LDie positiven Signale sind tatsächlich da. Rückgang der Hypothekenzinsen, Rückkehr der Banken auf den Markt, neue Investitionsbereitschaft der Haushalte … Doch die Bauträger sehen kein Ende der Krise. „Der Markt stagniert. Erstens im Hinblick auf die im Bau befindlichen Projekte, als die Krise ausbrach: Einige waren Gegenstand von Rückkäufen durch die Caisse des Dépôts et Consignations im Rahmen von Blockverkäufen, um die Operationen abzuwickeln“, erklärt Gonzague Douniau, Präsident der Federation of Real Estate Developers (FPI). ) von Nouvelle-Aquitaine. „Dann zum laufenden Betrieb: Genehmigungen wurden eingereicht, eingeholt und zugestellt; Die Frage ist: Soll man werfen oder nicht? Die Arbeit und die technischen Kosten haben sich im Verhältnis zum Marketing verändert, was schwierig ist. Es ist also ein Glücksspiel. Heutzutage tendieren Projektträger dazu, den Betrieb nicht aufzunehmen. Abschließend noch eine Frage zu künftigen Operationen: Die Schwierigkeit besteht darin, sie unter den aktuellen Marktbedingungen erfolgreich abzuschließen, daher ist die Anzahl dieser Operationen viel geringer als zuvor. »
Kunden lösen
Und die neuesten Zahlen zur Immobilienentwicklung ermutigen nicht dazu, Risiken einzugehen. Auf dem Festland setzt sich der im ersten Quartal 2024 eingeleitete Preisverfall mit 4.696 Euro pro m² fort, ein Rückgang von 2,8 % (-7 % im Vergleich zum zweiten Quartal 2023) und bei durchschnittlich 4.833 Euro/m² inklusive Parkplatz Bordeaux (-9 % über ein rollierendes Jahr). Und wenn die Preise fallen, erholen sich die Umsätze nicht und gehen innerhalb von zwei Jahren um 50 % zurück.
„Wir versinken weiterhin in einem Wirbelsturm, dessen Ende wir nicht sehen“, bestätigt Christophe Duportal, Präsident des South-West Real Estate Observatory (Oiso). „Besorgniserregend ist die Höhe des Hard Stocks, also der Wohnungen, die trotz Umsetzung der Programme nicht verkauft werden. Dies ist für Veranstalter sehr problematisch. Wir haben in der Metropole über 200 Wohneinheiten vorrätig, überwiegend große Typen. »
„Besorgniserregend ist die Höhe des Hard Stocks, also der Wohnungen, die trotz Umsetzung der Programme nicht verkauft werden.“
Befürworter befürchten, dass das Jahr 2024 dem Trend von 2023 folgen wird, trotz einiger Anzeichen einer Besserung. Zunächst einmal der Rückgang der Immobilienkreditzinsen, auch wenn dieser in diesem Sommer ins Stocken zu geraten schien: Nach einem rasanten Rückgang im ersten Halbjahr sank der durchschnittliche Immobilienkreditzins zwischen Juni und August langsamer um 3,65 % auf 3,62 % – laut Housing Credit Observatory / CSA.
Auf dem Weg zum 3 %-Satz?
Auch die Rückkehr der Banken in den Immobilienkreditmarkt ist ein Zeichen der Hoffnung: Die Kreditproduktion stieg im August um 23,1 % (im Vergleich zu -48,8 % im August 2023) und die Zahl der vergebenen Kredite stieg um 48,6 % (-47,3 % a vor einem Jahr). Diese Rückkehr des Bankangebots fällt mit einem Rückgang der Kaufabsichten der privaten Haushalte für Wohneigentum zusammen, die auf das Niveau von Anfang 2022 zurückgekehrt sind, also als die Kreditbedingungen mit Zinssätzen nahe 1 % als außergewöhnlich beschrieben wurden.
Eine vor wenigen Tagen angekündigte weitere Senkung der Leitzinsen der Europäischen Zentralbank (EZB) lässt auf eine weitere schrittweise Senkung der Immobilienkreditzinsen hoffen, die zu Beginn des nächsten Jahres 3 % über zwanzig Jahre erreichen könnte. In der Gironde verzeichneten Bauträger eine Wiederaufnahme der Verkäufe an Investoren, die im zweiten Quartal 40 % der Verkäufe ausmachten, während potenzielle Käufer sagen, dass sie hauptsächlich von Mietinvestitionen in Versuchung geführt werden.
Renovierung
Werden diese neuen Marktbedingungen ausreichen, um die Entwickler zu beruhigen? Sie gehen nun davon aus, dass die Besserung sehr lange auf sich warten lassen wird und dass sie sich anpassen und ihren Beruf neu überdenken müssen, wobei sich einige bereits der Renovierung und Sanierung zuwenden müssen. Ein Zeichen für die Entwicklung des Marktes: Start-ups haben seit der Krise umgeschwenkt oder ein auf Sanierung ausgerichtetes Finanzierungsangebot erfunden.
Doch selbst in einer Zeit der Landknappheit und der Zero Net Land Artificialization (ZAN), die Entwicklern und Bauherren Beschränkungen auferlegt, ist die Sanierung noch lange nicht die Lösung, zumal sie nach wie vor sehr teuer ist. „Rehabilitation bleibt ein Nischenberuf in kleinen Programmen, außer wenn es um Stadttransfers geht. Es ist ein anderer Beruf als der Neubau, eher technischer Natur. Die Betreiber müssen ihr Modell anpassen, auf gemischte Lösungen umstellen und daher andere Fähigkeiten als nur Wohnen und nur Rehabilitation erwerben, erklärt Christophe Duportal. Es ist ein Sektor, der Bedürfnisse zum Ausdruck bringt, daher haben wir immer Hoffnung. Vor der Auflösung standen etliche Themen auf der Tagesordnung der Regierung. Wir hoffen, dass eine neue Regierung mit einem eigenen Wohnungsbauminister es ermöglicht, diese Themen wieder aufzugreifen. »
Neues Steuerbefreiungssystem
Der Rechnungshof erkennt in seiner Bewertung der Steuerbeihilfen für Mietinvestitionen Pinel, die Haushalten, die in Wohnungen investieren, diese zu vermieten, um von einer Steuerermäßigung zu profitieren, an, dass das System Ersparnisse von Privatpersonen in den Wohnungssektor mobilisiert hat. Es trug auch dazu bei, Immobiliengeschäfte in Gang zu setzen, die ohne diese Ausrichtung auf individuelle Ersparnisse nicht oder weniger schnell hätten erfolgreich sein können. Der Rechnungshof erkennt auch an, dass das System es eher bescheidenen Haushalten ermöglicht hat, in angespannten Gebieten komfortable, hochwertige und energieeffiziente Wohnungen zu finden. Sie bedauert jedoch, dass die Auswirkungen nicht genau messbar sind. Dabei hat das System in zehn Jahren 7,3 Milliarden Euro mobilisiert. Da Pinel Ende des Jahres verschwinden soll, fordern einige bereits ein neues Steuersystem, das Investoren dazu ermutigen würde, auf den Markt zurückzukehren, und damit Projektträger, neue Programme zu starten. Aber nicht nur das. „Wir sollten Erstkäufern von Baugrundstücken erneut das Zero Interest Loan (PTZ) gewähren“, meint Guillaume Seguy, Vizepräsident des South-West Real Estate Observatory (Oiso).
