In seinem am Montag veröffentlichten Bericht stellt IRIS den Diskurs in Frage, wonach die aktuelle Krise durch übermäßige regulatorische Hindernisse auf kommunaler Ebene, die Baubeginne verlangsamen und zu einem Unterbauproblem führen, oder durch demografische Probleme erklärt wird.
Vielmehr zeichnet die Organisation ein Bild, das zeigt, dass die Wohnbebauung in Quebec Fahrt aufnimmt, vor allem aber im Eigentumswohnungs- und Einfamilienhaussektor.
„Die letzten zwei Jahrzehnte, in denen sich die Immobilienkrise verschärft hat, waren keineswegs durch ein Defizit bei privaten Bau- und Investitionstätigkeiten gekennzeichnet, sondern waren durch ein starkes Wachstum in der Immobilienbranche und, je nach Tätigkeitssektor, durch historisches oder sehr beachtliches Wachstum gekennzeichnet Einkommensniveaus“, schreiben die Autoren der Studie, Louis Gaudreau und Catherine Héon Cliche.
Die beiden mit IRIS verbundenen Forscher stützen sich auf verschiedene verfügbare Statistiken. Sie erwähnen unter anderem, dass private Investitionen seit 2003 ein „nahezu ununterbrochenes Wachstum“ verzeichneten.
Im Jahr 2022 lag der Betrag, der sowohl Neubau als auch Sanierung umfasst, bei 29,4 Milliarden, mehr als doppelt so viel wie Ende der 1990er Jahre, heißt es in der Studie.
„Anfang der 2000er Jahre erlebten die Investitionen in den Wohnungsbau einen echten Aufschwung“, sagte Herr Gaudreau in einem Interview. Ein Start, der auch im Vergleich zu den vergangenen Jahrzehnten herausragt.“
Er führt diesen Trend auf „die Explosion des Hypothekenmarktes“ zurück, bei dem im Jahr 2023 Kredite in Höhe von 2000 Milliarden im Umlauf sind, und auf „neue Akteure, die mit viel Geld zum Investieren“ angereist sind, also Hypothekenfonds.
An Eigentumswohnungen mangelt es nicht
IRIS widerlegt auch die Vorstellung, dass der Wohnungsbau Schwierigkeiten hatte, mit dem Bevölkerungswachstum Schritt zu halten. Die Organisation argumentiert, dass die Zahl der neuen Wohneinheiten, die in mindestens vier großen Städten in Quebec (einschließlich Montreal und Quebec City) fertiggestellt wurden, entweder größer war als das Wachstum der Zahl der Haushalte zwischen 2001 und 2021 oder in etwa diesem entspricht.
„Das bedeutet nicht, dass wir, wenn wir die aktuellen Raten beibehalten, nicht mit einem Problem des Wohnungsmangels konfrontiert werden könnten, weil die Bevölkerung in den kommenden Jahren und Jahrzehnten voraussichtlich wachsen wird“, erklärt Gaudreau.
Obwohl die Investitionen Rekordhöhen erreicht haben und das Angebot mit der Bevölkerung Schritt gehalten hat, stellt IRIS fest, dass sich die Erschwinglichkeit von Wohnraum und der Zugang zu Mietwohnungen, insbesondere für Haushalte mit niedrigem und mittlerem Einkommen, im Laufe der Jahre verschlechtert haben.
In mehreren Großstädten Quebecs sind die Leerstandsquoten auf ein niedriges Niveau gesunken. Laut den von IRIS vorgelegten Daten sind die Durchschnittsmieten in den letzten 20 Jahren um 61 bis 112 % gestiegen.
„Als wir in großen Mengen gebaut haben, haben wir nicht gebaut, um die Bedürfnisse zu erfüllen, die Priorität hatten. Und vor allem haben wir zu wenig in sozialen Wohnungsbau und bezahlbaren Wohnraum investiert“, betont Gaudreau.
„Es gibt keinen Mangel auf dem Wohnungsmarkt. Auch auf dem Einfamilienhausmarkt herrscht kein allzu großer Mangel. „Es herrscht kein Mangel mehr an Mietwohnungen und erst recht an bezahlbarem Mietwohnungsraum“, argumentiert der UQAM-Professor.
Im IRIS-Bericht wird erwähnt, dass der Großteil der Investitionen in den Bau von Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern floss (je nach Stadt zwischen 54 und 69 %). Auf die Miete entfielen zwischen 29 und 44 % der Beträge, während der Anteil für Sozialwohnungen zwischen 2 und 5 % lag.
„Diese Branche hat ihr Produktionsmodell 20 Jahre lang aufrechterhalten, indem sie bestimmte Wohnprodukte bevorzugt hat, die es nicht geschafft haben, auf die Krise zu reagieren“, betont Gaudreau.
Öffentliche Investitionen erforderlich
Diese Ergebnisse, die eine „florierende Aktivität“ zeigen, stellen in Frage, ob es sinnvoll ist, der Branche entsprechend ihren Anforderungen mehr Handlungsspielraum zu geben, schätzt IRIS.
Und wenn es am Bau derzeit zu einer Abschwächung kommt, bringt die Organisation diese Situation eher mit zyklischen Faktoren wie steigenden Zinsen und Materialversorgungsproblemen in Verbindung als mit den regulatorischen Rahmenbedingungen.
IRIS lädt uns ein, „das Modell, auf dem die Wohnbebauung basiert, zu überdenken“. Laut Herrn Gaudreau sind öffentliche Investitionen notwendig, um den Wohnungsbau vor Spekulation zu schützen und so die Mieten zu senken.
„Um eine große Zahl von Entwicklungen zu gewährleisten, die ausreicht, um den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum zu decken, wird es notwendig sein, weitreichendere Maßnahmen zur Dekommodifizierung von Wohnraum zu entwickeln, die darauf abzielen, entweder den bestehenden Wohnraum zu verlassen oder zu bauen.“ neue außerhalb des Marktes“, erklärt er.
