HATNach zehn Jahren ununterbrochenen Wachstums erlebt der Landgrundstücksmarkt eine Trendwende. Im Zuge der Korrektur der Immobilienpreise. „Die Macht kehrt auf die Käuferseite zurück. Sie haben jetzt Verhandlungsspielraum“, bemerkt Benoît Léchenault, Direktor von Agrifrance, einer Abteilung der BNP Paribas Wealth Management-Gruppe.
Die Preise für Getreideflächen leiden unter dem Rückgang der Preise für Weizen (– 30 % in einem Jahr), Mais (– 36 %) oder Raps (– 26 %) im Jahr 2023, während die Höhe der Kosten (Energie, Düngemittel usw.) .) ) steigt rasant (+ 27 % zwischen 2018 und 2023). „Die Landwirte leiden am stärksten unter der Konkurrenz durch Getreide aus der Ukraine, dem Rückgang der Exporte nach China und Afrika und Russland, das Getreide kostenlos oder zu niedrigen Preisen in diese Länder liefert“, kommentiert er.
„Eine begrenzte Anpassung“
Dadurch sank der Preis für Getreideland nach einem Anstieg von 2,6 % pro Jahr um 1,5 % auf 7.880 Euro pro Hektar. Eine Premiere seit fünfzehn Jahren. Mit großen Unterschieden je nach Region. Die besten Gebiete (Hauts-de-France, Santerre, Champagne Crayeuse, Saint-Quentinois, südlich von Crau, Durance-Tal) werden für mehr als 20.000 Euro pro Hektar verkauft, während andere (Mayenne, Côte-d’Alloy, Nièvre) um die Ecke gehandelt werden 2.500 Euro pro Hektar.
„Diese Anpassung dürfte aufgrund der Unterbewertung der Grundstückspreise in Frankreich im Vergleich zu den Preisen unserer Nachbarn begrenzt bleiben“, bemerkt Benoît Léchenault. Außerhalb der baltischen Länder und einiger östlicher Länder sind französische Agrarflächen die günstigsten in Europa (siehe unten). Der Rabatt für gepachtete Grundstücke beträgt durchschnittlich 35 %.
Ein weiteres Element, das den Markt belasten wird: 30 bis 50 % der Landwirte werden in den nächsten zehn Jahren in den Ruhestand gehen. Knapp 1,6 Millionen Hektar müssen dann einen Käufer finden. Allerdings wird die Übertragung immer weniger familiär erfolgen. Nach Angaben der Behörden werden 63 % der Landwirte, die sich morgen niederlassen, dies außerhalb des Familienkontexts tun. Sie erhalten Zugang zum Grundstück durch Vermietung.
Die Preise für Wiesen steigen weiter an
Um das Eigentum öffentlicher oder privater Investoren, also den Erwerb und die anschließende Vermietung, zu fördern, sieht der derzeit im Parlament vorliegende Gesetzentwurf zur landwirtschaftlichen Ausrichtung die Gründung von Agrarland-Investitionsgruppen (GFAI) vor, die Investitionen von Einzelpersonen erleichtern sollen.
Umgekehrt holt der deutlich niedrigere Preis für Wiesen (6.410 Euro pro Hektar) weiter auf. „Der im letzten Jahr verzeichnete Anstieg um 17,6 % ist auf den Rückgang des Angebots infolge der Reduzierung des Viehbestands zurückzuführen, da viele Landwirte ihre Wiesen aus Gründen der Übertragung oder des Verkaufs weiterhin in Getreideflächen umgewandelt haben. Dies ist auch auf den Anstieg der Fleischpreise zurückzuführen. »
Ländliche Flächen weisen einen attraktiven Ertrag auf: von 3,7 bis 4 %, je nach Produktion. Das ist mehr als die Inflation (3,1 % im Jahr 2023). Darüber hinaus profitiert es von attraktiven Übertragungssteuern.
Warum darin investieren?
„Investitionen in diese realen Vermögenswerte werden nicht nur durch die Rentabilität, sondern auch durch die Sorge um die Diversifizierung und Übertragung von Vermögenswerten gerechtfertigt“, kommentiert Benoît Léchenault. Bei der Grundvermögenssteuer bzw. der Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer gilt für landwirtschaftliche Flächen eine Befreiung von 75 % bis 500.000 Euro und 50 % darüber hinaus. Einzige Einschränkung: Die Immobilie mindestens zehn Jahre behalten.
