Caixa Econômica Federal führte wesentliche Änderungen an den Regeln für die Finanzierung von Immobilien mit Mitteln des brasilianischen Spar- und Kreditsystems (SBPE) ein. Die ab November 2024 in Kraft getretenen Änderungen verlangen vom Käufer eine höhere Anzahlung und reduzieren den maximalen Finanzierungsanteil. Diese Maßnahmen wirken sich direkt auf die Immobilienkaufstrategie aus, insbesondere für die brasilianische Mittelschicht.
Ab diesem Freitag gelten neue Immobilienfinanzierungsregeln der Caixa Econômica Federal
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Unter den Änderungen sticht die Senkung der Finanzierungsobergrenze für Immobilien im Rahmen des SBPE-Programms hervor. In der SAC-Tabelle, in der sich der Wert der Raten mit der Zeit verringert, sank die maximale Finanzierung von 80 % auf 70 %. In der Preistabelle, die für ihre konstanten Raten bekannt ist, finanziert Caixa jetzt maximal 50 % des Wertes der Immobilie, was einer Reduzierung gegenüber 70 % zuvor entspricht. Diese Maßnahmen betreffen vor allem Käufer, die keine weitere von Caixa finanzierte Immobilie besitzen, da sie den Kauf auf eine einzige von der Bank finanzierte Immobilie beschränken.
Welche Auswirkungen haben die neuen Regeln auf Käufer?
Mit den neuen Regeln sind die Kriterien für den Immobilienkauf strenger geworden. Der maximale Finanzierungsbetrag sank auf 1,5 Millionen R$, was sich auf diejenigen auswirkte, die nach Immobilien oberhalb dieser Grenze suchen. Traditionell waren Immobilien über 350.000 R$ außerhalb des Minha Casa Minha Vida (MCMV)-Programms auf Einsparungen angewiesen. Die Begrenzung der Finanzierungssumme erfordert eine höhere Anzahlung, was insbesondere für den Mittelstand, der auf diese Finanzierung zum Erwerb eines Eigenheims angewiesen ist, ein erhebliches Hindernis darstellt.
Darüber hinaus können Kunden jetzt nicht mehr über mehrere aktive Finanzierungen bei Caixa verfügen, was ihre Investitionsmöglichkeiten in verschiedene Immobilien einschränkt. Bisher ermöglichte die Flexibilität, mehr als eine Hypothek zu haben, den Käufern die Erkundung verschiedener Möglichkeiten auf dem Immobilienmarkt, was oft durch die Wettbewerbsfähigkeit von Caixa in Bezug auf Zinssätze und Konditionen unterstützt wurde.
Warum hat Caixa die Finanzierungsbedingungen verschärft?
Die Senkung der Finanzierungsobergrenze ist eine Reaktion auf den Rückgang der Sparfonds, die traditionell zur Unterstützung der SBPE eingesetzt werden. Im Jahr 2024 kam es zu erheblichen Entnahmen aus Ersparnissen, was dazu führte, dass Anleger nach profitableren Renditen Ausschau hielten. Infolgedessen wurde die Fähigkeit von SBPE, Immobilienfinanzierungen zu unterstützen, beeinträchtigt und erreichte bis September rund 90 % seines Jahresziels von 70 Mrd. R$.
Der Rückgang der verfügbaren Ressourcen veranlasste Caixa, nach Alternativen zu suchen, darunter Real Estate Credit Letters (LCI), Real Estate Receivables Certificates (CRI) und Immobilienfonds (FIIs). Diese Quellen erhöhen jedoch tendenziell die Kreditkosten und stellen den Zugang zu günstigen Konditionen für den Endverbraucher in Frage. Die Umsetzung eines neuen Finanzierungsmodells wird voraussichtlich komplex sein, eine Umsetzung unter der aktuellen Regierung ist nicht geplant.
Finanzierungsalternativen: Wie sind die Aussichten?
Da die traditionelle Stärke von SBPE bedroht ist, versucht Caixa, sich mithilfe anderer Finanzinstrumente neu zu erfinden, um die Nachfrage nach Immobilienkrediten zu decken. LCIs und CRIs scheinen trotz ihrer hohen Kosten für den Verbraucher wahrscheinliche Quellen zu sein. Die Option für diese Instrumente deutet auf einen zunehmend diversifizierten Markt hin, wenn auch hinsichtlich der Kosten weniger zugänglich.
Auch Immobilienfonds erscheinen als Möglichkeiten, allerdings birgt ihre Abhängigkeit vom globalen Finanzmarkt, der häufigen Schwankungen unterliegt, eine gewisse Unsicherheit für Stabilitätssuchende beim Erwerb ihrer Immobilie.
