Liegt die Krise im luxemburgischen Wohnimmobiliensektor hinter uns? Die Signale vom Markt schienen im zweiten Quartal 2024 jedenfalls positiv zu sein, so der jüngste Analysebericht des Observatoire de l’habitat.
Nach fünf aufeinanderfolgenden Quartalen des Rückgangs kehrte sich der Trend auf dem Wohnimmobilienmarkt im zweiten Quartal 2024 um und die Hauspreise erholten sich im Quartalsvergleich um 1 %. Der Gesamtindex für das zweite Quartal 2024 sank jedoch im Jahresvergleich dennoch um 8,3 %. „Der deutlichste Rückgang ist bei bestehenden Häusern zu verzeichnen, die im Vergleich zum zweiten Quartal 2023 um 9,9 % zurückgingen“, heißt es in dem Bericht.
Der Index für im Bau befindliche Wohnungen (Verkäufe im zukünftigen Fertigstellungszustand oder VEFA) erfuhr mit einer jährlichen Veränderung von -4,3 % den geringsten Rückgang, während bei bestehenden Wohnungen ein Preisrückgang von 9,5 % zu verzeichnen war.
Starke Aktivität im Segment der Bestandsimmobilien
Parallel zu diesem Preisrückgang bestätigte sich im zweiten Quartal 2024 auch die Wiederaufnahme der Immobilienaktivität. Dem Bericht zufolge ist diese allmähliche Erholung der Aktivität besonders auf dem Markt für bestehende Wohnungen mit einer im Vergleich zum Vorjahr um 30,5 % gestiegenen Anzahl von Transaktionen bemerkenswert. Aber auch im Segment der bestehenden Häuser mit einem Anstieg von 33,8 % im gleichen Zeitraum. Es ist jedoch anzumerken, dass die Aktivität auf dem Markt für den Verkauf von im Bau befindlichen Wohnungen trotz eines Anstiegs im Laufe des Quartals auf besonders niedrigem Niveau bleibt.
Wie lassen sich diese Unterschiede zwischen dem Markt für Bestandswohnungen und dem für im Bau befindliche Wohnungen erklären? Auf dem Bestandsmarkt haben die Preise eine starke Anpassung erfahren: Sie sind zwischen dem dritten Quartal 2022 und dem zweiten Quartal 2024 um rund 15,3 % gefallen und haben damit den durch den Zinsanstieg verursachten Kaufkraftverlust teilweise ausgeglichen. Auf dem Markt für im Bau befindliche Wohnungen war der Preisrückgang mit einem Rückgang von 7,7 % im gleichen Zeitraum weniger stark. „Darüber hinaus müssen potenzielle Käufer beim Vergleich einer Altbauwohnung mit dem Kauf einer Wohnung auf Plan auch Unsicherheiten hinsichtlich des Endpreises und des Fertigstellungstermins der Gebäude berücksichtigen. Diese Unsicherheiten belasten die Aktivität des Marktes für im Bau befindliche Wohnungen“, heißt es in dem Bericht.
1.266.000 €, der Durchschnittspreis für ein Haus im Kanton Luxemburg
Wie wir wissen, hängt der Verkaufspreis pro m² hauptsächlich von der Art der Wohnung, ihrer Wohnfläche und ihrer Lage ab. Im Durchschnitt ist eine im Bau befindliche Wohnung zwischen 17 % und 47 % teurer als eine bestehende Wohnung mit vergleichbarer Wohnfläche. Dann sinkt der Preis pro m² mit der Wohnfläche der Unterkunft. Schließlich sinken die Wohnungspreise ganz erheblich, wenn man sich von der Hauptstadt entfernt.
Auch die Lage ist ein entscheidender Faktor für die Preise bestehender Häuser. Im Kanton Luxemburg liegt der Durchschnittspreis eines Hauses bei etwa 1.266.000 Euro und damit 77 % über dem Durchschnittspreis im Norden des Landes.
Im zweiten Quartal 2024 stiegen die angekündigten Mieten für Wohnungen recht deutlich: +3,2 % im Quartalsvergleich zum ersten und +3,3 % im Zwölfmonatsvergleich zum zweiten Quartal 2023. Dieser Mietanstieg ist damit höher als der der Verbraucherpreise, die im gleichen Zeitraum vom IPCN (dem Instrument zur Indexierung der Gehälter, Anm. d. Red.) gemessen wurden. „Aber wir sollten bei der Interpretation dieses Anstiegs wahrscheinlich vorsichtig sein, da die Veränderungen der angekündigten Mieten seit mehreren Quartalen recht volatil geblieben sind“, heißt es in dem Bericht.
Es handelt sich nämlich um die Mieten, die Vermieter für neue Mietverträge verlangen. Der Anstieg der Mieten während der Mietdauer, also für Mieter, die ihre Wohnung nicht wechseln, ist dagegen relativ moderat. Laut Statec-Statistiken liegt er heute auch deutlich unter der Inflation bei Konsumgütern: nur +1,3 % für den Mietindex zwischen dem zweiten Quartal 2023 und dem zweiten Quartal 2024.
