Wenn uns die letzten Jahre etwas gezeigt haben, dann ist es, dass Wohnraum in Kanada sehr gefragt ist.
Aufgrund der jüngsten Zinserhöhungen und eines knappen Wohnungsangebots haben viele Kanadier höhere Wohnkosten erlebt – unabhängig davon, ob sie Miete oder Eigentum besitzen.
Wie ist also die aktuelle Lage auf dem Miet- und Hauskaufmarkt und was können wir möglicherweise im Jahr 2024 erwarten? Um mehr zu erfahren, haben wir mit TD Economist Rishi Sondhi darüber gesprochen, was Sie wissen sollten, wenn Sie dieses Jahr kaufen oder mieten möchten.
Ein Überblick über den Mietmarkt 2023
Um den heutigen Mietmarkt zu verstehen, müssen wir zurückblicken. Im Jahr 2023 war der Vermietungsmarkt in ganz Kanada stark. Laut Daten der Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) verzeichnete das Land mit 1,5 % nicht nur eine der niedrigsten Leerstandsraten, sondern auch die Miete wurde teurer.
CMHC stellte fest, dass die Mieten auf dem Markt für Zweckbauwohnungen im vergangenen Jahr um 8 % gestiegen sind – der stärkste Anstieg seit Beginn der Aufzeichnungen seit 1992 – was zeigt, dass die Mietnachfrage stark war.
In Bezug auf Eigentumswohnungen berichtete TD Economics, dass das gewichtete durchschnittliche Mietwachstum für Einheiten in Calgary, Edmonton, Montreal, Toronto und Vancouver im Jahr 2023 gegenüber dem Vorjahr um 6 % gestiegen ist.
Sondhi sagte gegenüber TD Stories, dass einer der Schlüsselfaktoren für den Anstieg der Mietpreise im vergangenen Jahr das Bevölkerungswachstum in einer Wirtschaft war, die sich auch nach der Pandemie gut behauptete. Das bedeutet, dass diejenigen, die im Jahr 2023 in den Mietmarkt eintraten, in vielen Teilen des Landes wahrscheinlich höhere Mieten und eine geringere Verfügbarkeit erlebten.
Was kommt auf dem Mietmarkt?
Was können wir also auf dem Mietmarkt für 2024 erwarten? Bisher verläuft das Mietwachstum weiterhin rasant. Laut dem kanadischen Verbraucherpreisindex (der die Mieten neben den Preisen für viele andere Wirtschaftsgüter erfasst) stiegen die Mieten im März 2024 um 8,6 % im Vergleich zu ihrem Niveau vor einem Jahr.
Dieses schnelle Mietwachstum steht im Einklang mit den Erwartungen von TD Economics im Jahr 2024. Allerdings gibt es Faktoren, die einen noch stärkeren Anstieg der Mieten in diesem Jahr verhindern könnten, der die Voraussetzungen für ein kühleres Wachstum im Jahr 2025 schaffen könnte.
Einer der Faktoren, der einen noch stärkeren Anstieg der Mieten in diesem Jahr verhindern könnte, ist beispielsweise eine erwartete Zinssenkung.
TD Economics prognostiziert, dass die Bank of Canada (BoC) im Juli eine Zinssenkung ankündigen wird, die sich auf den Mietmarkt auswirken könnte. Wenn es günstiger wird, Geld zu leihen, kann dies dazu beitragen, den finanziellen Druck auf Vermieter zu verringern und so den Druck zu verringern, die Mieten zu erhöhen.
Darüber hinaus könnten aktuelle Mieter bei sinkenden Hypothekenzinsen den Einstieg in den Wohneigentumsmarkt in Betracht ziehen, wenn sie es sich jetzt leisten können. Dies könnte zu einer etwas geringeren Nachfrage nach Mietobjekten führen.
Die Bemühungen, den zweckgebundenen Mietbau zu steigern, sind ein weiterer Grund dafür, dass das Mietwachstum in diesem Jahr möglicherweise nicht viel höher ausfallen wird. Mehr Mieten könnten dazu beitragen, Angebot und Nachfrage besser in Einklang zu bringen und das Mietwachstum zu verlangsamen.
„Bei den Mietflächen kürzt die Bundesregierung den Bundesanteil der HST für zweckgebundene Mieten. Mehrere andere Provinzen, darunter Ontario, folgten diesem Beispiel und kürzten den Provinzanteil des HST für zweckgebundene Mietwohnungen“, sagte Sondhi.
„Das ist also eine schöne Kostensenkung, die Anreize für den Bau schaffen sollte.“
Kürzlich kündigte die Bundesregierung ihren Plan an, die vorübergehende Wohnbevölkerung (die hauptsächlich aus Studenten und ausländischen Zeitarbeitern besteht) in Kanada bis 2027 von derzeit 6,5 % auf 5 % zu reduzieren. Sollte diese Politik umgesetzt werden, würde sich diese Politik erheblich verlangsamen Bevölkerungswachstum, was die Mieten etwas entlastet. Dies ist jedoch eher eine Geschichte, die man sich nächstes Jahr ansehen sollte.
Ein Überblick über den Hauskaufmarkt 2023
Die Zinserhöhungen, die die Kanadier im Jahr 2023 erlebten, wirkten sich auf den Hauskaufmarkt aus.
Um es noch einmal zusammenzufassen: Während der COVID-19-Pandemie beließ die BoC ihren Tagesgeldsatz mehr als zwei Jahre lang bei 0,25 %. Doch im März 2022, angesichts der steigenden Inflation und des Kriegsausbruchs in der Ukraine, erhöhte die Zentralbank ihren Zinssatz um 25 Basispunkte auf 0,5 %.
Seitdem hat die BoC ihren Zinssatz mehrmals angehoben, um zur Bekämpfung der steigenden Inflation beizutragen. Der Höhepunkt war im Juli 2023, als der Tagesgeldsatz 5 % erreichte. Seitdem liegt der Satz bei 5 %.
Nach Angaben der Canadian Real Estate Association (CREA) beliefen sich die Hausverkäufe im Jahr 2023 in ganz Kanada auf insgesamt 445.514 Einheiten, was einem Rückgang von 11,2 % gegenüber 2022 und dem niedrigsten Jahreswert für nationale Verkäufe seit 2008 entspricht.
Ein Faktor, der den Rückgang der Hausverkäufe beeinflusste, war die mangelnde Erschwinglichkeit für viele Kanadier. Vor dem Hintergrund steigender Zinssätze ergaben von CREA veröffentlichte Daten, dass der landesweite durchschnittliche Hauspreis im Dezember 2023 670.417 US-Dollar betrug, was einem Anstieg von 4,9 % gegenüber dem Dezember zuvor entspricht.
„Die Preise für Wiederverkaufshäuser waren im Jahr 2023 sicherlich immer noch erhöht“, sagte Sondhi. „Wir alle wissen, dass die Preise während der Pandemie stark gestiegen sind und ein wenig korrigiert wurden, aber sie sind noch nicht wieder auf das Niveau vor der Pandemie gesunken.“
In Teilen der Atlantikregion beispielsweise lagen die durchschnittlichen Immobilienpreise im März 2024 zwischen 60 und 70 % über ihrem Niveau vor der Pandemie. In größeren Regionen wie Ontario, BC und Alberta lagen die Preise etwa 30 % über ihrem Niveau waren, bevor die Pandemie ausbrach.
Was erwartet uns auf dem Hauskaufmarkt?
Laut TD Economics entwickeln sich die durchschnittlichen Immobilienpreise und Immobilienverkäufe bisher stärker als erwartet. Der Markt für Anfang 2024 wird durch günstiges Wetter, niedriger als erwartete Kreditkosten und aufgestaute Nachfrage unterstützt.
Laut Sondhi sei im ersten Quartal 2024 ein Preisanstieg in den Prärien, Quebec und dem größten Teil des Atlantiks zu verzeichnen, während in British Columbia und Ontario Preisrückgänge zu verzeichnen seien.
Aber der diesjährige Wiederverkaufsmarkt steht wahrscheinlich erst am Anfang. Nach den von CREA veröffentlichten Prognosen werden im Jahr 2024 voraussichtlich fast 493.000 Wohnimmobilien im Canadian Multiple Listing Service® (MLS®) System zum Wiederverkauf angeboten, was einem Anstieg von 10,5 % gegenüber 2023 entspricht.
TD Economics prognostiziert außerdem einen Anstieg der Hausverkäufe und einen Anstieg der Durchschnittspreise in der zweiten Hälfte dieses Jahres, sofern die BoC ihren Tagesgeldzins senkt. „Das Wichtigste, was den Wiederverkaufsmarkt in diesem Jahr ankurbeln wird, sind die Zinssätze – vorausgesetzt, die Wirtschaft wächst weiter“, sagte Sondhi.
„Dies sollte zu einem überdurchschnittlichen Wachstum der kanadischen Hausverkäufe und der durchschnittlichen Hauspreise führen, auch wenn der Druck auf die Erschwinglichkeit wahrscheinlich verhindern wird, dass die Gewinne noch stärker ausfallen“, schrieb Sondhi in einem aktuellen Bericht von TD Economics.
Tatsächlich prognostiziert CREA, dass der durchschnittliche Hauspreis jährlich um fast 5 % steigen und in diesem Jahr 710.468 US-Dollar erreichen wird.
Laut Sondhi wird sich der Anstieg der durchschnittlichen Immobilienpreise und des Anstiegs der Immobilienverkäufe jedoch wahrscheinlich nicht gleichmäßig auf ganz Kanada verteilen.
Bedenken hinsichtlich der Erschwinglichkeit in Provinzen wie Ontario und British Columbia könnten die durchschnittlichen Preissteigerungen bei Eigenheimen insgesamt begrenzen, sagte Sondhi, auch wenn in diesen Märkten Nachholbedarf bestehe.
Das Preiswachstum in den Präriegebieten wird jedoch wahrscheinlich stärker sein als der Rest des Marktes, gestützt durch erschwinglicheren Wohnraum im Vergleich zu anderen Teilen Kanadas und eine starke lokale Wirtschaft. Ebenso wird erwartet, dass auch der Wiederverkaufsmarkt in Alberta im Jahr 2024 stark sein wird, da dort ein erhebliches Bevölkerungswachstum zu verzeichnen ist.
Was könnte das also für Sie bedeuten?
Für Mietsuchende bleibt das Bild auch in diesem Jahr herausfordernd, da TD Economics schätzt, dass der Mietpreisanstieg im Zweckbaumarkt in die Nähe des robusten Anstiegs von 8 % im Jahr 2023 kommen könnte. Mit anderen Worten: Die Mietpreise haben wahrscheinlich gewonnen nicht wesentlich sinken.
In Städten wie Toronto und Vancouver könnte das Mietwachstum aufgrund der anhaltend hohen Lebenshaltungskosten in den nächsten Jahren hinter anderen Märkten zurückbleiben, sagte Sondhi. Da die Preise für viele Mieter in diesen Städten bereits unerschwinglich sind, besteht der Eindruck, dass es in den Budgets der Menschen nicht viel Spielraum für nennenswerte Preissprünge gibt.
Sondhi sagte jedoch, dass in Städten mit starkem Bevölkerungswachstum wie Edmonton und Calgary die Mietmärkte wahrscheinlich weiterhin wettbewerbsfähig sein werden. Das bedeutet, dass Menschen, die in diesen Städten Mietwohnungen suchen, im Vergleich zu 2023 mit höheren Mietpreisen rechnen müssen. Allerdings könnte sich die Lage im Jahr 2025 verbessern, da ein langsameres Bevölkerungswachstum, anhaltende Bauarbeiten und niedrigere Zinssätze zu einem schwächeren Mietpreiswachstum führen würden.
Diejenigen, die im Jahr 2024 etwas kaufen möchten, können davon ausgehen, dass sich der Markt in der zweiten Jahreshälfte erwärmen wird. TD Economics prognostiziert, dass eine Zinssenkung dazu beitragen könnte, ein solides Wachstum der Hausverkäufe und der durchschnittlichen Hauspreise auf dem Wiederverkaufsmarkt anzukurbeln.
Aber möglicherweise eine gute Nachricht für Kaufwillige? Die schwierigen Erschwinglichkeitsbedingungen in mehreren Märkten wie Ontario und British Columbia könnten die durchschnittlichen Preissteigerungen bei Eigenheimen insgesamt begrenzen. Mit anderen Worten: Die Immobilienpreise in diesen Provinzen werden wahrscheinlich nicht so stark steigen wie auf dem Höhepunkt der Pandemie, es ist aber auch kein signifikanter Preisrückgang zu erwarten.
