Neue Wohnungsbauprogramme wurden zurückgefahren oder auf Eis gelegt, Bauträger stehen manchmal kurz vor dem Bankrott und ein Immobilienmarkt ist paradoxerweise angespannt, während das Angebot an Wohnraum geringer ist als die Nachfrage. Analyse mit Pierre Martin, dem Gard-Präsidenten des Bauverbandes, und Thierry Iacazio, dem Präsidenten des Verbandes der Immobilienentwickler der Occitanie Méditerranée (FPIOM).
Es gibt diejenigen, die lieber sehen, dass die Baustelle bald fertig ist, und diejenigen, die nicht sehen, wie sie aus dem Boden kommt! Angesichts der Immobilienkrise, die auch die Baubranche betrifft, sind die Fachleute mehr oder weniger optimistisch, was die Aussichten für eine Erholung angeht, teilen aber im Allgemeinen alle die gleiche Analyse, eine Mischung aus nationalen und eher lokalen Themen.
Alles steht in Flammen: Baukosten und Kreditzinsen
Im Vordergrund der Anstieg der Baukosten durch den Krieg in der Ukraine, im Hintergrund die Zinssätze, die plötzlich von 1,2 oder 1,5 % auf über 4 % gestiegen sind (auch wenn sie seit mehreren Wochen sinken) und die Kaufmöglichkeiten der Haushalte verlangsamen und das Ende des Pinel-Steuerbefreiungssystems. In der Mitte blieben die Projektträger bei diesen vielfältigen Zwängen „stecken“.
„Es ist ganz einfach, seit Anfang 2022 sind die Materialpreise um 15 % gestiegen“, beobachtet Pierre Martin, der Präsident der FFB in Gard. Und seit letztem Juli haben sich die Unternehmensinsolvenzen vervielfacht, selbst seriöse Unternehmen, die ein Schaufenster hatten, „Das ist symptomatisch für die Schwere der Krise, die wir durchmachen. Im Oktober 2024 hatten wir über ein fortlaufendes Jahr hinweg 500 Arbeitsplätze im Baugewerbe verloren.“er macht sich Sorgen.
Midi Libre – MiKAEL ANISSET
Und Baunormen wie Zan zur künstlichen Bodenbewirtschaftung oder die im Januar in Kraft getretenen neuen Grenzwerte von RE 2020 zur CO2-Auswirkung von Gebäuden schaffen Hindernisse und erhöhen die Kosten. „In Nîmes haben Bauträger im Jahr 2024 Genehmigungen für den Ausstieg aus erneuerbaren Energien 2020 eingereicht, eröffnen aber keine Bauarbeiten“, bemerkt Pierre Martin.
Projekte wurden gestoppt oder zurückgefahren
Die Baubeginne sind dramatisch niedrig, „Im Jahr 2025 werden wir das Bauniveau der Nachkriegszeit haben!“ alarmiert den Präsidenten der FFB du Gard.
-„Es stimmt, dass Bauträger Immobilienprojekte umgestalten mussten, um Schäden zu vermeiden, oder sie teilweise sogar aufgeben mussten, sonst hätten die Verkaufspreise keine Käufer gefunden.“ Die Herausforderung für uns ist das Marketing, auch wenn das bedeutet, die Preise manchmal um 5 bis 10 % zu senken.“erklärt Thierry Iacazio, der Präsident des FPIOM. „Wenn die Baustelle eröffnet wird, besteht für den Bauträger die Gefahr, dass er nicht verkaufte Wohnungen hat. Zumal es im Jahr 2023 in Nîmes einen Höhepunkt an Baugenehmigungen und ein großes Produktangebot gab. Im Quartal 2024 wurden rund 200 Wohneinheiten vom Markt genommen. Für Entwickler werden dadurch Risiken minimiert und der Markt bereinigt.
Die Käufer wurden durch die Zinsen, die lange Zeit bei etwa 1,2 % oder 1,5 % gelegen hatten, auf über 4 % geschossen. „Ein Zinssatz, der über 20 Jahre um 3 % steigt, das sind 60 %.“ „Für eine Immobilie im Wert von 200.000 Euro betragen die Kreditkosten über zwanzig Jahre 120.000 Euro.“ berechnet Pierre Martin. Unerschwinglich! Die Quadratmeterpreise für Neubauimmobilien könnten auf 4.500 Euro oder sogar 5.200 Euro steigen. „Wer kann eine Wohnung von 100 m2 für 450.000 Euro kaufen?“ fragt Pierre Martin. „Heute passen sich die Preise dem Nîmes-Markt an und liegen bei etwa 4.000 €/m2.“ versichert Thierry Iacazio.
Grundstücksspekulation
Ein weiteres, dieses Mal lokaleres Datum dieser komplexen Gleichung: die Landspekulation, die den Markt dereguliert hat. „In der Metropolregion Montpellier blockiert, haben sich Montpellier-Entwickler an Nîmes, aber auch Béziers und Sète gewandt“, sagte Thierry Iacazio. Dadurch steigen die Grundstückspreise, die gleichzeitig knapper werden. „Vor acht Jahren lag der Quadratmeterpreis bei 250 Euro, dann ist er auf 800 Euro gestiegen.“prangert Pierre Martin an. Ein Immobilienmakler aus Nîmes nennt als Beispiel eine Villa in Castanet, die für 700.000 Euro zum Verkauf stand und schließlich für 900.000 Euro von einem Bauträger gekauft wurde, um auf dem Grundstück ein Gebäude zu errichten.
Midi Libre – KH
„Das Ende von Pinel, ein Fehler“
Schließlich hat das Ende des Pinel-Systems Ende 2024, das den Kauf zur Miete ermöglicht und von der Steuer befreit ist, das System endgültig lahmgelegt. „Es gab Spekulationen über Pinel“ erkennt Pierre Martin, aber das Entfernen des Geräts ist noch schlimmer. „Erstkäufer machen 10 % der Förderung aus, Sozialvermieter 20 %, der Rest sind Privatinvestoren, die diese Art von Hilfe benötigen.“ er fleht.
Und die Zukunft sieht eher düster aus. „Es gibt eine große Trägheit, das System zu bewegen, 2025 wird sehr schwierig, die Bauindustrie könnte 150.000 Arbeitsplätze (direkt und indirekt) verlieren“, prognostiziert Pierre Martin. Auch für das kommende Jahr sind die Veranstalter mehr als besorgt „Selbst wenn sich der Markt selbst reguliert, haben wir keine Sichtbarkeit.“
Auch Cédric Gonzalez, Präsident von NG Promotion, das gerade in Konkurs gegangen ist und zu dem das Weingut Pinède, Route d’Uzès in Nîmes gehört, ist sehr pessimistisch für den Berufsstand. „Wir können kein schlechteres Bild zeichnen. Beim Handelsgericht treffe ich auf viele Bauträger in großen Schwierigkeiten, die ihre Wohnungen nicht verkaufen können! Darüber hinaus besteht bei den Kommunalwahlen im Jahr 2026 die Gefahr, dass alle Projekte eingefroren werden…“
