Laut Jean-Pierre Valenghi von der Baloise ist eine Nettorendite zwischen 2 und 4 Prozent des Immobilienportfolios eines Versicherers notwendig, um seinen Verpflichtungen nachzukommen.
Die Baloise ist einer der grössten institutionellen Immobilieneigentümer der Schweiz. Rund 80 % des Immobilienportfolios besteht aus Wohnungen (mehr als 13.000 Wohnungen), deren Rendite 3,75 % nicht überschreiten darf. Seine Rolle wird in Mietangelegenheiten von verschiedenen Organisationen, darunter Asloca (Schweizerischer Mieterverband), teilweise kritisiert. Die einzige Möglichkeit, die Mieten einzudämmen und die starke Nachfrage nach Wohnraum zu befriedigen, bestehe darin, das Angebot zu stärken und nicht darin, es zu lähmen, meint Jean-Pierre Valenghi, Leiter des Immobilienbereichs der Baloise Group.
Wie beurteilen Sie die Situation des Schweizer Immobilienmarktes nach über 20 Jahren Wachstum, obwohl eine Differenzierung nach Segmenten notwendig ist?
Die Stabilisierung der Zinssätze nach ihrem Anstieg führte zu einer Stabilisierung des Immobilienmarktes. Dies bedeutet, dass wir aus Anlagesicht einen „Spread“ bzw. Renditeunterschied zwischen 1,5 % und 2,0 % im Vergleich zu den risikofreien Zinssätzen von Bundesanleihen mit 10 Jahren Laufzeit festgestellt haben. Bei negativen Zinssätzen war es zwar größer.
Natürlich müssen wir zwischen Regionen unterscheiden. In der Peripherie scheint das Risiko sowohl für Wohnungen als auch für Büros höher zu sein als in großen städtischen Zentren, insbesondere Zürich und Genf. Mit anderen Worten: Ein geringeres Risiko rechtfertigt eine bescheidenere Rendite, solange der wiederkehrende Cashflow, den wir benötigen, stabiler ist.
Es ist wichtig zu bedenken, dass das Immobilienportfolio der Baloise zu rund 80 % aus Wohnraum besteht und wir gesetzlich an eine maximale Rendite gebunden sind, die dem Richtzinssatz für Mieten (derzeit 1,75 %) zuzüglich zwei Prozentpunkten entspricht.
Wie wird die Nettorendite ermittelt?
Die Nettorendite ist nach der Rechtsprechung zum einen anhand der vom Eigentümer in das Gebäude investierten Mittel und zum anderen anhand der aus diesem investierten Kapital resultierenden Nettoerträge zu beurteilen das Bundesgericht.
„Der wachsende Bedarf wird in den kommenden Jahren auf 50.000 Wohneinheiten pro Jahr geschätzt.“
Die Nettorendite im Sinne von Art. 269 des Obligationenrechts (Pacht und Pacht) wird nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts akzeptiert und ist daher nicht missbräuchlich, solange der „Zuschlag“ dazugerechnet werden kann Der Referenzhypothekenzinssatz überschreitet nicht zwei Prozentpunkte und der Referenzzinssatz beträgt höchstens 2 %. Aus diesem Grund beträgt die maximal zulässige Rendite derzeit 3,75 %, bzw. der Referenzzinssatz von 1,75 % plus zwei Prozentpunkte.
Der Anstieg der Mieten bereitet einem Teil der Bevölkerung zunehmend Sorgen, insbesondere in den Großstädten…
Wir müssen Angebot und Nachfrage wieder ins Gleichgewicht bringen, indem wir mehr Wohnungen bauen, anstatt die Mietgesetze zu verschärfen. Verschärfungen verschärfen den Wohnungsmangel und erhöhen die Mieten. Es ist dringend notwendig, wirksame Massnahmen zu ergreifen, um den wachsenden Bedarf, den die Wohnbauallianz Schweiz in den kommenden Jahren auf 50.000 Wohneinheiten pro Jahr beziffert, durch die Schaffung des notwendigen Angebots zu decken. Besonders kritisch ist die Situation in Basel-Stadt.
Wie genau ist die Situation im Kanton Basel-Stadt?
Es ist der erste Deutschschweizer Kanton, der eine Mietpreisbindung eingeführt hat. Im Moment führen wir keine Renovierungen mehr durch, die uns selbst betreffen. Denn die daraus resultierende Rendite ist für uns zu niedrig, deutlich unter der Nettorendite, die in einer Marge von 2 % bis 4 % liegt, die wir anstreben und die wir erreichen müssen, um unseren Verpflichtungen gegenüber unseren Versicherungsnehmern jederzeit nachkommen zu können. Wir müssen einen nachhaltigen Cashflow generieren, der es uns ermöglicht, unseren Verpflichtungen nachzukommen.
Ist die Stärkung des Mieterschutzes in Basel-Stadt nicht auch eine Folge vorzeitiger Sanierungen?
Wir renovieren, wenn es technisch notwendig ist und halten uns dabei an eine langfristige Planung. Die Baloise agiert nicht als Spekulantin, sondern langfristig, abhängig von der Lebensdauer der Objekte im Portfolio.
Die Baloise ist bestrebt, den Energieverbrauch ihres Immobilienportfolios zu reduzieren, vor allem durch die Sanierung älterer Gebäude oder deren Ersatz durch Neubauprojekte zur energetischen Optimierung. Dadurch können wir die Betriebskosten unserer Mieter senken.
Wir müssen auch Fantasie zeigen, indem wir ehemalige Industriestandorte umnutzen, um attraktive, offene, vielfältige und innovative Stadtquartiere zu schaffen, wie das Quartierprojekt Klybeck im Norden von Basel. Das offen ist für vielfältige Formen des Zusammenlebens und für unterschiedliche Generationen, Einkommensklassen, Nationalitäten und Kulturen. Allein im Rhystadt-Areal, an dem wir beteiligt sind, sollen über 3.000 neue Wohnungen für unterschiedliche Bedürfnisse in Basel zur Verfügung gestellt werden.
„In Genf finden wir die höchsten Mieten und den schlechtesten Zustand der Wohnungen.“
Wie ist die Lage im Kanton Genf?
Laut Statistischem Bundesamt lag die Leerstandsquote zum 1. Juni 2023 bei unter 1 %. Wir betrachten den Markt als ausgeglichen, wenn er eine Leerstandsquote von 1,5 % aufweist. Die höchsten Mieten und der schlechteste Zustand der Wohnungen sind jedoch im Kanton Genf zu verzeichnen, trotz Massnahmen zum Schutz der Mieter.
Ist es besser als im Kanton Zürich, wo die Leerstandsquote seit den 2000er-Jahren unter 1 % liegt?
Es ist nicht besser als im Kanton Zürich, wo die Nachfrage nach wie vor sehr stark ist, insbesondere wenn wir 3- und 4-Zimmer-Wohnungen buchen. Auch in diesem Kanton läuft eine Initiative für bezahlbare Mieten.
Welche Politik verfolgt der Kanton Genf?
Die dort betriebene Wohnungsbaupolitik wird vor allem in Entwicklungsgebieten, also in Neubaugebieten, umgesetzt. Dies verhindert jedoch nicht die angespannte Situation in diesem Kanton mit einer Leerstandsquote von weniger als 0,5 %. Staatliche Kontrolle trägt nicht wirklich zur Verbesserung der Wohnsituation bei.
Gibt es eine hohe Inflation bei den Baukosten?
Die Baukosten sind im Zeitraum 2020 bis 2023 um 14 % gestiegen. Dieser Anstieg betrifft alle Regionen der Schweiz. Ohne die strengeren Standards für Bau und Renovierung zu vergessen.
