Die erste Fassung des Textes des Finanzgesetzes (PLF) für 2025, die am 10. Oktober dem Ministerrat vorgelegt wurde, hält für nichtprofessionelle möblierte Vermietungsunternehmen (LMNP) eine große Überraschung bereit: die Wiedereinbeziehung der Abschreibungen in die Berechnung der Kapitalgewinn im Falle des Verkaufs einer Immobilie, die einer möblierten Vermietungstätigkeit zugeordnet ist.
Schlechte Nachrichten für Vermieter…
Was ist die Abschreibung in LMNP?
Nach dem aktuellen Steuersystem in der Kategorie der Industrie- und Gewerbegewinne (Bic) handelt es sich bei der Abschreibung um einen Steuerabzugsmechanismus, von dem LMNPs profitieren können und der darauf abzielt, die Abnutzung ihres Eigentums und seiner Möbel im Laufe der Zeit zu berücksichtigen .
In der Tat, „Jedes Jahr können Mieter einen Teil des Wertes ihrer Unterkunft, der durchgeführten Arbeiten oder sogar der Möbel von der Steuer abziehen.“erklärt Jedéclaremonmeublé.com (JD2M), eine Plattform, die sich auf die Steuerunterstützung für möblierte Vermietungen spezialisiert hat.
Zusammen mit dem Mechanismus des Gebührenabzugs spielt es eine wichtige Rolle für die Fähigkeit von LMNPs, die auf die erhaltenen Mieteinnahmen zu zahlende Steuer drastisch zu senken.
Abschreibung, die besteuert werden würde
Im Falle des Verkaufs eines Vermögenswerts während der Tätigkeit von LMNP sieht der Text von PLF 2025 vor, dass die abgezogene Abschreibungssumme wieder in die Berechnung des aus dem Verkauf des Vermögenswerts erzielten Kapitalgewinns einbezogen wird.
Nach Angaben der JD2M-Plattform würde diese Änderung durch die Hinzufügung eines neuen Absatzes zu Artikel 150 VB des Allgemeinen Steuergesetzbuchs vorgenommen, um „eine Besonderheit des Steuersystems für nichtprofessionelle möblierte Vermietung (LMNP) zu korrigieren, die zu Spannungen beiträgt.“ des Mietmarktes“, wie in der Begründung zu diesem Vorschlag dargelegt.
Mit anderen Worten würden die Abschreibungsabzüge nach der Regelung für persönliche Kapitalerträge besteuert: Sie würden also auf das Einkommen mit einem Satz von 19 % und auf die Sozialversicherungsbeiträge mit einem Satz von 17,2 % besteuert.
Dies bedeutet daher eine höhere Besteuerung beim Weiterverkauf von Immobilien, die einer LMNP-Aktivität zugeordnet sind. Für eine Immobilie, die für 100.000 € gekauft und für 200.000 € weiterverkauft wurde, wobei der Betrag von 20.000 € abgeschrieben wurde, würde der Betrag des steuerpflichtigen Kapitalgewinns 120.000 € betragen, verglichen mit derzeit 100.000 €, nennt JD2M als Beispiel.
Sollten sich LMNPs bereits Sorgen machen?
„Selbst wenn diese Reform der Berechnung des Mehrwerts im LMNP unverändert gelten würde, würden bestimmte Mieter, die ihre Immobilie schon lange besitzen, wenn überhaupt, nur einen geringen Unterschied feststellen“, betont Baptiste Bochart, Anwalt bei JD2M.
Tatsächlich umfasst die Besteuerung von Kapitalgewinnen natürlicher Personen, der LMNPs unterliegen, Freibeträge, die die Höhe der steuerpflichtigen Kapitalgewinne im Laufe der Jahre verringern.
Nach 22 Jahren Besitz der Immobilie sind Mieter vollständig von der Kapitalertragssteuer und den Sozialversicherungsbeiträgen befreit, die nach 30 Jahren Besitz anfallen.
Darüber hinaus wird die Immobilie häufig bei einer Schenkung oder Erbschaft übertragen. „In den meisten Fällen endet die möblierte Vermietungstätigkeit in der Regel nach mehreren Jahren und die Immobilie gelangt dann in das Privatvermögen des Vermieters und ist Gegenstand einer Schenkung oder Erbschaft“, fügt er hinzu. „Viele Waren werden daher erst lange nach dem Erwerb verkauft. »
Ein Text mit noch ungewisser Zukunft
Der Text hat noch einen langen Weg vor sich, bis er angenommen wird, und zwischen seiner ursprünglichen und seiner endgültigen Fassung können noch viele Änderungen vorgenommen werden.
Einige Parlamentarier äußern bereits den Wunsch, sich gegen diese Maßnahme auszusprechen oder eine Beschränkung auf möblierte Unterkünfte zu fordern, die nur für kurze Zeit (z. B. Saisonmiete) vermietet werden.
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