freitag versuchte der Mitarbeiter des Umweltministeriums, Jean Bissonnette, diese Befürchtungen herunterzuspielen.
„Eine Durchsicht der wissenschaftlichen Literatur lässt uns erkennen, dass es tatsächlich zu einem Wertverlust“ von Häusern in Überschwemmungsgebieten kommt, dieser fügte jedoch hinzu, dass dieser „nicht über die Zeit anhält“.
Der stellvertretende Minister verwies insbesondere auf eine 2022 veröffentlichte Analyse der Forschergruppe Ouranos
Wir können lesen, dass Immobilien in überschwemmungsgefährdeten Gebieten „eine vorübergehende Wertminderung zwischen 4 % und 8,2 % erleiden“ und dass diese auch „zwischen zwei und drei Wochen länger auf dem Markt bleiben, bevor sie verkauft werden“.
In Bezug auf Bedenken im Zusammenhang mit der Sachversicherung wies der stellvertretende Minister darauf hin, dass Hausratversicherungen nicht automatisch einen Hochwasserschutz beinhalten und das Ministerium für öffentliche Sicherheit daher eine Entschädigung bei Überschwemmungen anbietet.
Das Überschwemmungsrisiko kann jedoch von einem Versicherer abgedeckt werden, der zusätzlichen Schutz bietet, einen sogenannten Nachtrag, erklärte Herr Bissonnette.
„In Quebec haben nach Angaben des Insurance Bureau of Canada 90 % der Eigentümer Zugang zu einem Vermerk, aber kaum 60 % haben einen beantragt“, betonte er.
Er fügte hinzu, dass „Versicherer ihre eigenen Karten von Überschwemmungsgebieten haben und Entscheidungen auf der Grundlage ihrer Instrumente treffen“ und „es ist keine Karte von Überschwemmungsgebieten“, die von der Regierung erstellt wurde, „die sicherstellen wird, dass Menschen keine Versicherung mehr abschließen können.“ .“
Vier Farben für vier Risikoarten
Derzeit weist die Kartierung von Überschwemmungsgebieten Wiederholungsbewertungen von „0–20 Jahren“ und „20–100 Jahren“ auf, während die neue Kartengeneration eine Klassifizierung mit vier Risikokategorien bietet: niedrig, mäßig, hoch und sehr hoch.
Jedem Risiko ist eine Farbe zugeordnet.
„Sehr hoch“ entspricht beispielsweise einem Risiko von mehr als 70 %, mindestens einmal über einen Zeitraum von 25 Jahren überschwemmt zu werden, und einer Wasserintensität von mehr als 60 Zentimetern während eines Hochwassers.
Jede Risikostufe entspricht neuen Vorschriften für den Bau und die Renovierung von Wohnungen in diesen Zonen.
Beispielsweise wäre es einem Hausbesitzer, der ein Haus in einem Gebiet mit sehr hohem Risiko besitzt, nicht gestattet, ein neues Wohnhaus zu bauen oder ein zerstörtes Haus wieder aufzubauen.
Neues Framework für OPIs
Das Umweltministerium ist bereit, einige eher unpopuläre Aspekte der neuen Vorschriften zu überprüfen, insbesondere den Teil, der Hochwasserschutzwerke (OPI) wie Deiche oder Hochwassermauern betrifft.
Nach dem ursprünglichen Plan der Regierung würden sich Stadtteile, die hinter OPIs liegen, automatisch in Gebieten mit „hohem“ oder „sehr hohem“ Risiko befinden.
In der aktuellen Fassung sehen die neuen Vorschriften vor, dass das Risikoniveau erst dann gesenkt werden kann, wenn eine Gemeinde eine Charakterisierungsstudie der Schutzkonstruktion durchgeführt hat.
Dieser Teil der Verordnung wurde im Rahmen der öffentlichen Konsultationen von mehreren Rednern kritisiert.
Nach Angaben der Montreal Metropolitan Community (CMM) kann die Durchführung einer OPI-Charakterisierungsstudie mehrere Monate dauern und kostspielig sein, und die bloße Tatsache, dass sich eine Immobilie in einer Hochrisikozone befindet, kann bei den Bürgern zusätzlich zu Unsicherheit und Ängsten führen negative Auswirkungen auf den Immobilienwert.
Die CMM forderte das Ministerium daher auf, eine spezifische Risikokategorie für den Sektor hinter OPIs mit einem anderen Farbcode zu erstellen, um zu verhindern, dass sich Stadtteile ungerechtfertigterweise in Hochrisikozonen wiederfinden.
„Es handelt sich um eine Empfehlung, die wir interessant fanden und die wir derzeit bewerten“, erklärte Jean Bissonnette und präzisierte, dass „die Bürgermeister uns über dieses Problem informiert haben.“
Derzeit gibt es in Quebec rund dreißig Hochwasserschutzbauten (OPI).
Nächste Schritte
Die öffentlichen Konsultationen zu den Regelungen endeten vor einigen Wochen und die Verabschiedung des Regelungsrahmens wird voraussichtlich im Frühjahr 2025 erfolgen.
Beamte gaben an, dass zwischen der Verabschiedung und dem Inkrafttreten des Rahmenwerks ein Zeitraum von etwa sechs Monaten liegen würde, was daher im Herbst 2025 enden würde.
Bis dahin müssen die Kommunen neue Überschwemmungsgebietskarten nach der Methodik des Umweltministeriums erstellen und diese von der Provinz genehmigen lassen.
Die Montreal Metropolitan Community (CMM) hat bereits Karten online gestellt, bei denen es sich jedoch um vorläufige Versionen handelt.
