Große regulatorische Fortschritte stärken den Schutz von Immobilienkäufern. Entschlüsselung der Reform der zehnjährigen Pflichtversicherung.
Krumme Promoter werden es nicht mehr leicht haben. Das kürzlich im Amtsblatt veröffentlichte Dekret des Ministers für Wirtschaft und Finanzen Nr. 3202.24 vom 20. Dezember 2024 stärkt das Rechtsarsenal rund um die zehnjährige zivilrechtliche Haftung im Bausektor erheblich.
Durch die Festlegung einheitlicher allgemeiner Bedingungen für Versicherungsverträge, die mit dieser gesetzlichen Garantie verbunden sind, zielt der Text darauf ab, Immobilienkäufer besser vor Baumängeln zu schützen, die die Solidität des Bauwerks gefährden. Denken Sie daran, dass sich die zehnjährige zivilrechtliche Haftung aus Artikel 769 des Obligationen- und Vertragsgesetzes ergibt. Es betrifft den Architekten und den vom Projektinhaber benannten Auftragnehmer.
Diese Haftung verpflichtet sie, das Risiko eines teilweisen oder vollständigen Einsturzes im Zusammenhang mit einem Materialmangel, einem Konstruktionsmangel oder einem Bodenmangel ab dem Datum der Abnahme des Bauwerks für einen Zeitraum von zehn Jahren abzudecken. Nehmen wir an, mit dieser neuen Regelung zur zehnjährigen zivilrechtlichen Haftung wird der Immobilien- und Bausektor mit einem zusätzlichen Sicherheitsnetz ausgestattet. Ein verstärkter Rechts- und Versicherungsschutz, der, ohne alle Probleme zu lösen, einen besseren Schutz der Interessen der Käufer verspricht.
Verstärkter Rechtsformalismus und ein strenger Rechtsrahmen für die Meldung von Schadensfällen
Das neue Dekret stärkt zwar den Schutz von Immobilienkäufern, verpflichtet diese aber auch zur Einhaltung strenger rechtlicher Formalitäten im Katastrophenfall.
Kamal Semlali Bader, Wirtschaftsprüfer und Gründer des Beratungsunternehmens Audicompliance, betont, dass „das Risiko eines Zusammenbruchs oder Zusammenbruchs interpretierbar ist und einer detaillierteren Definition bedarf.“ Ihm zufolge „scheint die Einschaltung eines zugelassenen Planungsbüros die einzig mögliche Möglichkeit zu sein, dieses Risiko zu erkennen“, das von der zehnjährigen Versicherung abgedeckt wird. Ist der Baumängel nachgewiesen, muss der Käufer schnell handeln.
„Geregelt ist die Schadensmeldung des Käufers, insbesondere eine Frist von fünf Tagen zur Abgabe dieser Meldung gegenüber dem Versicherer“, präzisiert der Sachverständige. Eine kurze Verzögerung, die neue Eigentümer überraschen könnte, die mit den Abläufen nicht vertraut sind.
Darüber hinaus sind bestimmte Schäden von der Deckung ausgeschlossen. Dies gilt insbesondere für Schäden im Zusammenhang mit „Nebenarbeiten“, die der Eigentümer nach dem Erwerb selbst vorgenommen hat, wie zum Beispiel die Einrichtung eines zusätzlichen Raumes im Keller.
Solche Arbeiten, die nicht von einem zugelassenen Fachmann validiert wurden, bergen die Gefahr, dass die Stabilität der Struktur gefährdet wird … und damit die zehnjährige Garantie im Falle eines Einsturzes ungültig wird. Ein strenger gesetzlicher Rahmen, der darauf abzielt, alle Beteiligten in die Verantwortung zu nehmen und den Geltungsbereich der zehnjährigen Versicherung genau abzugrenzen. Es erfordert aber auch eine umfassende Aufklärung des Käufers über seine Rechte und Pflichten in diesem Bereich.
Mehr Sicherheit für neue Immobilien
Mohamed Belkhayat, Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsprüfer, und Kamal Semlali Bader sind sich einig, dass das neue Dekret über die zehnjährige zivilrechtliche Haftung „einen großen Fortschritt“ bei der Sicherung des Angebots an neuen Immobilien in Marokko darstellt. Durch die Präzisierung der Pflicht zur Deckung von Baumängeln, die die Stabilität des Gebäudes gefährden, für einen Zeitraum von zehn Jahren bietet der Text den Käufern eine zusätzliche Garantie.
„Es ist ein zusätzlicher Vorteil, der es ermöglicht, das Angebot an potenzielle Käufer zu sichern“, bestätigt Kamal Semlali Bader.
Ein starkes Argument für neue Immobilienprogramme, die oft teurer sind als die alten, aber theoretisch mehr Garantien bieten. Nehmen wir das Beispiel eines Paares, das eine Wohnung in einem Neubau kauft.
Dank der obligatorischen Zehn-Jahres-Versicherung haben sie die Gewissheit, dass der Bauträger und die Baufirmen ihre Verantwortung für den Fall eines versteckten Mangels, der die Bausubstanz des Gebäudes bedroht, für zehn Jahre nach der Lieferung übernehmen. Seien Sie jedoch vorsichtig, um den Ausgangspunkt dieser zehnjährigen Garantie zu verstehen.
„Der Zähler beginnt mit dem Eingangsdatum des Werkes und nicht mit dem Erwerbsdatum“, erinnert sich Kamal Semlali.
Ein wesentliches Element für Käufer, die sich für ein Programm interessieren, das sich in der Zukunft in der Fertigstellung befindet. Stellen wir uns vor, dass das Paar im Jahr 2025 eine Immobilie kauft, die jedoch erst im Jahr 2027 geliefert wird. Die zehnjährige Garantie tritt ab 2027 in Kraft, dem Jahr des Eingangs beim Bauträger, und nicht ab dem Erwerb im Jahr 2025. Eine große Feinheit, wessen Käufer muss sich dessen völlig bewusst sein.
Zehnjahresversicherung: das Gebot der Transparenz und Aktualisierung
Für einen besseren Käuferschutz plädiert Kamal Semlali Bader für „die obligatorische Erwähnung des Bestehens dieser Versicherung in Verträgen über den Verkauf von Immobilien“. Eine wesentliche Klausel, die Käufer klar über ihre Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit der zehnjährigen Garantie informiert. Nehmen wir das Beispiel einer Einzelperson, die eine Wohnung in einem Neubaugebiet kauft. Ohne diese explizite Erwähnung im Vertrag könnte man versucht sein zu glauben, dass die zehnjährige Versicherung wie bei anderen gesetzlichen Garantien automatisch im Kaufpreis enthalten ist. Nach Ansicht der Veranstalter ist dies jedoch nicht unbedingt der Fall. Eine spezielle Klausel würde Missverständnisse vermeiden.
Der Experte weist außerdem auf die „Notwendigkeit einer Aktualisierung aller der Immobilie zugrunde liegenden Verträge“ bei einer Eigentumsübertragung hin. „Die Kontinuität des Versicherungsvertrages und die Information des Eigentümers über dessen Fortbestand oder mögliche Beendigung“ müssen gewährleistet sein.
Stellen wir uns vor, ein Eigentümer beschließt einige Jahre nach dem Erwerb, seine Immobilie zu vermieten. Wenn er seinem Mieter den ursprünglichen zehnjährigen Versicherungsvertrag nicht übermittelt, könnte dieser im Falle eines Schadens während der Mietzeit ohne Versicherungsschutz sein. Eine wesentliche Aktualisierungsformalität, um die Wirkung der Garantie aufrechtzuerhalten.
Ebenso muss der Käufer im Falle eines Weiterverkaufs der Immobilie ordnungsgemäß über die Gültigkeit und das Ende des Versicherungsschutzes des ursprünglichen zehnjährigen Versicherungsvertrags informiert werden. Dadurch kann er die notwendigen Schritte unternehmen, um die Garantie in seinem Namen über das erste Jahrzehnt hinaus zu verlängern. So viele Situationen, die die Notwendigkeit von Transparenz und ständiger Aktualisierung in Bezug auf die zehnjährige Pflichtversicherung verdeutlichen. Eine strenge Überwachung ist unerlässlich, um die volle Wirksamkeit dieses Schutzsystems sicherzustellen.
Grauzonen müssen geklärt werden, sehr kurze Verjährungsfristen, Versicherungsprämien müssen geklärt werden
Wenn der neue Rechtsrahmen der zehnjährigen zivilrechtlichen Haftung nennenswerte Fortschritte bringt, weist Kamal Semlali Bader auch darauf hin, dass einige Grauzonen geklärt werden müssen. Insbesondere im Hinblick auf Verjährungsfristen und die Berechnung von Versicherungsprämien.
„Von der Dauer her umfasst die zehnjährige Garantie zehn Jahre, die Verjährungsfrist bei Einsturzrisikoerklärungen beträgt jedoch nur 2 Jahre (Artikel 19)“, betont der Buchhalter.
Im Vergleich zur Versicherungsdauer ist die Verjährungsfrist äußerst kurz. Konkret bedeutet dies, dass ein Eigentümer, wenn er im 8. oder 9. Jahr nach Erhalt der Immobilie besorgniserregende Risse feststellt, unter Androhung der Verjährungsfrist nur 2 Jahre Zeit hat, um Klage bei seinem Versicherer einzuleiten. Eine große Einschränkung für Käufer, die mit diesem strengen Rechtsformalismus nicht vertraut sind.
Der Experte weist zudem auf „ein weiteres Fragezeichen“ hinsichtlich der Höhe der zehnjährigen Versicherungsprämien hin. Obwohl er anerkennt, dass ihr „Wert variabel und begrenzt“ ist, bedauert er dennoch, „dass es keine rechtlichen Kriterien zur Bestimmung“ ihrer Höhe gibt. Tatsächlich können für zwei Gebäude gleicher Größe und Ausstattung je nach Versicherer sehr unterschiedliche Prämien anfallen, was den Vergleich für Käufer schwieriger macht. Ein bedauerlicher Mangel an Transparenz über einen so wesentlichen Aspekt wie die Kosten dieser Pflichtversicherung.
Für Semlali Bader würden einige regulatorische Klarstellungen zu diesen beiden Aspekten die Perfektionierung eines ansonsten allgemein für Immobilienkäufer schützenden Systems ermöglichen. Wesentliche Ergänzungen, um eine einheitliche und gerechte Anwendung dieser wichtigen Reform zu gewährleisten.
Weitere Projekte zum Öffnen
Über die Reform der zehnjährigen zivilrechtlichen Haftung hinaus fordert Mohamed Belkhayat die Einführung einer „obligatorischen Absicherung der von Kunden an Projektträger geleisteten Vorschüsse gegen deren Ausfall oder Verschwinden“. Eine wesentliche Garantie, die die Rückerstattung der vom Käufer gezahlten Mittel im Falle einer endgültigen Aufgabe des Immobilienprojekts ermöglichen würde.
„In dieser Hinsicht gibt es immer noch Tragödien bei Kunden, die nicht beliefert wurden, deren Projekte bestehen bleiben und manchmal vom Entwickler aufgegeben werden“, beklagt der Prüfer.
Eine dramatische Situation, die leider viele Käufer erlebt haben, insbesondere unter Marokkanern auf der ganzen Welt, die dann in Marokko ein Gerichtsverfahren einleiten müssen, mit allen Kosten und Verzögerungen, die dies für einen Wohnsitz im Ausland mit sich bringt. Ein echter Hürdenlauf für eine Akte, die sich auch Jahre später noch hinzieht.
Um ein solches menschliches und finanzielles Drama zu vermeiden, empfiehlt Mohamed Belkhayat die Einrichtung eines Systems obligatorischer Sicherheiten für die an Entwickler gezahlten Vorschüsse. Dies würde erfordern, dass dieser einen entsprechenden Betrag auf einem Sperrkonto bereitstellt, um die Rückzahlung dieser Mittel im Falle eines nachgewiesenen Abbruchs des Immobilienprogramms zu gewährleisten. Eine erstklassige Schutzmaßnahme für Käufer, die sich dann nicht mehr auf stichprobenartige gerichtliche Schritte einlassen müssten, um zu versuchen, ihre ursprüngliche Investition zurückzuerhalten. Dies würde die Sicherheit ihrer Immobilieninvestitionen erheblich stärken.
Durch die stärkere Verantwortung der Immobilienentwickler würde dieses System auch dazu beitragen, die Praktiken des gesamten Sektors zu bereinigen. Ein weiterer regulatorischer Schritt vorwärts, um das Vertrauen des Einzelnen zurückzugewinnen, ein wesentlicher Treiber für die langfristige Entwicklung der Immobilienentwicklung in Marokko.
Ein vielversprechendes Sicherheitsnetz für Immobilien
Nehmen wir an, dass der marokkanische Immobiliensektor mit den neuen Regelungen zur zehnjährigen zivilrechtlichen Haftung zweifellos mit einem zusätzlichen Sicherheitsnetz ausgestattet ist. Ein verstärkter Rechts- und Versicherungsschutz, der zwar nicht alle Probleme löst, aber einen besseren Schutz der Interessen der Käufer verspricht.
Dieser Text stellt einen großen Fortschritt dar, indem er Bauherren und Projektentwickler dazu verpflichtet, für einen Zeitraum von zehn Jahren eine Versicherung abzuschließen, die Baumängel abdeckt, die die Stabilität des Bauwerks gefährden. Eine zehnjährige Garantie, die zu den bereits geltenden gesetzlichen Verpflichtungen hinzukommt, wie z. B. der Garantie für einwandfreie Fertigstellung oder der Garantie für offensichtliche Mängel. Für Käufer ist es die Gewissheit, ihre Immobilieninvestition langfristig sicher zu sehen.
Im Falle einer nachweislichen Katastrophe, die die Struktur des Gebäudes bedroht, können sie sich an eine Versicherung wenden, um die oft kostspieligen Reparaturen abzudecken. Ein unverzichtbares Schutznetz gegen die mit jeder Konstruktion verbundenen Risiken.
Die nun geltenden strengen gesetzlichen Rahmenbedingungen zielen auch darauf ab, alle Beteiligten in die Verantwortung zu nehmen. Im Vorfeld müssen eine Bodenuntersuchung und verstärkte Kontrollen durchgeführt werden. Im weiteren Verlauf sind strenge Meldefristen und eine erhöhte Formalität bei der Erkennung von Störungen vorgesehen. Genug, um eine strenge Überwachung zu gewährleisten und Abweichungen zu begrenzen.
Sicherlich bleiben einige Grauzonen bestehen, etwa bei der Berechnung der Versicherungsprämien oder der kurzen Verjährungsfrist im Schadensfall. Insgesamt stellt diese Reform jedoch einen wesentlichen Fortschritt im Hinblick auf die Sicherung des Immobilienerwerbs in Marokko dar. Ein positives Signal, das nicht übersehen werden sollte, um sowohl Käufer zu beruhigen, Fachleute zu stärken als auch letztendlich das Vertrauen in den nationalen Markt für neue Immobilien zu stärken.
Bilal Cherraji / ECO-Inspirationen
