Bien’ici stellt seine neueste exklusive Analyse der Immobilienmarkttrends in französischen Großstädten im Jahr 2024 vor. Während die meisten großen Metropolen einen deutlichen Rückgang verzeichnen, widersetzen sich zwei symbolträchtige Städte, Paris und Nizza, diesem Trend mit einem leichten Anstieg. Über die Zahlen hinaus wirft diese Situation Fragen zu den Faktoren auf, die diese Schwankungen der Immobilienpreise beeinflussen, und zu ihren Folgen für potenzielle Käufer. Wirtschaftliche Attraktivität, Wohnungspolitik, Veränderungen im Lebensstil: so viele wichtige Leseschlüssel, um die Komplexität des städtischen Immobilienmarktes zu entschlüsseln.
Zusammenfassung :
Trends bei den durchschnittlichen Immobilienpreisen für den Kauf eines T3
Deutlicher Rückgang der Immobilienpreise in den meisten Großstädten
Den neuesten von Bien’ici veröffentlichten Zahlen zufolgeDer Durchschnittspreis für den Kauf einer 3-Zimmer-Wohnung ist gesunken. Dieser Trend betrifft fast alle großen französischen Städte. Darüber hinaus zeigen die Daten für Oktober 2024 einen Rückgang im Vergleich zum Vorjahr.
Die größten Rückgänge betreffen Montpellier, wo die Immobilienpreise um 29.300 Euro fielen.. Dann weisen Bordeaux und Toulouse mit jeweils 21.000 € ähnliche Ermäßigungen auf. Ebenso folgen Lyon und Nantes mit einem Rückgang von 18.000 €, ebenso wie Rennes, das einen vergleichbaren Rückgang verzeichnet. Darüber hinaus verzeichnen auch Lille (-8.000 €), Marseille (-9.500 €) und Straßburg (-12.000 €) deutliche Rückgänge.
Paris und Nizza: zwei bemerkenswerte Ausnahmen
In diesem Kontext des allgemeinen Rückgangs zeichnen sich zwei Städte durch einen Anstieg der durchschnittlichen Immobilienpreise für ein T3 aus. Paris verzeichnet einen Anstieg von 5.000 €, während Nizza einen Anstieg von 7.200 € verzeichnet. Diese Ergebnisse zeigen die Widerstandsfähigkeit dieser High-End-Immobilienmärkte, angetrieben durch eine anhaltend starke Nachfrage und erhöhte Attraktivität.
Damit bestätigen Paris und Nizza ihren Status als Hochburgen des französischen Immobilienmarktes. Dank ihres internationalen Einflusses und ihrer Fähigkeit, eine erstklassige Kundschaft auf der Suche nach außergewöhnlichen Immobilien anzuziehen, sind diese beiden Städte in der Lage, wirtschaftliche Höhen und Tiefen zu überstehen.
Auswirkungen auf die Kosten von Immobilienkrediten
Deutlichere Reduzierung der monatlichen Zahlungen über 25 Jahre
Der Rückgang der Immobilienpreise in den meisten Großstädten führt logischerweise zu einer Reduzierung der Kreditkosten für Käufer. Nach Berechnungen von Bien’ici verringern sich die monatlichen Raten bei einem Kredit mit einer Laufzeit von 25 Jahren um:
- 141 € in Lyon,
- 136 € in Bordeaux,
- 108 € in Montpellier im Vergleich zu 2023.
Über 20 Jahre hinweg sind die Rückgänge etwas weniger ausgeprägt. Sie bleiben jedoch weiterhin bedeutsam. In Lyon beträgt die Ermäßigung 135 €, während sie in Toulouse 90 € beträgt.
Dabei spielte die Verlängerung der Kreditlaufzeit eine entscheidende Rolle. Tatsächlich hat diese durch historisch niedrige Zinsen ermöglichte Verlängerung den Anstieg der Immobilienpreise teilweise ausgeglichen. Dies machte es möglich Aufrechterhaltung der Zahlungsfähigkeit der Kreditnehmerinsbesondere in Großstädten, wo die Quadratmeterpreise nach wie vor zu den höchsten gehören.
Paradox: Nizza und Paris, die stärksten Rückgänge bei den Kreditkosten
Bemerkenswert ist, dass Nizza und Paris zwar die einzigen Großstädte sind, in denen die Durchschnittspreise steigen, sie jedoch dennoch die stärksten Rückgänge bei den Kosten für Immobilienkredite verzeichnen. Bei einem Kauf auf Kredit über 25 Jahre sinken die monatlichen Raten in Paris um 284 € und in Nizza um 172 €. Über 20 Jahre hinweg belaufen sich die Ermäßigungen auf 272 € bzw. 164 €.
Diese Zahlen resultieren aus einem kombinierten Effekt. Einerseits beobachten wir einen leichten Preisanstieg. Andererseits kam der Rückgang der Zinsen besonders den Kreditnehmern zugute. Diese Dynamik ist in Städten, in denen die Investitionssummen höher sind, umso ausgeprägter.
In Paris und Nizza führt die Kombination aus einem moderaten Preisanstieg und einem deutlichen Rückgang der Zinssätze tatsächlich zu einer positiven Hebelwirkung für Käufer. Trotz hoher Preise profitieren sie von einer deutlichen Reduzierung der Kreditkosten. Dies erhöht die Attraktivität dieser Märkte für Investoren und High-End-Käufer.
Gegensätzliche Entwicklung der Verkaufspreise und Mieten
Rückgang der durchschnittlichen Verkaufspreise in den meisten Städten
Nach Angaben von Bien’ici sind die Durchschnittspreise für zum Verkauf stehende 3-Zimmer-Wohnungen in den letzten zwölf Monaten in den meisten Großstädten gesunken.
Den stärksten Rückgang verzeichnet Montpellier mit einem Rückgang von 10,7 %. Toulouse (-8,9 %) und Nantes (-6,9 %) folgen dicht dahinter. Dann verzeichnete Bordeaux einen Rückgang von 6,3 %, vor Rennes (-5,9 %), Lyon (-5,3 %), Straßburg (-4,7 %) und Marseille (-4 %).
Darüber hinaus verzeichnete Lille einen moderateren Rückgang, der auf 3,2 % begrenzt war. Auf der anderen Seite zeichnen sich Nizza (+1,9 %) und Paris (+0,8 %) durch steigende Durchschnittspreise aus.
Anstieg der gebuchten Mieten, Bordeaux, Nizza und Lyon liegen an der Spitze
Während die Verkaufspreise sinken, steigen die Mieten für ein T3 in allen Großstädten weiter an.
Bordeaux verzeichnet mit einem Plus von 17,5 % den größten Anstieg. Auch Nizza (+12 %) und Lyon (+10,5 %) folgen mit deutlichen Fortschritten.
Paris (+8 %), Marseille (+8,3 %) und Toulouse (+6,2 %) verzeichneten ihrerseits deutliche Zuwächse. Dagegen sind die Zuwächse in Lille (+4 %), Montpellier (+3,4 %), Rennes (+2,4 %), Nantes (+1,7 %) und Straßburg (+1,1 %) begrenzter.
Diese unterschiedliche Entwicklung von Verkaufspreisen und Mieten spiegelt die anhaltende Spannung auf dem Mietmarkt wider. Es zeichnet sich durch eine anhaltend anhaltende Nachfrage trotz unzureichendem Angebot aus. Dieses strukturelle Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage nach Mietwohnungen besteht in Großstädten weiterhin. Dies trägt dazu bei, eine erhebliche Spannung auf dem Markt aufrechtzuerhalten. Daher bleiben die Mieten in angespannten Gebieten unter Druck. Darüber hinaus hält dieser Trend trotz der beobachteten Verlangsamung der Verkaufspreise an.
Erklärungsfaktoren und Perspektiven
Gewicht der Attraktivität und lokalen Wirtschaftsdynamik
Die auf dem Immobilienmarkt der Großstädte beobachteten Trends stehen in engem Zusammenhang mit deren Attraktivität und wirtschaftlicher Dynamik. Eine aktuelle INSEE-Studie weist darauf hin, dass „die attraktivsten Gebiete aufgrund ihrer Beschäftigungsmöglichkeiten, ihrer Lebensqualität oder ihres Einflusses widerstandsfähiger gegen Schwankungen auf dem Immobilienmarkt sind“.
Dies gilt insbesondere für Paris und Nizza, die aufgrund ihres Status als bevorzugte Reiseziele für wohlhabende französische und internationale Investoren und Einwohner von einer konstanten Nachfrage profitieren.
Einfluss der Wohnungs- und Stadtplanungspolitik
Auch die lokale Wohnungsbau- und Stadtplanungspolitik spielt eine entscheidende Rolle bei der Entwicklung der Immobilienpreise. Tatsächlich gelingt es Städten, die proaktive Maßnahmen zugunsten des Baus von bezahlbarem Wohnraum und sozialer Vielfalt ergreifen, ihren Immobilienmarkt besser zu regulieren. Dies ist der Fall von Rennes und Nantes, die oft als Beispiele für ihre Initiativen in Bezug auf barrierefreien Wohnraum und Landkontrolle genannt werden.
Herausforderungen des Wohneigentums für Haushalte
Angesichts hoher Immobilienpreise und steigender Mieten bleibt der Besitz von Wohneigentum für viele Haushalte in Großstädten eine große Herausforderung.
Laut einer aktuellen Umfrage des Housing Observatory „streben fast 60 % der Mieter danach, Eigentümer zu werden, aber nur 30 % glauben, dass sie dieses Projekt mittelfristig verwirklichen können“.
Der in den meisten Großstädten zu beobachtende Rückgang der Verkaufspreise und der Kreditkosten könnte diesen Wohnweg begünstigen. Vorausgesetzt jedoch, dass die Einkommensniveaus mithalten und das Angebot an bezahlbaren Gütern ausreichend ist.
Loïc CANTIN, Präsident der National Real Estate Federation (FNAIM), fasst zusammen: „Der Immobilienmarkt in Großstädten befindet sich an einem Wendepunkt. Die im Jahr 2024 beobachteten Trends zwischen sinkenden Verkaufspreisen und Mietdruck verdeutlichen die Widersprüche eines Stadtentwicklungsmodells, das darum kämpft, Attraktivität, soziale Vielfalt und Zugang zu Wohnraum für alle in Einklang zu bringen. Es ist dringend erforderlich, unsere Wohnungspolitik zu überdenken, um integrativere und widerstandsfähigere Städte zu schaffen.“
