1. Hat Großbritannien den Tiefpunkt der Welle erreicht?
Der britische Immobiliensektor hat eine viel schnellere Korrektur erlebt als der auf dem europäischen Festland. Diese Korrektur wurde in einem komplizierten politischen Kontext im Jahr 2002 während der Haushaltsabstimmung eingeleitet und durch eine aggressive Erhöhung der Zinssätze durch die Bank of England von 0,1 % auf 5,25 % unterstützt, um die Inflation zu kontrollieren.
Henry Timmis, UK Real Estate Director, Sienna Investment Managers –
Eine Reihe britischer Immobilienfonds sahen sich mit erheblichen Rücknahmeanträgen konfrontiert, die sie dazu zwangen, ihre qualitativ hochwertigsten und damit liquidesten Vermögenswerte zu verkaufen. Obwohl die verwalteten Verkäufe nicht besonders zahlreich waren, wurden die seltenen Transaktionen bei einem erheblichen Rückgang der Transaktionen mit einem erheblichen Abschlag durchgeführt.
Seit zwei Jahren sind die Hauptkäufer private, lokale und internationale Investoren, die oft bereits auf dem britischen Markt vertreten sind. Auch französische institutionelle Anleger waren aktiv, angezogen von den höheren Renditen und der Markttiefe. Bei Sienna IM unterstützen wir eine Reihe dieser Investoren und konnten daher diese Situation nutzen, indem wir langfristige institutionelle Hotels mit einer Nettoanfangsrendite von fast 6 % oder gemischte Immobilien in der City of London kauften bei 7,5 % Nettoanfangsrendite, als die Mieten nach der Covid-Epidemie neu bewertet wurden. Wir verzeichnen jetzt ein Mietwachstum und suchen aktiv nach weiteren Investitionen dieser Qualität im gesamten Vereinigten Königreich, obwohl der Wettbewerb zunimmt.
Im gesamten Jahr 2024 war Sienna IM im Vereinigten Königreich im Hinblick auf Akquisitionen im Auftrag Drittermandate aktiv
In den letzten zwei Monaten konnten einige britische institutionelle Anleger die Preisentwicklung ausnutzen, indem sie auf „Core“-Anlagen mit „Core+“-Renditen abzielten und so von der Renditekompression profitieren. Beispielsweise stieg der Leitzins in der City of London von einem Höchststand von 3,75 % im ersten Quartal 2022 auf aktuell 5,25 %.
Die allmähliche Zunahme der Zahl der Käufer auf dem Markt dürfte das Vertrauen der Hausbesitzer in ihre Verkaufsentscheidungen stärken.
2. Welche Trends sehen Sie auf den Märkten?
Eine der wichtigsten Veränderungen an den Märkten im Jahr 2022 war der erhebliche Anstieg der Kreditkosten im Vereinigten Königreich. Die 5-Jahres-Swapsätze stiegen von einem Tiefststand von 0,16 % (Juli 2022) auf einen Höchststand von 5,67 % (September 2022) und infolgedessen wuchs die Kreditvergabe nicht. Die Zahl der Käufer ist deutlich zurückgegangen.
Wir erleben heute einen Rückgang der Zinssätze, wobei die Bank of England gegenüber dem jüngsten Höchststand von 4,75 % (4,34 % für den 5-Jahres-Swap) um 50 Basispunkte zurückgeht. Wenn wir dazu noch die Preisänderungen hinzufügen (z. B. stiegen die Renditen von Büros in den Provinzen um 225 Basispunkte von 4,75 % auf 7,00 %), beginnt die Verschuldung rentabel zu werden, was zu neuem Vertrauen führt.
Auf Mieterseite ist die Nachfrage nach neu errichteten oder renovierten Gebäuden in Innenstädten mit guten Umweltbilanzen weiterhin stark. Bei hochwertigen Büroflächen war das Mietwachstum gut und dürfte auch so bleiben, was teilweise auf das begrenzte Angebot zurückzuführen ist. Die hohen Baukosten der letzten Jahre sowie die Unsicherheit über den Wiederverkaufswert haben die Entwicklung neuer Projekte verlangsamt.
Auch der Einzelhandel ist ein interessanter Markt. Die Einkaufsstraßen im Vereinigten Königreich hatten einige Jahre lang gelitten, aber nach der Krise sanken die Mieten und Gemeindesteuern drastisch, was es den Mietern ermöglichte, zu günstigeren Preisen zu wirtschaften. In den zentralen Straßen herrscht ein starker Wettbewerb um neue Standorte und damit einhergehend ein Mietpreiswachstum. Die Spitzenrenditen liegen derzeit bei 6,50 %, nachdem sie im Jahr 2023 mit 7 % ihren Höchststand erreicht hatten.
3. Was sind die Hauptrisiken?
Das Hauptrisiko liegt zwangsläufig in globalen makroökonomischen Trends, die sich nicht nur auf das Vereinigte Königreich, sondern auch auf den Rest Europas auswirken werden, sei es aufgrund anhaltender Kriege oder der neuen US-Regierung.
Wo der Markt immer noch Schwierigkeiten hat, Fuß zu fassen, sind die Möglichkeiten der Wertschöpfung („Value-Add“). Es ist wahrscheinlich, dass Eigentümer die Auswirkungen der Baukosten auf den Wert ihres Projekts nicht vollständig erkannt haben, und an einigen Standorten wird es einige Zeit dauern, dies zu beheben. Beispielsweise wurde der Großteil unserer Investmentakquisitionen im Jahr 2024 unter dem Wiederbeschaffungswert getätigt, was natürlich die Frage aufwirft, welche Miethöhen und Renditen zu erzielen sind, um die Rentabilität sicherzustellen. Diese Unsicherheiten könnten zu einigen „Zwangsverkäufen“ führen, insbesondere bei Vermögenswerten an Nebenstandorten.
