In der Hauptstadt laufen die Vorkaufsmaßnahmen gut. Newmark, ein internationales Immobilienberatungsunternehmen, zählt 84 private Wohneinheiten, die zwischen Januar 2023 und Ende Oktober 2024 von der Stadt Paris und Sozialvermietern gekauft wurden, in einer Studie, die sich dem Vorgehen von Städten und Sozialvermietern angesichts des Wohnungsbaus widmet Wohnungskrise und ihre Folgen für den Wohnungsinvestitionsmarkt. Bei 69 dieser 84 Wohneinheiten handelt es sich um Vorkaufsrechte der Stadt.
Vorkaufsrechte, die es einer Gemeinde ermöglichen, eine zum Verkauf stehende Immobilie vorrangig zu erwerben, bevor der Eigentümer sie an einen anderen Käufer übertragen kann, machen daher 82 % der Gesamtzahl der von der Stadt erworbenen oder an soziale Vermieter delegierten Wohnungen aus. „Diese 84 Operationen repräsentieren ein Gesamtvolumen von 1,1 Milliarden Euro, davon knapp 650 Millionen Euro für Vorkaufsrechte, was öffentliche Akteure zu den Hauptakteuren auf dem Markt macht, vor privaten und institutionellen Akteuren.», erklärt David Bourla, Studien- und Forschungsleiter bei Newmark. So wurden in diesem Zeitraum Immobilien im Wert von mehr als einer Milliarde Euro von der Stadt Paris und Sozialvermietern erworben oder vorgekauft. Dieser beträchtliche Betrag entspricht 41 % aller Investitionen in Wohnimmobilien in Paris. Paris.
Vorkaufsrecht ist zu einer der bevorzugten Lösungen für die Schwierigkeiten bei der Wiederaufnahme von Neubauten und den Anstieg der Immobilienpreise geworden. Durch die Nutzung der vorhandenen Flotte können höhere Produktionsziele erreicht werden. Das Ziel? Schaffen Sie mehr Sozialwohnungen. In Paris besteht das Ziel darin, bis 2035 40 % Sozialwohnungen zu erreichen, darunter 30 % Sozialwohnungen und 10 % „bezahlbare“ Wohnungen. Im Jahr 2023 wurden in Paris fast 300.000 Anträge auf Sozialwohnungen registriert (+7,2 % in einem Jahr).
Auf dem Weg zu einer erhöhten Mietspannung?
«Der Haupthebel der Stadt ist daher Beschleunigung der Umwandlung des privaten Wohnungsbestands in sozialen und bezahlbaren Wohnraum » erklärt David Bourla. Zumal der Markt für Sozialvermieter günstiger ist: „Zwischen 2020 und 2022 wurden diese durch hohe Preise und die Konkurrenz anderer Käufertypen eingeschränkt. Im Jahr 2023 hat sich das Umfeld weiterentwickelt, die Nachfrage seitens institutioneller und privater Anleger ist gesunken und die Marktwerte haben sich nach unten korrigiert.», fährt David Bourla fort.
Die Stadt denkt nicht an der Größe des Bezirks, sondern an der des Viertels: Bestimmte Stadtteile können ein Defizit aufweisen, selbst wenn sie zu einem Bezirk gehören, dessen Sozialwohnungsquote mehr als 25 % beträgt, was dazu führt, dass mehr Sozialwohnungen geschaffen werden. 43 % der erfassten Erwerbs- und Vorkaufszahlen konzentrieren sich auf Bezirke, die bereits die Schwelle von 25 % Sozialwohnungen erreicht oder sogar überschritten haben (13., 18., 20. usw.). . „Beispielsweise hat die Stadt die Avenue des Gobelins 38-40 vorgezogen, die in einem Bezirk, dem 13., liegt, der im Allgemeinen überversorgt ist, sich aber in einem Defizitbezirk befindet.», präzisiert David Bourla.
Dieser Interventionismus der Stadt Paris wirkt sich auf das Vermögen institutioneller und privater Anleger aus. Diese Politik würde den Bestand an privaten Mietwohnungen verringern, indem die potenzielle Anzahl von Häusern, die von privaten oder institutionellen Anlegern erworben werden können, begrenzt wird und eine große Anzahl von Vermögenswerten aus dem privaten Markt verdrängt wird. Eine Verschärfung der Vorkaufsrechte der Stadt würde laut Newmark die Mietspannung erhöhen und zu einem Anstieg der Immobilienpreise führen.
