Un knapp 145.000 Euro für eine 39 m² große Zweizimmerwohnung2Stadtteil Pallice in La Rochelle, 553.000 Euro für eine große 128 m² große Wohnung2 im wohlhabenden Viertel Genette, 88.000 Euro für ein kleines Studio in Les Minimes… Was haben diese Immobilien, die kürzlich auf der Online-Anzeigenseite bienici.com gefunden wurden, gemeinsam? Eine Energieleistungsdiagnose in F oder G, gleichbedeutend mit „Thermosieb“.
Der wenig schmeichelhafte Ausdruck gilt im Allgemeinen für Häuser, die mehr als 330 kWh pro Quadratmeter und Jahr verbrauchen. Waren, die nicht den aktuellen Themen entsprechen. Die im Winter teuer zu heizen, im Sommer zu kühlen sind und mehr als andere zur globalen Erwärmung beitragen. Was nicht bedeutet, dass sie keinen Zugang mehr zum Immobilienmarkt haben.
Nur – 10 % bis – 20 %
Wohnungen der Klassifizierung G sind ab dem 1. nicht mehr für die Jahresmiete zugelassenIst Januar 2025, es sei denn, die Regierung Barnier ändert einen Zeitplan, der auch auf die Klassifizierung F im Jahr 2028 und die Klassifizierung E im Jahr 2032 abzielt. Für zwei bis drei Jahre gibt sich ein Teil der Eigentümer, die Energieverbesserungsarbeiten nicht finanzieren können oder wollen, daher damit zufrieden, sie zu verkaufen ( es ist nicht verboten, in einem Thermosieb zu leben).
Auf einem teuren lokalen Immobilienmarkt (trotz des landesweiten Rückgangs der Transaktionen) und auf einem Mietmarkt, der unter großer Spannung steht, sind dies alles potenzielle Chancen für Investoren und bescheidene Budgets. Das Ergebnis sind Preissenkungen, die nicht unbedingt… spektakulär sind. Christophe Gaillard von Laforêt Immobilier beziffert sie im Allgemeinen nur auf „-10 % bis -20 %“ im Vergleich zum Marktpreis. Es muss gesagt werden, dass Thermosiebe nicht so zahlreich sind, wie man es sich auf dem örtlichen Verkaufs- oder Langzeitmietmarkt vorstellen könnte.
Die Energy Management Agency (Ademe) verwaltet eine Website (observatoire-dpe-audit.ademe), auf der die Ergebnisse der im Laufe der Zeit durchgeführten Energieleistungsdiagnosen (DPE) zusammengefasst werden. Die Statistiken zeigen somit, dass für alle 28 Gemeinden der Agglomeration La Rochelle vom 1. an 10.617 DPE durchgeführt wurdenIst Januar bis 30. September 2024. Davon sind nur 3 % mit G und 1 % mit F klassifiziert. Die gesamte Charente-Maritime liegt bei 6 % und 3 %, also doppelt so hoch.
22 % der seit Jahresbeginn in Clavette diagnostizierten Immobilien haben vom A-Label profitiert, 17 % in Lagord, 9 % in Puilboreau, 20 % in Montroy, 1,1 % in La Rochelle …
Das lokale Angebot ist daher qualitativ besser als das Departements- und sogar Regionalangebot (5 % in F, 3 % in G). Bei den Angaben zu den in den ersten drei Quartalen auf den Markt gebrachten Wohnungen entfallen 5 % auf A, 8 % auf B, 41 % auf C, 30 % auf D und 12 % auf E.
Mit starken Unterschieden von Gemeinde zu Gemeinde. 22 % der seit Jahresbeginn in Clavette diagnostizierten Immobilien haben vom A-Label profitiert, 17 % in Lagord, 9 % in Puilboreau, 20 % in Montroy … Vermutlich dank eines oder mehrerer neuer Programme, die gerade aus der Welt gekommen sind . In La Rochelle, einer historischen Stadt, in der der Anteil an Altbauten zwangsläufig höher ist als in den Nachbarstädten, sinkt die Zahl auf nur 1,1 %.
Der DPE in C ist in den ersten drei Quartalen des Jahres 2024 mit 44 % des Gesamtangebots am stärksten im Angebot der Innenstadt vertreten. Für die gesamte Charente-Maritime sind es nur 29 %, für Nouvelle-Aquitaine 34 %. Wieder einmal ein Zeichen dafür, dass das Gesamtangebot an Immobilien zum Verkauf oder zur Miete von besserer thermischer Qualität ist.
Steuern: Der Nutzen eines Experten
„Vor zwei bis drei Jahren war die DPE für Vermieter, die vermieten, nicht wirklich interessant. Tatsächlich ist es der Mieter, der die Energierechnung bezahlt …“ Aber das ändert sich, sagt Robert Gaillard, ehemaliger Immobilienmakler von Laforêt, der zum unabhängigen Experten geworden ist. In Zeiten knapper Haushaltsmittel würden die Steuerbehörden in der Tat ihre Wachsamkeit in Sachen Immobilienvermögenssteuer verdoppeln. [Isfi, NDLR] und Akquisitionen durch Steuerbefreiungsprogramme vom Typ Pinel. In der Region La Rochelle ist es nicht ungewöhnlich, dass jemand, der ein schönes Haus oder sogar zwei oder drei Wohnungen besitzt, die Schwelle von 1,3 Millionen erreicht oder überschreitet, was bedeutet, dass er der Isfi unterliegt. Jedes Jahr müssen Sie Ihre Immobilie selbst bewerten und eine Erklärung abgeben. Was zu einer Steueranpassung führen kann. „Ich sehe einige Eigentümer in dieser Situation“, versichert Robert Gaillard, „für einen von ihnen wurden bis zu 180.000 Euro gefordert!“ » Die Berechnung des genauen Wertes einer Immobilie ist in diesen Zeiten der Unsicherheit die Aufgabe des unabhängigen Immobilienexperten, der bei der nationalen Gewerkschaftskammer registriert ist. Ein Werk, das im Falle eines Rechtsstreits authentisch ist.
