In Marokko ist Miteigentum ein komplexes System, das unter verschiedenen Problemen leiden kann, wobei die Nichtzahlung von Beiträgen eine zentrale Rolle spielt. Dieses weit verbreitete Übel kann verheerende Auswirkungen auf gute Nachbarn haben, zur Verschlechterung des Gemeinschaftseigentums führen und so die Lebensqualität der Bewohner gefährden. Eine Geißel, die mangels klarer Regelungen immer wichtiger wird.
Miteigentum ist ein Konzept, das darauf abzielt, eine harmonische und effiziente Verwaltung von Gemeinschaftsgebäuden sicherzustellen. In Marokko wie auch anderswo basiert dieses System auf dem finanziellen Beitrag der Miteigentümer durch die Zahlung von Beiträgen, die zur Erhaltung der Gemeinschaftsräume, zur Gewährleistung der Sicherheit der Bewohner und zur Werterhaltung der Immobilien verwendet werden. Allerdings stellt die Nichtzahlung von Beiträgen ein ernstes Problem dar, das die Stabilität vieler Miteigentümer im ganzen Land untergräbt.
Dalila Ennaciri, CEO von GESTIS und Präsidentin von AMCOP, erklärt uns hierzu, dass „der Begriff des Miteigentums in Marokko ein relativ neuer Begriff ist, der mehrere spezifische Herausforderungen mit sich bringt.“ Das mit Abstand größte Problem des Miteigentums in unserem Land bleibt die Nichtzahlung von Beiträgen. Der marokkanische Miteigentümer zahlt die Beiträge des Treuhänders nicht ohne Weiteres, er zahlt aufgrund der Kundenzufriedenheit und nicht aufgrund einer rechtlichen Verpflichtung … natürlich dürfen wir das nicht verallgemeinern. Die Nichtzahlung von Beiträgen durch bestimmte Miteigentümer führt zu einem Haushaltsdefizit, das sich direkt auf die Instandhaltung und Verwaltung der Gemeinschaftsräume auswirkt. Leider kann der Rechtsweg zur Rückforderung unbezahlter Beiträge langwierig, kostspielig und manchmal wirkungslos sein.
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Dennoch, so der Experte, „ist die marokkanische Gesetzgebung zum Miteigentum mit dem Gesetz 18-00 aus dem Jahr 2002 relativ neu. Trotz seiner Änderung im Jahr 2016 bleibt das Gesetz sehr zurückhaltend und vor allem nicht im Einklang mit seiner Anwendung.“ vor Ort in Ermangelung gerechtfertigter Interventionsbefugnisse, die zu diesem Zweck wie der bürgernahen Polizeiarbeit sorgen könnten, fehlen. Um diese Lektüre zu vervollständigen, muss daran erinnert werden, dass das Konzept des Miteigentums für viele Marokkaner neu ist, die eher an traditionelle Formen des individuellen Eigentums gewöhnt sind. Dieser kulturelle Wandel führt zu Widerstand und Missverständnissen. Die Einführung moderner Schichtenmanagementpraktiken braucht Zeit.“
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Verwaltung von Miteigentum in Marokko aufgrund der Neuheit des Konzepts, der jüngsten und allgemein angewandten Gesetzgebung und der fehlenden Regulierung des Treuhänderberufs vor erheblichen Herausforderungen steht. Eine verbesserte Schulung, Regulierung und Sensibilisierung der Miteigentümer wird zu einer großen Notwendigkeit. „Diese Projekte haben Priorität, wie wir innerhalb der AMCOP, der marokkanischen Miteigentumsvereinigung, gegenüber dem Wohnungsbauministerium während unserer Arbeitstreffen zum Ausdruck gebracht haben“, betonte Dalila Ennaciri.
Eine kleine Feldbefragung ergab mehrere Gründe für die Nichtzahlung von Gewerkschaftsbeiträgen. Die wichtigsten waren: finanzielle Schwierigkeiten der Miteigentümer, mangelnde Transparenz bei der Verwaltung der Gelder, Nachlässigkeit oder sogar Meinungsverschiedenheiten zwischen Mitgliedern der Gewerkschaft. Was auch immer die Ursache des Problems sein mag, die Folgen sind unvermeidlich und oft schädlich. Tatsächlich führt die Nichtzahlung von Beiträgen zu einem finanziellen Ungleichgewicht innerhalb der Miteigentumsgemeinschaft, was sich direkt auf die gemeinsamen Dienste und die Infrastruktur auswirkt.
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Der Mangel an ausreichenden finanziellen Mitteln gefährdet die Lebensqualität der Bewohner. Vernachlässigte Gemeinschaftsräume verfallen schnell und führen zu unhygienischen Bedingungen und Vernachlässigung. Sicherheits- und Komforteinrichtungen werden nicht mehr gewartet und gefährden die Sicherheit und das Wohlbefinden der Bewohner. Darüber hinaus führt diese Situation zu einem Klima des Misstrauens und der Spannungen zwischen den Miteigentümern, was die gute Nachbarschaft und Geselligkeit innerhalb der Residenz beeinträchtigt.
Dalila Ennaciri erinnert daran, dass „die Nichtzahlung von Beiträgen direkte und erhebliche Auswirkungen auf die Verwaltung und Instandhaltung von Wohnungen hat.“ Die für Reparaturen, Instandhaltung der Gemeinschaftsräume, Sicherheitsdienste und Verwaltungskosten erforderlichen Mittel reichen nicht mehr aus. Dies kann zu einer Verschlechterung der Infrastruktur, einer Verringerung der Lebensqualität der Bewohner und einem Wertverlust des Immobilienvermögens führen.“
Neben den unmittelbaren Folgen für das Wohnumfeld wirkt sich die Nichtzahlung von Beiträgen auch auf den Wert von Immobilien innerhalb der Miteigentumsgemeinschaft aus. Eine schlecht gepflegte und schlecht verwaltete Immobilie verliert unweigerlich an Beliebtheit, was sich auf den Wiederverkauf der Wohnungen und den Vermögenswert der Eigentümer auswirkt. Dieser Immobilienwertverlust führt zu einem Teufelskreis, der schwer zu durchbrechen ist und langfristige Auswirkungen auf alle Miteigentümer hat.
Um mit säumigen Miteigentümern umzugehen, erklärt uns Dalila Ennaciri, dass „der Treuhänder im Voraus Gebührenaufrufe senden und den Miteigentümern die finanzielle Situation mitteilen muss.“ Nach Erschöpfung der Mahnungen und der gütlichen Phase muss der Treuhänder, ob ehrenamtlich oder beruflich, formelle Mitteilungen an die verstorbenen Miteigentümer senden. Der Treuhänder muss ein Gerichtsverfahren einleiten, um nicht gezahlte Beiträge zurückzufordern. Darüber hinaus sieht das marokkanische Miteigentumsgesetz vor, dass säumigen Miteigentümern die Teilnahme an Hauptversammlungen verweigert wird und ihnen das Recht entzogen wird, abzustimmen und wichtige Entscheidungen wie die Abstimmung über den Haushalt zu treffen.
Der Präsident der AMCOP weist zu Recht darauf hin, dass mehrere Maßnahmen ergriffen werden können, um Miteigentümer zur pünktlichen Zahlung ihrer Beiträge zu ermutigen: nämlich das Bewusstsein der Miteigentümer für die Bedeutung ihres Beitrags zum kollektiven Wohlergehen zu schärfen und Optionen für Ratenzahlung oder Ratenzahlung vorzuschlagen Automatisieren Sie die Zahlung, sorgen Sie für volle Transparenz über die Verwendung der eingenommenen Gelder und bieten Sie Anreize wie vorzeitige oder einmalige Zahlungen.
Eine gute Verwaltung einer Miteigentumsgemeinschaft basiert auf der gemeinsamen Verantwortung der Miteigentümer und der Transparenz bei der Verwaltung der Mittel. Es ist wichtig, Überwachungs- und Kontrollmechanismen einzurichten, um die Einziehung der Beiträge und die ordnungsgemäße Verwendung der kollektiven Ressourcen sicherzustellen.
Kommunikation und Beratung zwischen den Mitgliedern des Treuhänders und den Miteigentümern sind ebenfalls wichtige Elemente, um eine solide und transparente Verwaltung zu gewährleisten. Es ist wichtig, einen offenen und konstruktiven Dialog zu etablieren, um mögliche Konflikte zu lösen und an die jeweilige Situation angepasste Lösungen zu finden. Zur Förderung des kollektiven Bewusstseins ist es auch wichtig, das Bewusstsein der Bewohner für die Bedeutung der Beitragszahlung und der Miteigentumsfragen zu schärfen.
Schließlich kommt den zuständigen Behörden und Behörden eine entscheidende Rolle bei der Regulierung und Überwachung von Miteigentumsverhältnissen in Marokko zu. Es ist notwendig, den rechtlichen Rahmen und die Kontrollsysteme zu stärken, um die Einhaltung der Regeln und Pflichten jedes Miteigentümers zu gewährleisten. Es können Anreiz- und Abschreckungsmaßnahmen ergriffen werden, um die Zahlung von Beiträgen zu fördern und Straftäter zu sanktionieren und so zur Wiederherstellung des Gleichgewichts innerhalb der Miteigentümergemeinschaften beizutragen.
3 Fragen an Dalila Ennaciri, Generaldirektorin von GESTIS und Präsidentin von AMCOP
„Für Miteigentümer ist es von entscheidender Bedeutung, ihren finanziellen Verpflichtungen nachzukommen.“
Herausforderung: Welche Auswirkungen hat die Nichtzahlung von Beiträgen?
Das Problem der Nichtzahlung von Beiträgen beeinträchtigt die Lebensqualität der Bewohner erheblich. Wesentliche Dienste wie Reinigung, Sicherheit und Wartung öffentlicher Bereiche können beeinträchtigt sein. Dies führt zu einer Verschlechterung der Lebensbedingungen, einer Zunahme der Spannungen zwischen Miteigentümern und möglicherweise einer Zunahme rechtlicher Konflikte.
Herausforderung: Wie können Miteigentumsverwalter dieser Herausforderung begegnen und trotz Zahlungsverzögerungen einen reibungslosen Ablauf der Miteigentümerschaft gewährleisten?
Die Aufrechterhaltung einer proaktiven und regelmäßigen Kommunikation mit den Miteigentümern zur Vermeidung von Verzögerungen bleibt der beste Weg, um das ordnungsgemäße Funktionieren einer Residenz sicherzustellen. Kommunikation reicht nicht aus, der Treuhänder, der als guter Vater handelt, muss auch finanzielle Rücklagen bilden, um Zeiten schwieriger Genesung abzudecken.
Wenn der Treuhänder mittelfristig einen erheblichen Zahlungsverzug feststellt, sollte er eine außerordentliche Hauptversammlung einberufen, um die Gründe für die Blockierung zu klären und diese zu beheben.
Herausforderung: Welche Rechtsfolgen drohen für Miteigentümer bei wiederholter Nichtzahlung von Beiträgen?
Die rechtlichen Konsequenzen für Miteigentümer bei wiederholter Nichtzahlung von Beiträgen können schwerwiegend sein und zu harten Strafen für Schuldner führen.
Bei der Beantragung einer Zahlungsanweisung handelt es sich um ein vereinfachtes summarisches Verfahren. Sobald das Urteil ergangen ist, reicht dies nicht aus, um die nicht gezahlten Beträge einzutreiben. Daher müssen andere Beschlagnahmungsanträge gegen den Schuldner gestellt werden: Sicherungsbeschlagnahme von Eigentum, Beschlagnahme von Bankkonten, Beschlagnahme von persönlichem Eigentum oder noch vollstreckbare Beschlagnahmungen Beschlagnahmungen oder Versteigerungen. Ganz zu schweigen von Konflikten zwischen Nachbarn, Stigmatisierung im Miteigentum und Verboten, an Hauptversammlungen teilzunehmen.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die rechtlichen Folgen einer wiederholten Nichtzahlung von Miteigentumsbeiträgen vielfältig und möglicherweise schwerwiegend sind. Sie zielen darauf ab, die Sammlung der für die Verwaltung und Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen erforderlichen Mittel sicherzustellen und gleichzeitig Fairness und Verantwortung innerhalb der Miteigentümerschaft zu wahren. Um diese Folgen zu vermeiden, ist es für Miteigentümer von entscheidender Bedeutung, ihren finanziellen Verpflichtungen nachzukommen und mit dem Treuhänder und anderen Miteigentümern zusammenzuarbeiten.
