Graziano Lusenti von Lusenti Partners und andere Branchenexperten untersuchten die Auswirkungen von Nachhaltigkeit auf das Immobilienportfoliomanagement.
Veränderte Wohngewohnheiten, veränderte Arbeitsweisen seit der Pandemie sowie gestiegene Anforderungen an Nachhaltigkeit sind Faktoren, die bei der Wertanalyse von Immobilienportfolios berücksichtigt werden müssen. Im Hinblick auf die Vermögensallokation werden Immobilieninvestitionen üblicherweise in verschiedene Kategorien unterteilt, beispielsweise Büroflächen, Verkaufsflächen und Einkaufszentren, Flächen für Logistik und E-Commerce, Wohnimmobilien und andere Arten von Immobilien wie Hotels.
Von nun an müssen wir Aspekte der Nachhaltigkeit und ESG-Kriterien, also Umwelt, Soziales und Governance, verstärkt berücksichtigen. Im Immobilienbereich stehe das „E“ im Vordergrund, beobachtet Graziano Lusenti vom Beratungsunternehmen für institutionelle Investoren Lusenti Partners. Zwei Aspekte sind besonders wichtig. Auf der einen Seite gibt es die „Materialität“, nämlich die Tatsache, den tatsächlichen positiven Beitrag auf Umweltebene messen zu können, beispielsweise durch die Reduzierung des Verbrauchs fossiler Brennstoffe in einem Gebäude. Andererseits besteht die Notwendigkeit, über adäquate „Benchmarks“ zu verfügen, um die Nachhaltigkeit eines Immobilienportfolios im Verhältnis zu einem oder mehreren Benchmark-Indizes vergleichen zu können. Problem: „In diesem Bereich gibt es keine wirkliche Standardisierung.“ Anstelle internationaler Standards dominieren weiterhin nationale oder lokale Benchmarks“, stellt Graziano Lusenti fest. Er sprach am Mittwoch in Lausanne im Rahmen einer von Lusenti Partners organisierten Veranstaltung zum Thema „Smarter Cities Investments“, bei der verschiedene Experten aus der Immobilienbranche zusammenkamen, die für Banken, Pensionsfonds oder Investmentfonds arbeiten.
Für Olivier Seux von Mirabaud AM besteht eine Lösung darin, weiter im Vorfeld zu investieren und Räume zu kaufen, die später wahrscheinlich erheblichen Veränderungen unterliegen werden.
Das zentrale Thema der Sanierung
Institutionelle Anleger integrieren zunehmend ESG-Aspekte in ihren Anlageansatz und die Verwaltung ihres Immobilienportfolios. Wie Claudio Dini, stellvertretender Direktor und Leiter der direkten inländischen Immobilieninvestitionen bei CAP Prévoyance in Genf, der Institution, die die internen Vorsorgefonds der Stadt und Gemeinde sowie der SIG in Genf verwaltet, erklärt, wird die Renovierung zu einem Schlüsselthema für eine Struktur Davon werden rund 30 % des Vermögens in Form von Direktimmobilien gehalten. Insgesamt plant das Institut, bis zum Ende des Jahrzehnts 220 Millionen Franken in die Sanierung und Erhaltung seines Immobilienportfolios zu investieren, also rund 22 Millionen Franken pro Jahr, was 1,5 % seines Wertes entspricht. Ideal sei es, diesen Anteil auf 3 % zu erhöhen, präzisiert er. Nach Abschluss der Renovierungsarbeiten können die Kosten um rund 20 % gesenkt werden. Es ist jedoch notwendig, verschiedene Risikofaktoren zu berücksichtigen. Neben der zur Finanzierung von Investitionen erforderlichen finanziellen Leistungsfähigkeit sind auch administrative Zwänge und Verfahrensfristen zu berücksichtigen. Im Hinblick auf die Dekarbonisierung eines Immobilienportfolios, das aus rund 220 Gebäuden besteht, die sich überwiegend in städtischen Gebieten befinden, gibt es auch praktische Einschränkungen. „Da es in der Stadt liegt, gibt es kaum Alternativen zu fossilen Brennstoffen. „Geothermiebohrungen unterliegen zahlreichen Einschränkungen“, erklärt der Manager. Mit der Konsequenz, dass man rund um die Fernwärme stark auf Industriedienstleistungen angewiesen ist.
Konzentrieren Sie sich auf die Umgestaltung alter Industriestandorte und Büros
Wenn die Themen rund um die Immobilienplanung und -sanierung bereits auf der Ebene einer Stadt oder eines Kantons komplex sind, was passiert dann, wenn wir dieses Thema auf der Ebene einer Metropole betrachten? Olivier Seux, Leiter Immobilien bei Mirabaud Asset Management in Genf, bewertete die Auswirkungen gesellschaftlicher Veränderungen und Arbeitsgewohnheiten auf den Immobiliensektor im Großraum Paris. Es wird erwartet, dass die Nachfrage nach Wohnraum nicht nur aufgrund der demografischen Entwicklung, sondern vor allem aufgrund soziologischer Entwicklungen, insbesondere angesichts der wachsenden Zahl kleiner Haushalte, steigen wird. Umgekehrt stehen Büroimmobilien aufgrund der Zunahme der Telearbeit infolge der Covid-19-Pandemie und der neuen Gewohnheiten von Mitarbeitern und Unternehmen unter Druck.
Die Zersiedelung weicht der vertikalen Expansion
Hinzu kommt die Weiterentwicklung von Ansätzen zur Landnutzungsplanung. Von der Zersiedelung, die das letzte Jahrhundert dominierte, sind wir zur vertikalen Expansion übergegangen, fasste der Experte zusammen. Dies hat auf der Ebene einer Metropole von der Größe Paris mehrere Auswirkungen. Früher sehr beliebte Firmencampusse am Stadtrand sind heute weniger gefragt bei Mitarbeitern, die lieber in Büros in städtischen Zentren arbeiten, die mehr Möglichkeiten für Vielfalt in Form von Restaurants oder Geschäften bieten und eine bessere Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr bieten.
Welche Konsequenzen ergeben sich für die Anlagestrategie? Für Olivier Seux besteht eine Lösung darin, weiter im Vorfeld zu investieren und Flächen zu kaufen, die später erheblichen Veränderungen unterliegen werden. Dieser auf die Umnutzung ehemaliger Industrieflächen oder veralteter Büroflächen fokussierte Ansatz ermöglicht es, bei begrenzten Risiken zweistellige Renditen zu erwirtschaften. Dabei sind auch administrative Risiken zu berücksichtigen, insbesondere im Zusammenhang mit Genehmigungsverfahren. „Wir halten das für ein akzeptables Risiko“, relativiert Olivier Seux die Situation. Tatsächlich erteilen Kommunen am Ende fast immer die erforderlichen Genehmigungen, auch wenn Anpassungen an den ursprünglichen Plänen vorgenommen werden müssen.
Dekorrelation im Vergleich zum Schweizer Markt
Und welchen Nutzen hätte es, wenn eine Schweizer Pensionskasse einer solchen Strategie ausgesetzt wäre? Der Experte führt zwei Argumente an. Erstens: Diversifizierung. Die Eigenschaften solcher Projekte bieten „eine echte Dekorrelation im Vergleich zu Investitionen auf dem Schweizer Immobilienmarkt“, glaubt er. Zudem unterscheide sich auch das Risiko-Rendite-Profil stark von dem, was der Schweizer Markt biete, urteilt er. Schließlich dürfe das politische Risiko in Frankreich seiner Meinung nach nicht überschätzt werden, da alle politischen Parteien stets eine Politik zugunsten des Wohnungsbaus unterstützt hätten.
