Auf dem Weg zu einer Stabilisierung der Immobilienpreise bis Ende 2024?

Während Immotop den 1. erhöhte^Ist Als im Oktober bekannt wurde, dass die Immobilienpreise in Luxemburg innerhalb eines Jahres um 5 % eingebrochen waren, konzentrierte sich die Immobilienseite AtHome auf die Analyse des dritten Quartals 2024 in diesem Bereich.

Somit zeigt sich, dass die angekündigten Verkaufspreise im Vergleich zu 2023 zwar immer noch rückläufig sind, sich aber im Vergleich zu den Vorquartalen tendenziell stabilisieren – sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen.

Auf der Mietmarktseite steigen die Mieten jedoch im Laufe der Quartale weiter an, insbesondere bei Häusern. Die Zinssätze sind deutlich rückläufig, was den Zugang zu Krediten zum Ausleihen, Investieren und Kaufen erleichtert. Diese Kombination aus Preisstabilisierung und vorteilhaften Finanzierungsbedingungen könne, „wenn sie in den kommenden Monaten anhält“, viele potenzielle Käufer für den Immobilienmarkt gewinnen.

Eine Verlangsamung des Abwärtstrends

Doch auch wenn wir beim Vergleich der im dritten Quartal 2024 angekündigten Verkaufspreise mit dem Vorjahresquartal einen deutlichen Rückgang erkennen, sind Anzeichen einer Abschwächung zu spüren.

Und aus gutem Grund ist der Rückgang der Wohnungspreise (-5,3 %) ziemlich ähnlich dem im zweiten Quartal 2024 beobachteten (-4,5 %), während der Rückgang der Immobilienpreise (-2,4 %) viel geringer ausfällt als die Rückgänge in den vorangegangenen Quartalen beobachtet.

Im Wesentlichen ist es die Analyse der Preisentwicklung in den letzten Quartalen, die nach einer Abwärtsphase im Jahr 2023 einen Trend zur Stabilisierung erkennen lässt. „Sowohl bei Häusern (+0,0 % zwischen Q2 und Q3 2024) als auch bei Wohnungen (-4,1 %). „Die Zahlen für das dritte Quartal scheinen eine Rückkehr zum Gleichgewicht im Jahr 2024 oder sogar einen leichten Anstieg der Immobilienpreise zu bestätigen“, erklärt AtHome.

Im Detail beobachten wir, dass die Preise für neue Immobilien (-5,3 %) stärker fallen als die für alte Immobilien (-3,9 %). Bei Altbauten sinken die Preise für Wohnungen (-5,3 %) stärker als die für Häuser (-2,4 %).

Allerdings sieht die Realität je nach Region des Landes anders aus:

• Im Zentrum, wo der Durchschnittspreis bei 9.062 €/m² liegt, sehen wir einen Rückgang der Wohnungspreise um 3,4 % und der Häuserpreise um 1,4 %, was einem sinkenden Durchschnitt von -2,7 % entspricht.

• Im Norden (Durchschnittspreis 5.228 €/m²) stellen wir mit +0,4 % einen sehr leichten Anstieg der Hauspreise fest, verglichen mit einem Rückgang bei Wohnungen von -1,9 %.

• Im Süden (Durchschnittspreis 6.270 €/m²) verzeichneten wir mit durchschnittlich -5,3 % den größten Rückgang, bzw. -6,4 % bei Wohnungen und -3,9 % bei Häusern.

• Im Westen (Durchschnittspreis 6.680 €/m²) beobachten wir einen Anstieg der Hauspreise um +1,9 % im Vergleich zu einem Rückgang der Wohnungspreise um -3,3 %.

• Im Osten schließlich (Durchschnittspreis 6.517 €/m²) verzeichneten wir sehr leichte Steigerungen der Verkaufspreise für Häuser +0,5 % sowie Wohnungen +0,4 %.

Auf dem Mietmarkt steigen die Mieten weiter

Die Mieter sehen es selbst: Der Mietmarkt setzt seinen Aufwärtstrend im dritten Quartal fort und verzeichnete bundesweit einen durchschnittlichen Mietanstieg von +5,1 %. Eine Entwicklung, die die im gesamten Jahr 2024 zu beobachtende Dynamik widerspiegelt, angetrieben durch eine starke Nachfrage und ein mehr als begrenztes Angebot.

Wie auch auf dem Absatzmarkt variieren die Mietsteigerungen je nach Objektart und Region stark:

• Im Zentrum beobachten wir bei einer Miete von durchschnittlich 2.149 Euro einen moderaten Anstieg von +3,4 %. Wohnungen verzeichneten einen Zuwachs von +3,8 % und Häuser von +0,6 %.

• Im Norden weist das Gebiet für 1.496 Euro pro Monat mit +10,9 % das stärkste Wachstum auf. Die Mieten für Wohnungen stiegen um +11,0 % gegenüber +10,4 % für Häuser.

• Im Süden ist bei Häusern für durchschnittlich 1.613 Euro pro Monat ein leichter Rückgang von -0,9 % zu verzeichnen, während die Wohnungsmieten um +3,0 % gestiegen sind.

• Im Westen verzeichneten wir für 2.100 Euro pro Monat eine Explosion der Hausmieten mit einem Anstieg von +14,2 %, verglichen mit einem weniger deutlichen Anstieg der Wohnungsmieten von +1,9 %.

• Im Osten schließlich ergibt sich für durchschnittlich 1.877 Euro pro Monat ein Gesamtplus von +9,9 %. Bei Wohnungen stiegen die Mieten um +11,4 %, bei Häusern um +7,6 %.

Auf dem Weg zur Stabilisierung oder sogar zu einer moderaten Erholung für die Zukunft?

Für die kommenden Monate rechnet AtHome damit, dass mehrere Faktoren darauf hindeuten, dass sich der Immobilienmarkt weiter in Richtung Stabilisierung oder sogar einer moderaten Erholung entwickeln könnte.

Bei den Verkaufspreisen „scheint sich eine Stabilisierung abzuzeichnen mit einem moderaten Aufwärtstrend bei Häusern, insbesondere in den Regionen West, Ost und Nord“. Bei den Wohnungen dürfte sich die Entwicklung hin zu einem Preisgleichgewicht fortsetzen, „insbesondere in bestimmten Regionen, in denen die Rückgänge noch deutlich spürbar sind“.

Gleichzeitig werden die Zinssenkungen der EZB und der Fed den Zugang zu Krediten für potenzielle Käufer attraktiver machen und könnten so eine Wiederaufnahme der Kreditaufnahme und Immobilieninvestitionen fördern.

All diese Elemente könnten „eine positive Dynamik anregen“ und gleichzeitig den Druck auf den Mietmarkt aufrechterhalten, „wo die Mieten weiter steigen dürften, wenn auch möglicherweise in einem gemäßigteren Tempo“.