ein Markt, der sich einer raschen Umstrukturierung unterzieht

Actu-Juridique: Wie entwickelt sich der Büroimmobilienmarkt, genauer gesagt in Frankreich?

Christian de Kerangal : Das Transaktionsvolumen bei Büroimmobilien verlangsamt sich, bricht jedoch nicht ein, sowohl in den großen Regionalstädten als auch in der Île-de-France. Zahlenmäßig werden wir im Jahr 2023 von 1,9 Millionen m² verkaufter Büroflächen in der Region Paris auf rund 1,8 Millionen m² in diesem Jahr steigen. In Wirklichkeit ist der Rückgang besonders deutlich, wenn wir ihn mit den Daten vor Covid vergleichen, bei denen wir in der Île-de-France ein durchschnittliches Transaktionsniveau von durchschnittlich 2,3 Millionen m² hatten.

AJ: Liegt das am Telearbeitseffekt, der sich während der Pandemie deutlich beschleunigt hat?

Christian de Kerangal : Dies ist zwar einer der Gründe, die diesen Rückgang erklären, aber es ist nicht der einzige und auch nicht unbedingt der strukturierendste. Die Telearbeit ist seit der Pandemie auf einem erheblichen Niveau geblieben. Das Arbeitsministerium schätzt, dass Arbeitnehmer, die Zugang zur Telearbeit haben – oder 30 % von ihnen – dies im Durchschnitt an 2,3 Tagen pro Woche tun. Dies bleibt natürlich nicht ohne Auswirkungen auf die Büroauslastung, die deutlich rückläufig ist. Infolgedessen reduzieren Unternehmen logischerweise ihre Fläche, insbesondere um Geld zu sparen und sich an diese neue Realität anzupassen. Ab 2020 gingen wir im Rahmen des Institute of Real Estate and Property Savings (IEIF) davon aus, dass die Auswirkungen der Telearbeit zu einem Rückgang der Transaktionen auf dem Büroimmobilienmarkt der Ile-de-France in der Größenordnung von 15 % führen würden. Heute liegen wir leicht darüber. Auch Bau- oder Umzugsprojekte im Büroimmobilienbereich sind aufgrund des geringen Wachstums betroffen. Hinzu kommt ein weiteres grundlegendes Element: die seit fast zehn Jahren zu beobachtende Verlangsamung des Wachstums der Erwerbsbevölkerung. Die Bevölkerung altert und die Zahl der Markteintritte kann kaum mit den Marktaustritten Schritt halten. Bis etwa 2015 erlebten wir ein jährliches Erwerbspersonenwachstum von 2 bis 3 %, heute liegen wir zwischen 0,5 % und 1 % pro Jahr. Und dieser Trend dürfte den INSEE-Szenarien zufolge bis 2040 anhalten, bevor er abnimmt. Wenn jedoch die Zahl der Arbeitskräfte deutlich weniger wächst, wird die zusätzliche Nachfrage begrenzt sein. Allerdings hat das Büroangebot seit Jahren Schwierigkeiten, sich an den demografischen Abschwung anzupassen. Wir haben daher ein teilweise schlecht abgestimmtes Angebot und einen Überschuss an verfügbarem Platz. Schließlich streben viele Unternehmen seit zwanzig Jahren strukturell danach, ihre Immobilienfläche einfach zu reduzieren. Wir befinden uns nicht mehr im Zeitalter der Expansion wie in den 1980er oder 1990er Jahren. Dies folgt einem zugrunde liegenden Trend, der mit der Rationalisierung der Kosten zusammenhängt. Aber Immobilien stellen die 2. dare oder 3e Ausgabenposten in Unternehmen.

AJ: Wir stehen also am Ende einer Ära und an der Schwelle einer neuen?

Christian de Kerangal : Ja, es scheint, dass dies das Ende der Tertiarisierung der Wirtschaft ist, insbesondere in der Île-de-France. Nicht, dass es keinen Neubau- oder Umstrukturierungsbedarf mehr geben wird, aber dieser wird nicht mehr in dem Ausmaß sein, wie wir es bisher kannten. Darüber hinaus müssen bestimmte Büroimmobilien für andere Zwecke umgestaltet werden, insbesondere für Wohnraum, für den eine erhebliche Nachfrage besteht.

AJ: Betreffen diese Beobachtungen die gesamte Region gleichermaßen?

Christian de Kerangal : Nein, absolut nicht. Seit der Covid-Krise beobachten wir eine Neuausrichtung des Marktes auf das Herz des Stadtgebiets, insbesondere auf die Innenstadt von Paris, und auf einige andere Gemeinden westlich von Paris (Neuilly-sur-Seine, Levallois-Perret, Boulogne). , Issy-les-Moulineaux). Die Leerstandsquote in Paris beträgt durchschnittlich 5 % und ist damit niedrig. Dadurch steigt das Mietniveau weiter an. Andererseits ist die Leerstandsquote in bestimmten Sektoren nördlich oder südlich von Paris viel höher und liegt bei etwa 20–25 %.

AJ: Wie erklären wir diese Konzentration auf Paris?

Christian de Kerangal : Unternehmen haben verstanden, dass sich die Erwartungen der Mitarbeiter weiterentwickelt haben. Sie achten nicht nur auf die gute Verkehrsanbindung, sondern achten auch äußerst auf das städtische Gefüge, in dem sie ihre Tätigkeit ausüben. Viele von ihnen schätzen Restaurants in der Nähe ihres Arbeitsplatzes, aber auch Bars, ein ausgefeilteres Kultur- und Sportangebot usw. Tatsächlich sind monofunktionale Bereiche, in denen es nur Büros gibt, wie es in den Pariser Vororten häufiger vorkommt, in dieser Hinsicht deutlich weniger attraktiv.

AJ: Was ist mit dem Viertel La Défense?

Christian de Kerangal : Dies ist offensichtlich ein untypischer Fall. La Défense ist ein Viertel, das sowohl unter seinem kalten und asphaltierten Image leidet, aber über eine kritische Masse und eine hervorragende Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln verfügt. Es bleibt insbesondere für große Konzerne der Ort, an dem es notwendig ist, sich zu etablieren, als Garant für Erfolg und Macht. Allerdings muss sich der Bezirk La Défense auch in Zukunft einigen Herausforderungen stellen, um attraktiv zu bleiben. Entweder erfindet es sich neu, indem es denjenigen, die zur Arbeit kommen, ein angenehmeres Erlebnis mit mehr Restaurants, Orten zum geselligen Beisammensein und gemischter Nutzung bietet, oder die Leerstandsquote könnte weiter ansteigen und sich auf die Zukunft des Viertels auswirken. Auch die Anpassung an den Klimawandel stellt La Défense vor eine große Herausforderung.