Beleuchtung auf Mietbasis in Eaux-Vives

Nach dem am 17. Dezember in der „Tribune de Genève“ veröffentlichten Artikel über die Mietexplosion in Eaux-Vives und den zahlreichen Leserkommentaren erscheint es notwendig, Klarstellungen vorzunehmen. Der ursprüngliche Eigentümer war die Rentenanstalt, eine Versicherungsgenossenschaft. Schwankungen des Hypothekenzinses (TH) wurden nach oben oder unten an die Mieter weitergegeben. 1997 wurde die Genossenschaft in eine SA unter dem Namen Swiss Life umgewandelt.

Zur Entwicklung der Dreizimmerwohnungen machte der Journalist deutlich, dass diese alle Mieter betrifft. Die Mietexplosion folgt auf die Sanierungsarbeiten im Jahr 2010. Berücksichtigt man nur Mieter, die nach 2010 zugezogen sind, stieg die Durchschnittsmiete von 10.090 Franken. im Jahr 2014 bei 18.932 Franken. Im Jahr 2023 ist die Miete um 87,63 % gestiegen, die letzten Mietverträge haben Mieten über 20.000 Franken, der Höchstbetrag liegt bei 22.800 Franken, was einer Steigerung von 157,68 % gegenüber 2002 entspricht.

Der Schweizer Konsumentenpreisindex (LIK) stieg von 100,51 im Jahr 2014 auf 106,32 im Jahr 2023, was einem Anstieg von 5,77 % entspricht. Gleichzeitig steigt der TH im gleichen Zeitraum von 2 auf 1,5 %. Eine Differenz von 0,25 % in diesem Index führt zu einer Schwankung der Miete um 3 %. Folglich wurde der Anstieg der Lebenshaltungskosten vollständig durch den Rückgang des Hypothekenzinses ausgeglichen, und die Erhöhung der Mieten ist missbräuchlich. Zwischen 2002 und 2014 stieg der CPI von 101,43 auf 108,17, was einem Anstieg von 6,64 % entspricht, der TH von 4,25 auf 2 %, was einem Rückgang von 27 % entspricht. Trotz der Arbeiten im Jahr 2010 konnten unsere Mitglieder von einer Mietminderung von bis zu 9,3 % profitieren.

Swiss Life begründet die Erhöhung mit der geleisteten Arbeit. Zusätzlich zu den Arbeiten von 2010 in Höhe von 18,7 Millionen investierte Swiss Life 9 Millionen: 4 für die Eingänge zu den Gebäuden im Jahr 2023, 5 für die Isolierung des Daches im Jahr 2024. Dies entspricht zwei Jahren Mieteintreibung. Da die Gebäude keiner regelmässigen Instandhaltung unterlagen, handelte es sich bei einem erheblichen Teil der von Swiss Life genannten Arbeiten um aufgeschobene Instandhaltung. Mit Urteil vom 26. Oktober 2020 änderte das Bundesgericht zwei Parameter zur Bestimmung der zulässigen Anfangsmiete für Wohnräume und Gewerberäume auf Basis der Nettorendite. Zukünftig muss das investierte Eigenkapital vollständig an die Inflation angepasst werden. Eine über dem Referenzzinssatz von 2 % liegende Rendite gilt als anrechenbar, wenn der Referenzzinssatz 2 % oder weniger beträgt. Für Altbauten hat die TF leider entschieden, dass eine Ertragsberechnung nicht verlangt werden kann!

Bei der Pacht- und Mietgerichtsbarkeit wurde Einspruch wegen missbräuchlicher Miete eingereicht. Wir erwarten mit großem Interesse seine Entscheidung und hoffen, dass sie in der „Tribune de Genève“ veröffentlicht wird, sofern der Eigentümer keine Vertraulichkeit verlangt, was er systematisch tut. Sie können die Studie und ihre Anhänge auf unserer Website https://asslocimm.jimdofree.com herunterladen.

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